房地产市场成交火热 楼市去库存须抑制“虹吸效应”优房客

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春节过后，全国各地的许多房地产市场掀起了抢房热，一线城市和一些二线城市的房价迅速上涨。2月29日，新华社《经济信息日报》在头版发表署名评论，指出热点城市房地产市场火爆，放大了房地产市场资金的虹吸效应，即全国房地产开发和购房资金加速向热点城市集中。房地产市场资金的虹吸效应也推迟了非热点城市住宅建筑的去库存化进程。如果任由房地产市场资金的“虹吸效应”发酵，非热点城市的住宅投资价值将继续下降，即使出台更多政策措施，也难以有效推动住宅销售。然而，热点城市的房价可能会继续跳高，迅速脱离经济基本面的支撑，促进投机性投资需求的复苏，导致房地产金融风险过度积累。

年初以来，国家出台了一系列政策，包括降低个人住房抵押贷款首付比例、提高住房公积金存款利率、降低住房交易契税和营业税等，积极推动全国房地产存量消化。考虑到中国房地产市场资本从非热点城市集中的“虹吸效应”，为实现政策预期，有必要防止少数热点城市过度追求资本，导致泛豪华住宅供应和金融风险聚集的趋势，而非热点城市资本热度迅速下降，整体住宅存量消化进度缓慢。

在当前全国房地产市场分化的环境下，热点城市的房地产市场处于热卖状态，扩大了房地产市场资金的虹吸效应，即全国房地产开发和购买资金加速向热点城市集中，普遍出现土地价格高于房价的现象，土地价格上涨带动房价持续上涨。2015年，深圳新住房价格同比上涨46.8%。根据中国指数研究院的数据，2016年1月，全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.42%，39个城市新建住宅价格环比下降，而北京、上海等10个主要城市新建住宅价格环比上涨0.54%，比100个城市的平均水平高出0.12个百分点，明显高于其他非热点城市。据媒体报道，近日，上海352套数千万的新房在一天之内被抢，二手房业主狂跳不止。目前，北京、上海、深圳等一线城市的住宅呈现泛豪华化趋势，即使与国际相比，北京、上海、深圳的住宅交易价格也不便宜。根据风能数据，2015年11月，日本大都市区新建公寓的平均价格为87.1万日元/平方米，换算成约4.6万元/平方米，与中国一线城市的住宅平均价格基本持平。然而，为了使这些热点城市的住宅交易价格保持在较高水平，还需要资金的持续流入，这进一步加剧了房地产市场资金的虹吸效应，导致热点城市房价偏离基本面的情况进一步加剧。

同时，房地产市场资金的虹吸效应也延缓了非热点城市住宅建筑的去库存化进程。目前，非热点城市的整体住房缺乏资金关注，投资价值趋于下降，导致住房存量居高不下。截至2015年12月底，中国商品房销售面积为7.18亿平方米，主要集中在三线、四线等非热点城市。自2016年新年以来，尽管中央和地方政府大力出台措施刺激房地产市场消化库存，但三线、四线等非热点城市的住宅交易普遍清淡，春节期间返乡人员的住房拥有率没有明显改善。

虽然房地产市场资金的虹吸效应是市场自发运行的结果，但资金从非热点城市过度集中到热点城市，不仅会减少对非热点城市的金融支持，还会继续增加住房去库存的压力。如果任由房地产市场资金的“虹吸效应”发酵，非热点城市的住宅投资价值将继续下降，即使出台更多政策措施，也难以有效推动住宅销售。然而，热点城市的房价可能会继续跳高，迅速脱离经济基本面的支撑，促进投机性投资需求的复苏，导致房地产金融风险过度积累。

鉴于目前全国房地产市场的区域差异日益扩大，国家颁布的住房信贷政策和财政税收政策受到了不同的对待。一线热点城市不适合新一轮楼市优惠政策，这将在一定程度上抑制热点城市的房价投机现象。但是，为了减少资金从非热点城市的过度流出，应采取措施抑制热点城市房价的大幅上涨，提高非热点城市住房的投资价值，进一步降低农民工和当地农民的购房成本，促进非热点城市住房存量的消化。

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