楼市实际库存规模远远大于披露的数据　优房客

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"房地产市场的库存只能被放大."华远集团前董事长任志强的这一言论似乎给市场投下了一颗炸弹。房地产市场的高库存已经成为中国当前经济的一个痛点，但库存到底有多大一直是个未知数。

根据国家统计局发布的最新数据，2015年商品房销售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。根据2015年同时公布的商品房销售面积，目前的库存量似乎只够半年。这是房地产市场库存的深度吗？

“国家统计局发布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。”据业内人士称。

7亿还是80亿？

事实上，国家统计局提供的库存数据仅包括已完工但未出售的现有房屋，大量未完工或未开工的潜在库存没有计算在内。

根据国家经济战略研究院发布的前一份报告，2015年，房地产市场的库存很高，去库存化的压力加大。剩余商品房的总存量高达21亿平方米，仅用了23个月到24个月的时间就消除了现有住房存量的污染。

“我们现在讨论的商品房销售清单主要包括两个部分:第一，国家统计局给出的已经竣工并可供销售但尚未销售的商品房面积；二是已批准预售但尚未出售的在建商品房的建筑面积。”国家经济战略研究院的一位负责人指出。

但是这个数字仍然只是冰山一角。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟公开指出，全国房地产市场的库存面积可能超过80亿平方米，仅在建商品房和待售商品房的面积就超过50亿平方米。

“现在全国房地产市场的问题不是总库存太大，难以消化，而是地区差异严重。从目前来看，一线城市和二线热点城市的去化学化几乎没有困难，困难仍然在三、四线城市。”优秀的房客李先生说。

根据北京交易管理网的数据，截至2015年底，北京市已售出约8.1万套商品房，其中包括两栋限价房、经济适用房和自住房。一家机构的首席分析师表示，在移除所有经济适用房后，实际库存不到7万套。

然而，在三、四线城市，实际库存逐月增加，而净化水平却持续下降。据相关机构数据显示，截至2015年12月底，三、四线城市的去化学周期已超过30个月，远远超出合理范围，降价压力很大。

“就全国近13亿平方米的房地产销售面积而言，现在库存并不多。但问题是有大量库存难以消化。换句话说，这些股票只会被放大，不会因为任何政策而被消化。”任志强曾公开表示。

“除了绝大多数三、四线城市之外，一些二线城市还存在库存高和难以消除化学品的问题。这导致这些城市的房价持续下跌。”他说。

「目前，很多地方的物业市场转型困难，反映了很多三、四线城市，甚至一些二线城市的工业空心态和人口外流的趋势。此外，房地产市场的供应规模过大，市场供过于求，房价不断下跌。”郭毅分析指出。

根据优秀租户的报告，预计2016年库存情况将进一步分化。在目前去库存期约为12个月的城市，如重庆、武汉、福州等。，去库存期将会下降，去库存压力将进一步降低，短期市场基本面将回归理性。

然而，其他土地供应和库存大的城市，库存脱销期超过12个月，仍然面临脱销的压力。例如，Xi、青岛、天津、沈阳和呼和浩特等二线城市，以及大多数三、四线城市仍坚持“量价”脱销。

政策窗口期即将到来

为了加快房地产市场的去库存化，决策层的政策支持超过了以往任何一年。

2月19日，决策层再次推出了新的去库存政策。对于购买家庭唯一住房的个人(家庭成员包括购房者、配偶和未成年子女)，如果面积小于90平方米，契税将按1%的税率征收；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。个人购买房屋2年以上用于对外销售的，免征营业税。

此前，中央银行、住房和城乡建设部、财政部出台了新政策，决定将职工住房公积金账户存款利率由现行的活期和三个月期存款基准利率根据归集时间调整为一年期定期存款统一基准利率，由现行的0.35%和1.10%调整为1.50%。

从中央层面来看，今年将继续加强行政干预去库存化的手段。

住房和城乡建设部多次提出，政府可以通过购买商品房或向保障人口提供资金来解决经济适用房供应问题。

目前，根据中央政府发布的信号，2016年棚户区改造已确定优先考虑货币化补偿。就资金总量而言，加上金融支持和信贷资产证券化试点所替代的资金总量，资金总量将超过一万亿元。

"预计明年地方政府将更多地参与租赁市场."东部某省住房和城乡建设厅的一位官员告诉记者，“我们已经制定了一个收购存量住房作为经济适用房的计划，预计将在年后实施。”

“特别是公租房，一些城市对公租房的需求很大，机关、企事业单位以单位名义租房，职工也可以享受补贴，成为消化存量住房的重要出口。”北京市住房和建设局的一名官员说。据记者了解，目前，北京一些中央企业为公共租赁住房提供30%的货币补贴。

此外，与农民工相关的户籍制度改革已成为未来地方政府的政策重点。

优秀的房客李先生说，买房一直是大多数城市的主要收入来源。数据显示，2014年中国的城市化率为54.77%，但截至2014年底，中国的城市户籍率仅为35.9%。根据全国人口，这意味着2亿人需要或可能需要城市住房。

此外，业内许多人士还向记者指出，其他与稳定住房消费相关的常规措施今后也将得到加强，如增加公积金贷款额度，降低地方政府常用的房地产交易税费等。为确保政策效果，还可在地方层面引入首付比例和利率等信贷政策。

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