国外为何少有封闭小区？土地私有制起作用　优房客

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城市笔记

要推倒封闭社区的墙，就要推倒业主心中不安的墙，也要推倒城市规划和建设者思想的墙。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》近日下发。《意见》作为中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至未来中国城市发展的具体“路线图”。

其中最受关注的是街区系统的推广。《意见》提出在我国新建住宅建筑中应推广街区制，原则上不应建设封闭式住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放，实现内部道路的公共化，解决交通网络布局问题，促进土地的节约利用。此外，应确立“窄路密网”的城市道路布局理念，构建高速公路、主次干道和支路合理级配的路网体系。

消息一发布，就引起了热烈的讨论。各个领域的专家从不同的角度表达了他们的观点。由于对私人权益的保护，最高法院很快对如何制定规则保护业主权益做出了回应。作为一名城市研究者，我更喜欢从城市规划的角度来谈论这个问题。

封闭社区是复合规划的复制品

中国的城市规划和建设深受前苏联的影响，封闭式居住区只是新中国成立后复合规划的翻版。以北京为例，1949年解放后，一大批成功的革命者奠定了国家，从四面八方聚集到北京，北京出现了大量的办公楼和住宅楼。前苏联不仅影响了中国的意识形态，还影响了城市的建筑风格，也影响了城市的规模和规模。一个大院占地数十或数百公顷，形成独立的王国。

时间可以追溯到改革开放，大规模的土地流转加剧了大量封闭社区的建设。在许多城市，数十平方公里的土地经常被挂牌出售。对于地方政府来说，他们可以很快赚取大量的土地出让金，开发商可以降低成本，规划私人社区/房间。这在土地私有化的西方是不可思议的。在中国，一个社区通常占地12-20公顷，包括2000-3000户；美国封闭社区的平均数量只有291个，其中一半只有150个或更少。

从农业社会的发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个有围墙的社会:长城、城墙、单位和机构的院墙以及各种社区的围墙...建造高墙似乎比美国人用枪保护自己更明智。大规模的土地流转，加上中国土地上的大型项目、各种道路、大型广场、大型社区、大型环路和超大庭院的激增，将城市分割开来，形成封闭的单元，成为阻碍城市微循环的巨人。

从某种意义上说，封闭社区向街区系统社区的华丽转变似乎是对原有错误规划理念的改变。《意见》还强调，社区道路宣传的主要目的在于集约利用土地和优化城市道路布局，最终方向在于阻断控制和预防。

要实施地块制，必须改变土地流转模式

如何推倒社区最高的墙？让我们看看国外是怎么做的。

街区制是西方国家城市规划和建设的常用方式。事实上，它是一种开放的街区模式，被城市主干道环绕，分为中小街道，路网密度高，公共交通完善，附近配套公共服务设施齐全。中国封闭社区与中国封闭社区的主要区别在于规模、数量和多样性。

就规模和数量而言，西方国家的土地私有制，无论是由政府征收还是由开发商购买，都需要花费大量的时间和购置成本，因此不可能建成一个能够轻松容纳数万人，并且基本上遵循现有道路模式的小型社区。从谷歌地图上看城市的纹理，大多数西方城市都有小街区和又细又密的道路，而中国城市则是一个接一个的大项目和大建筑。实施地块制，首先要改变土地流转模式，从大规模的土地流转模式转变为小规模的土地流转模式，政府要在道路建设、绿化和市政设施等方面承担更多的公共责任。

街区系统的第二个特征是简·雅各布斯反复强调的城市的多样性。也就是说，街区不仅要提供住房，还要有丰富的商业和休闲设施。全面开放住宅和外部世界，形成一个没有围墙的开放社会。为了实现这种多样性，中国需要打破的瓶颈是土地的混合使用。天通苑是一个拥有40万人口的巨无霸社区，其人口规模与国外一个中等城市相当。生活在以社区概念规划和设计的社区中，它的功能单一，主要关注生活。很难有娱乐、购物和休闲，也很难开一家破墙的商店。恐怕最大的阻力来自土地部门和住房建设部门。

在封闭的社区里开辟一条道路并不难。困难在于规划理念的转变和权益保护规则的完善。要推倒封闭社区的墙，就要推倒业主心中不安的墙，也要推倒城市规划和建设者思想的墙。

如果这一切都可以不断改善，我期待着推倒围墙后的多彩世界。

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