减税新政或让一线城市周边楼市受益最大优房客

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本月初下调按揭首付比例，本月中旬上调公积金存款利率后，房地产市场再次迎来利好消息。2月19日，财政部等三部门联合下发文件，降低房屋交易的契税和营业税，规定个人购买面积在90平方米以下的第一套或第二套房屋，税率为1%；个人购买90平方米以上的房屋，契税由原来的2%~4%降至1.5% ~ 2%；营业税免税范围从个人购买2年以上的普通住房扩展到非普通住房。与此同时，北京、深圳等一线城市没有实施第二套新的住房交易税和营业税规定。此次税收调整的政策意图显而易见，即进一步大力支持去库存化。

自2016年初以来，房地产市场的各种去库存政策逐步出台，包括以直接财政补贴为主要内容的地方激励措施，以及各种中央政策和措施。从政策基调上看，春节后，房地产市场的激励开始从提高购房杠杆率转向全面降低购房成本。

一方面，目前的抵押贷款杠杆率已升至历史最高水平；另一方面，从春节期间返乡的反馈来看，新市民，主要是农民工和农业移民，担心他们的住房支付能力。因此，当务之急是降低住房供给和购买成本，政策需要同时在供给方和需求方发挥作用。

根据中央经济工作会议，在有大量库存的城市，开发商应该降低住房价格水平，这是一个供应方面的措施。与此同时，应在需求方面做出努力。降低购房成本是关键，春节后的政策已经开始向这方面靠拢。例如，最近提高公积金存款利率的目的是增加廉租房的资金来源。另外，目前包括税费在内的购房成本占房价的6% ~10%。如果将房屋装修和物业维修基金等费用考虑在内，100万元的房子需要一次性多支出20多万元(不包括首付款),这部分费用也将由空房承担。

这次购房税率下调幅度很大，甚至超过了2015年3月30日的新政。特别是144平方米以上的大型房屋交易契税，从原来的3%~4%下降到1.5%~2%。同时，大房属于非普通房，出售2年以上免征5%的营业税。因此，这项政策支持更多的大房，这与目前三、四线城市大房的存量情况是一致的。同时，这也有利于支持改善住房的需求。

自2015年下半年以来，该政策在房地产市场上再次贯彻了“按市落实政策，分类调控”的总原则，并规定第二套住房契税和营业税优惠政策将不再在北京市实施。这主要是基于目前房地产市场分化很大的情况。

目前，北京和深圳楼市的平均库存消化周期为10个月，低于12个月库存不足的警戒线。目前，深圳和上海的库存仅够消化7-8个月，没有必要去库存化。此外，2015年三、四线城市房价指数整体下降约5%，而北上广新房价指数分别上升9%、12%、8%和45%。

事实上，实际的优惠政策会更大。根据该文件，在第一套房和第二套房的认定中，如果查询条件暂时不具备，无法提供家庭住房的查询结果，纳税人应向税务机关提交家庭住房实际数量的书面信用担保。如果信用担保是假的，那就是假的纳税申报单。

事实上，大多数二、三、四线城市的民政、社保、户籍、住房等横向部门之间的信息互联互通程度很低，许多城市甚至还没有建立起统计口径一致的完善的信息系统。因此，购房者可以很容易地通过欺骗和其他非法手段获得第一套房折扣。

即使北京、深圳等一线城市不实施第二套新的住房交易税和营业税规定，第一套房的契税也已从原来的2%(90~144平方米)和4%(144平方米及以上)大幅下降。

综上所述，税费调整将对二、三线、四线城市的住房交易产生明显的成本降低效应，也将有力支持去库存化。此外，笔者认为，尽管自2015年以来一线城市并未从楼市政策中获得太多好处，但周边的二、三、四线城市仍在继续受益，尤其是在近期连续的首付和减税政策的引导下，一线城市被高房价挤出的需求将会增加。此外，自2015年以来，京津冀、深港、关晖等区域轨道交通一体化取得明显进展，这无疑将支撑京深周边“萧条”中的三、四线城市楼市。

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