维权拒缴物业费为啥总败诉？ 案例分析优房客

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日前，杭州萧山法院公布的数据显示，去年该法院受理了1092起物业服务纠纷案件，其中99.45%被业主以拖欠物业费为由提起诉讼。业主的大部分论点是物业服务不到位。然而，在萧山法院近3年结案的2000多起产权纠纷中，业主绝对胜诉不到5起。事实上，这些成功的案例大多是因为财产索赔已经超过了诉讼时效。

如果物业服务质量低，就不支付物业费。许多人会认为这是合理的，但是为什么他们不能得到法院的支持呢？

案例1拒绝付款的原因房子漏水，墙壁开裂

新房子有质量问题，真是令人头痛。2005年3月，王先生买了一套新房子，2008年7月，他搬进了一套新房子。不久之后，房子要么漏水，要么墙壁裂开了。从那以后，王先生再也没有交过房产费。“如果房子质量不好，物业又没修好，就别想收物业费了。”王先生说，房子交付后，物业开始为社区提供服务。现在他自己的房子出现了质量问题，而物业没有及时帮助解决问题。不支付物业服务费是合理的。

去年，该物业公司不得不将王先生告上法庭，要求王先生支付2008年7月至2012年12月的物业费人民币5，200元。法院最终裁定，物业公司胜诉，王先生应支付的物业费不应少于此数。

法官解释了失主败诉的原因

“对于房屋质量，业主应根据有关法律法规和商品房买卖合同的约定，倡导对开发商的权利保护。”法官解释说，从法律上讲，物业公司和开发商是两个独立的民事主体，物业与全体业主签订物业服务合同关系，因此物业不对房屋质量负责，业主不能因为房屋质量问题将对开发商的不满转移到物业，并以此为由拒绝支付物业服务费。

案例2拒绝理由:

停在社区里

摩托车盗窃

业主汤显明没有缴交物业费的原因是他的物业被盗。2010年11月，佟先生停在小区的摩托车被盗。童先生找到了财产，要求财产赔偿他的损失。“在车被偷之前，我们签了一份物业服务合同。现在车被偷了。如果你不赔钱，我就不付物业费。“童先生认为，物业应该对业主的财产负责。财产不赔偿损失的，有权不支付物业费。

在接下来的三年里，佟先生再也没有交过物业费。物业公司多次未能敦促他，最终将童告上法庭。童被判支付3年3518元的物业费。

法官解释了失主败诉的原因

如果物主的财产被盗，物主也可能有过错。如果业主不支付物业费，为什么还会败诉呢？

法官认为，如果该房产确实存在监管不当的过错，佟先生的行为不能得到法律的支持。童先生主张的是与摩托车盗窃相关的损失，这是一个财产损害赔偿纠纷，他可以在另一个案件中向物业公司提起诉讼。物业服务合同的对象是整个社区的全体业主，单个业主的特殊辩护并不代表全体业主的意见。因此，法院只会判决物业服务费。“不同的法律责任关系需要分别对待，所有者不能因为主张合法权利而破坏另一项合同义务。”法官提醒道。

案例3拒绝理由

非法建筑没有被拆除

财产“不称职”

这个社区的混乱建设被一再禁止。有时，行为良好的主人心里会有一个想法。“为什么物业不进行控制并支付物业费？物业应该管理好社区。”张先生是某个社区的业主。2007年搬进社区后，他按时支付了物业服务费。

“后来，社区一楼的违章建筑越来越多，楼下的业主还建了一个日光室。”张先生说，他曾多次向物业举报，但非法搭建的太阳房并没有被拆除。自2009年1月以来，他拒绝支付物业服务费，理由是物业公司不作为和管理不善。

截至2012年底，张先生共欠物业费8600元。双方到庭后，张先生败诉，法院认定物业公司履行了管理义务。

法官解释了失主败诉的原因

"物业公司管理权限有限，没有任何行政执法权."法官表示，在调查过程中，法院发现，在张先生向该物业举报该小区存在施工混乱现象后，该物业已经向一楼居民提出了停止施工的要求，并及时向相关管理部门进行了报告。“社区中存在违法行为并不意味着物业没有履行其管理义务，更不可能拒绝缴纳物业费。”

法律、研究所、建设和讨论

成立社区或行业委员会

财产纠纷调解委员会

在另一个物业服务纠纷案件中，判决结果是业主应偿还所欠的物业费。"我会支付物业费用，但物业的服务质量必须提高."业主姚女士知道自己败诉后，表示自己服从了法院的判决，但她对房产的不满丝毫没有减少。“房子漏水，社区安全措施不到位，社区停止乱停车。这些问题还没有解决。”

“人们发现，该物业有管理失职，如果业主走极端，很可能适得其反。”法官表示，在物业纠纷案件中，业主在支付物业费时往往要支付大量滞纳金。当滞纳金总额超过诉讼标的的30%时，虽然法院会酌情减少滞纳金数额，但争议无法解决，业主的损失会增加。如果业主觉得物业管理有失职，他们应该采取其他方法来维护自己的权益，而不是拖欠物业费用。业主委员会、社区和街道都可以帮助业主解决物业服务纠纷。

但事实上，许多业主会遇到捍卫自己权利的问题，因为作为个人，业主不能作为原告起诉财产。

法院建议社区或行业委员会成立一个专业的财产纠纷调解委员会。“事实上，在法院结案的许多案件中，大多数是通过调解或撤诉解决的，超过70%的诉讼可以通过调解解决。如果建立了矛盾回避机制，大多数纠纷都可以在法庭上避免。同时，成立物业纠纷调解委员会，不但可以帮助业主维护自己的权益，也可以监督物业管理。”

法官认为，当业主权益受到侵害时，纠纷调解委员会应挺身而出进行调解。如果立法进一步规定行业委员会有权提起诉讼，对财产的监督将大大加强。

财产应该自律

服务需要标准化

在法院受理的物业服务纠纷中，相当一部分是由开发商遗留的问题造成的，而物业公司往往是开发商的附属企业甚至子公司。“当房产处理业主和开发商之间的纠纷时，很多时候它不仅没有起到缓冲作用，而且还阻止了业主捍卫自己的权利。”法官提到，以财产保护开发商往往会影响解决财产纠纷的效率，从而加剧纠纷。在追求经济效益的同时，还需要基本的行业自律。物业公司受委托开展物业服务，代表和维护全体业主的权益。但是，如果出现只收费不服务的错位行为，收支账户不公开透明，也会激化矛盾。

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