三箭齐发加速房地产业去库存 两主线掘金受益股优房客

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本月初首付比例下调后，房地产市场最近迎来了两项新的刺激政策。2月17日，中央银行等部门宣布，从2月21日起，职工住房公积金账户存款利率将根据归集时间从当期和三个月期存款的现行基准利率调整为一年期定期存款的统一基准利率。2月19日，财政部等部门再次发布通知，宣布从2016年2月22日起，房地产交易税费减免。与以前的政策相比，主要变化如下:第一，对于个人购买独一无二住房面积超过140平方米的家庭，契税从原来的3%降低到1.5%；二、对于个人购买的第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，契税税率从2%降至1%；如果面积超过90平方米，契税税率将从3%降至2%。

对此，分析人士表示，政策刺激有利于扩大房地产市场的有效需求，促进投资的稳定和复苏。在经历了前一时期的大幅下跌后，房地产行业的估值逐渐变得合理。在市场情绪回暖的背景下，房地产行业有望跟随市场，迎来反弹。

从行业基本面来看，房地产行业的宽松环境预计将持续；根据央行2月16日发布的最新数据，1月份新增信贷和社会融资规模均创下单月新高。1月份，中国人民币贷款增加2.51万亿元，同比增长1.04万亿元；社会融资规模增加3.42万亿元；在过去三年的一月份，信贷平均增长只有1.3万亿元，社会融资平均增长只有2.4万亿元，所有这些都大大高于市场预期。宽松的货币信贷政策和近期持续的房地产去库存化政策能够更好地促进房地产需求的释放。从资本市场来看，1月份新增信贷的突然增加使得a股流动性更加充裕；资本是追逐利润的。当资本流入a股时，自然会推动股指上涨。

对此，郭进证券(报价:600109，BUY)表示，随着全国房地产行业去库存化战略的加快，住房贷款资产证券化的步伐可能会加快:目前，直接刺激房地产行业需求的政策如降低购房贷款利率、降低首付比例等仍在继续，而行业供给方的改革正在逐步显现。住房贷款资产证券化有利于信贷对购房需求的进一步支持，也可以分散银行体系应对房价波动的风险，并跟进或进一步推进国家住房银行和经营性资产证券化等措施。

至于房地产行业的投资时间窗和投资策略，郭进证券也表示，美国预期加息的延迟、市场节后的强势走势以及高层管理人员的态度都超出了市场预期，预计两会的市场状况可能会提前上演，因此行业评级被提升为“增持”，建议积极跟进参与。具体来说，我们可以关注以下两条主要投资路线。第一，国企改革:在经历了1月份的大幅下跌后，许多国企改革股正面临着更好的投资机会，他们对深交所a股(报价00029，买入)和深圳叶榛a股(报价00006，买入)更为乐观。沙河股份(报价00014，买入)和中央企业控制的AVIC房地产(报价00043，买入)二是过渡股:信贷宽松和国家去库存政策为中小房地产企业转型提供了坚实的基础。一旦拥有大量资产的房地产公司的库存减少，他们将不再占用土地，而是改变他们的布局，这样公司的估值就可以提高。至于转型方向和企业类型，我们更看好医药和互联网金融领域的民营企业，包括吕晶控股(报价000502，买入)、中柱控股(报价600568，买入)、世界银行(报价002285，买入)、黄婷国际(报价00056，买入)等。

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