业主不交物管费 物管上告法庭优房客

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贵阳市花溪区人民法院小河巡回法院受理了物业管理方对业主提起的诉讼。原告贵阳兴隆物业管理有限公司(以下简称兴隆物业)，被告王，系小河兴隆城市花园沂水花园C栋业主。提起诉讼的原因是业主自2007年以来一直拒绝支付物业管理费，总金额超过14000元。为什么业主拒绝支付物业管理费，让他们被住宅物业管理公司起诉？

业主:物业管理进入程序是非法的

“兴隆地产进入社区的程序是非法的。我还没有和他们签订物业管理协议。他们无权收取物业管理费！”作为被告的代理人和该房屋的实际居住者，王的父亲王叔叔告诉记者。据了解，2001年王购买商品房后，与当时的物业管理公司贵阳铁屋建物业签订了《前期物业管理协议》，约定了物业管理服务等事宜。业主委员会成立和与物业管理公司签订的物业管理合同生效的时间结束。

签订前期物业管理协议后，王每月按时交纳物业管理费。2007年1月，王等业主突然发现，小区内的物业管理公司突然被兴隆物业所取代。王等业主认为兴隆物业的结算程序不符合相关法律法规，侵犯了业主的合法权益，开始拒付物业管理费，并多次向有关部门反映其权益保护情况。据其介绍，该社区许多业主拒绝支付物业管理费，并被物业管理公司起诉。

物业管理:收回物业管理费是合理合法的

兴隆地产首席经济学家李桂勇回应了部分业主对收取物业管理费合法性的质疑。他告诉记者，2006年，贵阳铁屋建物业管理公司因重组问题退出住宅区，随后房屋开发公司委托兴隆物业为一期住宅区提供前期物业管理服务。兴隆物业管理公司先后与方凯公司签订了《前期物业服务合同》和《物业服务合同》，规定从2007年起，将为一期住宅小区的业主提供物业管理服务并收取费用。业主质疑进入社区、提供物业服务和收费的合法性是无效的。

对于“物业管理服务属于强制被动服务”的说法，李桂勇表示，物业管理服务属于公共服务，物业管理公司不可能因为很少业主拒绝签订合同和缴纳物业管理费而擅自停止提供相应的物业管理服务。自2007年以来，公司一直为业主提供管理服务，包括未缴纳费用的业主，他们也享有相应的物业管理服务，并已形成事实上的物业服务合同关系，因此他们应缴纳相关费用。

对于业主质疑“兴隆物业是原物业公司的整体管理责任转移行为”，李桂勇表示，兴隆物业受房地产开发公司委托，签订了《前期物业服务合同》，原物业管理公司与业主签订的《前期物业管理协议》中规定的权利和义务由双方享有和承担，不属于业主提及的整体管理责任转移行为。记者了解到，目前兴隆城花园小区有3000多户，物业管理费的缴纳率为90.7%，只有少数业主没有缴纳物业管理费。

律师的观点:业主可以成立行业委员会来捍卫自己的权利

贵州君池律师事务所律师牟认为，该纠纷中的物业管理公司和业主已经有多年的物业管理服务经验。虽然业主没有与物业管理公司签订物业管理服务合同，但他们之间已经形成了客观的服务关系。

牟先生表示，如果业主对物业管理公司的服务不满意，对物业管理公司的资质有疑问，或者对进入社区的合法性有疑问，可以成立正式的社区业主委员会，然后以业主委员会的名义出面与物业管理公司进行协商，甚至根据有关法律法规提出终止物业管理公司与业主之间的服务合同关系。

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