三四线城市楼市下滑缘何难从根本上扭转优房客

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在探索2015年房地产市场的“差异化”特征时，我们总想找到一个问题的答案:为什么在政府支持、需求巨大的情况下，三、四线城市的房地产市场依然疲软？

对数据的简单计算表明，中国有2.7亿劳动力输出人口和1.6亿留守人口，他们合起来占目前城镇居民人口的56%。与此同时，不到1%的劳动力输出者在他们的工作场所购买房屋，他们有强烈的扎根城市的愿望和对住房的巨大需求。然而，在全国600多个三、四线城市中，除了2015年房地产市场表现良好的几个地区外，在非常宽松的货币政策背景下，总体形势并未稳定和反弹。

当然，原因是多方面的，比如三、四线城市市场化程度低，或者产业结构落后单一(主要是农业、轻工业、矿产等资源性产业)。但是除了这种陈词滥调，我认为还有其他原因。

目前，中国136，000家住房企业中有90%(每10，000人中有一家)集中在三、四线城市。在2009年至2013年的房地产市场繁荣时期，大多数知名人士都来开发房地产。从2010年到2013年，回归的购房者集中释放。蓬勃发展的房地产市场使一批人在建筑材料和装修等相关行业变得富有，不断上涨的房价也带动了大量当地高收入人群投资购房。这样，在个人理性和集体非理性的过程中，库存不断上升，难以返回。许多三、四线城市目前对房地产市场和房价下跌充满悲观预期。

除了大量的库存，住房供应的低效率是另一个原因。近年来，随着高速铁路和高速公路的大规模建设，出现了新城镇和新区，三、四线城市的“骨架”不断扩大，形成了东西联动、南北响应的房地产市场发展格局。正因如此，新房供应往往集中在偏远的新城镇和新区，公共服务往往只在高铁站，连连接主城区的道路都还在建设中，更谈不上生活所需的公共服务。在我去过的几个三、四线城市，从北上归线到深圳通常只需要1-2个小时就可以上高铁，但是从高铁站到市区要花很长时间，而且道路崎岖不平，黑色的公交车也在泛滥。

此外，由于开发商资质差，无法向银行借款，许多项目的五证不全，所以他们可以用资金开工，不用资金停工，3-4年内无法交付建筑。反过来，漫长的施工期也导致了库存积压。此外，物业管理和住宅设施不达标，购房者买房的热情受到打击。

除了供应问题，需求释放的高潮已经过去，这也是下降的原因。在三、四线城市的主要需求群体中，原始公民(如政府机构和金融从业人员等)的改善。)、住房投资、商人购买住房以及农民工返乡，几年前曾一度十分活跃。但是，这三个需求目前已经完全释放，原有市民家庭基本上有1-2套住房，由于受经济环境的影响，近期商人很难买房。因此，剩下的主要买家只有当地农民。事实上，农民买房的需求非常强烈，城市的房子、汽车和车票已经成为农民结婚的新“三件大事”。许多农民工回家买房子是基于“婚姻标准”的要求。

然而，笔者认为，这部分需求可能被高估了:一方面，农民的年可支配收入约为2万元，这往往聚集了三代祖辈和孙辈的积蓄来“咬牙”买房。此外，买房后，他们必须支付装修、家具、家用电器和买车的费用，这挤压了其他消费，甚至挤压了农业生产性投资。许多农民甚至被迫借钱支付首付。

另一方面，目前城市的生活成本与过去相比相差甚远，更不用说农村地区了。特别是在三、四线城市，由于人口和资源集聚不足，产业结构单一，人口集聚高，高附加值服务业发展滞后，三、四线城市的服务和消费产业无法发挥大城市的规模效应和边际成本递减效应，生活消费质量低，选择少。考虑到物流成本、无法规模化和竞争不足，餐饮、娱乐和购物等大众消费价格并不低于大城市。

因此，权衡利弊后，许多城市农民仍然选择租赁或购买小产权的房屋，并将有限的收入用于子女的教育。目前，城郊农民已经通过拆迁获得了一套以上的住房，而城郊农民对房价和生活成本比较敏感，因此他们不愿意在城市购买住房。这就是为什么尽管有持续的政策激励，农民在买房时还是更加谨慎。

总的来说，就业和收入下降以及人口减少是三、四线城市房地产市场需求下降的主要原因。在三、四线城市存量超出预期的情况下，根据实地调查，常规的激励政策只能是权宜之计，关键在于建立和实施户籍制度、土地制度改革、普惠金融补缺、社会保障全覆盖、公共服务均等化、各级财政支出等长效机制。

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