中国楼市库存知多少：7亿㎡？50亿㎡？140亿㎡？优房客

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自去年以来，去库存化已成为房地产市场的热点。然而，专家不必计算中国房地产市场的库存。近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十论坛微信公众账号上发表文章指出，如果以商品房、经济适用房以外的其他商品住宅、公共建筑和自建房屋的建设面积来看，库存面积可能超过80亿平方米，只有在建商品房和待售商品房超过50亿平方米。

据国家统计局1月20日统计，2015年商品房销售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，人们习惯于用7亿平方米来概括目前的楼市存量，这严重低估了楼市面临的严重供需失衡。"这7亿平方米只是待售面积，即无意库存."

专家认为，国家统计局的数据仅包括竣工后未售出的现有房屋，大量已经建成但尚未竣工且尚未开工的潜在存量未计入。

中国房地产房屋研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房屋，加上仍在建设中但已经开始销售的“拍卖行”，因此数据远远超过6亿平方米。

李是上海的一名优秀租客，他认为房地产市场的高库存已经成为中国当前经济的一个痛点。一旦将潜在库存数据包括在内，中国房地产市场的库存可能会翻倍。

财经专栏作家李告诉记者，实际的待售库存规模应该以国家统计局公布的数据为基础，加上已批准预售但尚未售出的7亿平方米，在此基础上，再加上71亿平方米已批准未售库存和56.1亿平方米在建未售库存。目前，中国房地产市场拟消化的“三大”股总规模超过140亿平方米。

如果只考虑商品房，购房的压力有多大？根据钟伟的数据，2015年商品房的年销售额约为13亿平方米，而新的建筑可能略高于此，因此2015年房地产库存的去库存化进展甚微。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区外，大部分城市房价同比上涨，难以加快销售；库存脱销只能减少新建筑和土地收购。因此，在未来2-3年内，房地产投资将保持-10%至零的增长速度，唯一的出路是新的建设逐步下降到10平方米以下。

钟伟指出，存货等于2年在建工程加上3个月的销售时间是合理的。每月可能的去化学化面积约为1.2亿平方米。如果库存下降到33亿平方米，可以说房地产市场已经正常化。根据14亿平方米的年销售额和不超过10亿平方米的年新增建筑面积，中国房地产市场的去库存化过程需要维持约4年，并将在2019年左右基本恢复正常库存。

在李看来，消化房地产市场的库存需要更长时间。他说，即使根据2013年的最高销售记录(13亿平方米)，整个库存也需要10多年才能消化。然而，这只能在不增加新土地供应和保持未来销售旺盛的情况下实现。

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