解析楼市去库存新政：契税下调对二手房影响更大优房客

本篇文章2002字，读完约5分钟

本月初首付比例下调后，房地产市场对新的刺激政策表示欢迎。19日，财政部等部门发布通知，宣布从2016年2月22日起降低房地产交易的契税和营业税。

购买第二套房的契税已从3%降至1%

关于契税政策，新政指出，自2016年2月22日起，购买家庭中唯一一套面积不超过90平方米的房屋的个人，将按1%的税率征收契税；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。

如果个人购买第二套面积不超过90平方米的改良住房，契税将减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低2%。

此前的政策是，首次购买90平方米以下的普通住房需缴纳1%的契税，购买90-140平方米(140或144，不同地点)的普通住房需缴纳1.5%的契税，购买非普通住房需缴纳3%的契税。购买第二套房，普通或非普通房屋的契税为3%。

中原地产首席分析师张大伟对此做了解释。例如，南京的王先生想买第二套改良房，面积不到90平方米，总价200万。过去，他必须缴纳6万英镑的契税，但新政策出台后，他只需缴纳2万英镑。如果面积超过90平方米，新政前需要支付6万元，新政后需要支付4万元。

新政不再提及“普通房屋”

新政特别指出，第二套改善家庭住房是指已经拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

知情人士张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，而是根据90平方米的面积直接决定不同的税率。新政不再提及“全五独”和“全二独”的类似表述，而是重新定义了第一套房和第二套房的概念。

雅豪机构营销总监郭毅指出，新政解释说，之前的“普通住房”说法已不复存在，取而代之的是更宽泛的“住房”一词。“此次契税征收范围的变化，对北京住宅市场上‘一卖一买’的家庭改善影响相对较大，而北京的住宅市场在整个城市都很豪华。”

据悉，根据2014年9月公布的北京市普通住房标准，2015年北京市出售的55321套纯商品房(不含经济适用房、自住住房和商住住房)中，每个环段共有15660套超过普通住房单价标准。

“如果这些非普通房屋是家庭中唯一的房屋，根据即将实施的新契税政策，这部分购房者将把占房价3%的契税降低到1%的最低契税。”

所有出售两年以上的房屋都免交营业税

关于营业税政策，新政指出，如果个人出售购买时间不足两年的房屋，将全额征收营业税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征营业税。

营业税的原政策是，如果个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。

此前，普通住房营业税的免税门槛为5年，但在去年3月，这一门槛被降至2年，即“五比二”政策。

张大伟告诉中国经济网记者，营业税政策与以前不同，这主要体现在非普通住房上。对于大型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，两年后还需要缴纳差额营业税，这在新政策中没有明确规定。如果各个地方的落地细节也是按照房屋来计算的话，显然会有利于改善需求。

新政继续绕过一线城市

新政明确指出，北京、上海、广州、深圳暂时不执行本通知第一条第二项，上述城市个人住房转让营业税政策仍按《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税字[2015]39号)执行。

也就是说，一线城市不能享受购买两套改善住房的契税优惠和营业税优惠。新政针对购买一套住房的优惠契税政策与之前针对一线城市一套住房的契税政策没有什么不同。

本月2日，央行绕过仍在实施限购措施的一线城市和旅游城市三亚，下调了首套住房贷款比例。

“政策继续绕过一线城市。总体而言，一线城市不存在库存问题。预计后续宽松政策将难以覆盖一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响仍相对较大。”张大伟说。

去库存方法正在逐步实施

最近，中央相继出台了房地产市场去库存化的实施措施，并逐步实施了去年12月中央经济工作会议提出的“消除房地产库存”——适当降低商品房价格，促进房地产行业兼并重组，提高产业集中度，取消过时的限制性措施。

“各地都在加紧出台去库存化政策。预计两会前后各省将出台不同强度的房地产库存政策。总体而言，房地产市场预计将在第一季度遭遇一轮密集的政策宽松。不过，总体政策的力度将有所不同，而分市政策是未来政策放松的主要特征。”张大伟表示，当前经济缺乏动力，而房地产仍是最重要的引擎。

张宏伟表示，新的契税政策有利于振兴非一线城市的市场流通和销售环节。“此外，公积金贷款和商业贷款的首付比例已明显降低，这必然会抓住这个市场进入窗口，积极进入置换需求和改善需求市场。

从一手住房市场的库存来看，需求改善后积极进入市场将有助于提高大多数城市的库存结构比例，降低大中型住房库存市场的比例，加快去库存化，降低市场的去库存化压力。"

如果您需要捐助、商务谈判和机构合作，请拨打优秀客人热线13817941936