王石放大招：万科引深圳地铁600亿资产注入换股优房客

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3月13日，万科宣布已于3月12日与深圳地铁集团有限公司签署合作备忘录。万科宣布引入新的战略投资伙伴——深圳地铁集团有限公司..最后，万科宝能的股权之争，就像1994年的“君万之争”一样，是万科引进“国有企业”的结果。

3月13日，万科宣布已于3月12日与深圳地铁集团有限公司(以下简称地铁集团)签署合作备忘录。

根据备忘录，万科将通过发行新股的方式购买麦德龙集团子公司的全部或部分股份，麦德龙集团将向收购目标注入部分优质地铁上部结构项目的资产。

不过，万科也在公告中指出，备忘录是双方提出交易的初步意向，除非有具有法律约束力的官方文件。鉴于计划中的重大资产重组的不确定性，公司的股票将继续停牌。

深圳地铁向证券交易所注入600亿资产

收购目标的初步估计交易对价在400亿元至600亿元之间。万科打算主要通过私募的方式支付对价。

据接近万科的消息人士透露，交易完成后，万科管理层、华润和深圳地铁集团的持股比例将超过40%，远远超过宝能和安邦的总持股比例。

这一举动被视为万科与宝能发生股权纠纷后，王石打出的一张强力牌。

2015年12月18日，Zivanko宣布暂停交易。原因是姚振华的宝能部门在二级市场不断增持万科。宝能部与巨盛华、前海人寿联手，持有万科a股24.2%的股份(报价00002，买入)，超过万科前大股东华润集团，成为万科第一大股东。

此后，万科董事会主席公开喊宝能，称不欢迎他成为最大股东。万科和宝能股权之争愈演愈烈。

自停牌以来，万科一直对重组目标守口如瓶。

3月8日，华润集团(万科前大股东)董事长傅育宁首次公开支持万科。仅仅5天后，万科高调宣布了重组进展。

由于此次合作涉及万科的重大资产重组，根据上市公司相关规定的要求，双方最终能否达成资产交易仍需由万科董事会和股东大会审议并通过相关审批。

分析师表示:由于万科是通过增资扩股的方式进行收购的，而宝能目前是万科的大股东，因此重组的成败取决于股东大会的投票。然而，地铁集团的引入客观上可以给万科带来更多高品质的地块，这对其他股东是有吸引力的。

正如万科董事会主席王石所说，深圳地铁集团是深圳最重要的城市建设者之一。这一次，拿出最稀缺的核心土地资源进行合作开发，抓住深圳进一步城市化和经济转型的历史机遇，将为全体股东创造更大的价值。

房地产+地铁模式

对于麦德龙集团的引入，万科除了考虑股权纠纷外，还希望借助麦德龙集团的优势，弥补核心城市土地收购的困难。

万科直言不讳地表示，在核心城市以合理的价格获得充足的土地资源越来越困难，这已成为制约领先房地产企业发展的一大瓶颈。深圳地铁集团具有很强的土地资源二次利用能力，一直是开发企业最受欢迎的合作伙伴。

深圳地铁集团是深圳的大型国有企业，承担深圳城市轨道交通的投资、融资、建设和运营。目前，公司净资产为1503亿元，总资产为2411亿元。目前，深圳地铁集团拥有10个地铁上部结构开发项目，分布在深圳前海蛇口自由贸易区、深圳湾超级总部基地、福田、龙华等重要开发区域，总建筑面积约500万㎡。产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等业态，均为大型城市综合体项目。

目前，深圳轨道交通已开通五条线路，总长178公里。其中，地铁集团管理的四条线路总长158公里，2016年将开通三条新线路，总长107公里。这些新线路的扩展无疑将激活更多的项目开发机会。

对于万科来说，这种战略合作的意义在于，它可以与麦德龙集团的优势共同实施“轨道+地产”的发展战略。未来，随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理的价格获得持续发展的资源，一举解决核心城市的土地资源短缺问题。

事实上，通过轨道获取优质土地资源的商业模式并不是万科首创的。绿地控股(600606，BUY报价)大力发展“轨道工程+区域功能”战略，即将土地置换为地铁，这使得绿地集团在地铁沿线的上部结构获取收益方面具有更大的优势。

绿地控股董事长张玉良也多次表示，绿地参与了地铁上层建筑和地铁购物中心的开发、建设和运营，以及地铁汽车广告的运营。发展到地铁业务的整个产业链。

深圳地铁集团董事长林茂德表示，未来五到十年，深圳轨道交通将迎来快速发展。为了更好地抓住这一特殊的历史机遇，实现长期可持续发展，有必要在加快地铁建设的同时，创新合作方式，完善“轨道+物业”模式。

下一步将是发展金融业

万科在同一天宣布了2015年度业绩。

2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。其在全国商品房市场的份额进一步增加到3%。2015年，万科实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；净利润181.2亿元，同比增长15.1%。

万科将继续深化转型战略，将自身转型为城市配套运营商。此前，万科集团总裁于亮表示，未来将有更多的企业接受独立上市培训，万科也将成为一个拥有多种上市平台的控股集团，希望整个平台的市值能达到1万亿。其中，物流有望成为首个上市平台。

在年报中，万科管理层介绍了2015年物流地产和物业服务的进展。年报显示，万科在2015年成立了万科物流房地产开发有限公司。截至2015年底，万科已落户并计划落户22个城市，已收购并计划收购29个项目，总建筑面积300万平方米。这个规模已经进入了物流房地产行业的顶端。

万科表示:“与电子商务、高端制造业、现代批发零售、第三方物流、快递等行业的龙头企业建立了广泛的联系。”

在业绩公告中，万科还透露了金融业的雄心。

2015年，万科在房地产金融化方面也取得了进展。鹏华前海万科房地产投资信托基金(Aiji，净值，信息)，曾经是海碗科企业大厦的投资目标，成为中国第一个公开发行的房地产投资信托基金。相关金融产品的推出将有助于公司盘活现有资源，提高资金利用效率。

万科董事会秘书谭华杰表示:“在房地产金融领域，中国仍处于充满想象力的初级阶段。自20世纪80年代以来，美国房地产投资信托市场经历了爆炸性增长。到2015年底，总市值达到9390亿美元，是1985年的122倍。从1972年到2015年，美国股票型房地产投资信托基金的复合年回报率为12%，而纳斯达克和道琼斯工业平均指数的年回报率分别为8.86%和6.99%。中国未来的证券化资产将大大超过美国，美国是一块尚未开垦的巨大处女地。”

分析师表示，万科实现多个上市平台是一个不可避免的过程。

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