开年二手房成交量为新房6.6倍 全面进存量时代优房客

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一些市场分析师认为，北京新建商品房的供应将越来越稀缺，交易将向存量住房倾斜，但二手房的价格涨幅预计将低于新建住房

自从北京楼市开盘以来，二手房的成交量已经甩出了几条街的新建商品房！据统计，截至1月27日，今年1月北京二手房交易量为20916套；新建商品房3165套，二手房成交量是新建商品房的6.6倍。

值得一提的是，根据监测数据，截至1月27日，北京商品房库存降至一年多来的最低点，签约纯商品房数量仅为65，828套，比2015年1月的78，500套减少了近13，000套。

新建商品房供应量减少，二手房交易普及率超过新房，但二手房价格涨幅低于新建商品房。

二手房交易比新房交易热

"北京房地产市场已经进入了股票房时代."一家研究机构智库中心的研究主任严跃进告诉记者，北京新房的库存规模普遍下降，一些购房者将积极在二手房市场购房。这背后有很多原因。首先，虽然二手房的单价偏高，但有些二手房面积小，在学区内有很好的资源，所以反而受到青睐。此外，在二手房价格上涨的过程中，一些房东急于出售新房，相应的价格可能会很低，这也将加快此类房屋的交易节奏。

据统计，上周(1月18日-1月24日)，北京新二手房上市价格为41622元/平方米，比月初上涨2.8%；空房交易的议价是2%，已经连续三周持平；在经过价格调整的房屋中，39.3%的房屋报价处于历史最低水平。预计春节前业主的心理预期将保持在较高水平。

事实上，自2015年12月中下旬以来，《证券日报》记者一直关注着通州校区，发现不仅交易周期很短，而且交易价格还在上涨。一些房间刚刚被释放，甚至在它们可以在互联网上发布之前，交易就已经实现了。此外，个别业主报价在20天内上涨了20万元，交易在一个月内以业主提价成交。

值得注意的是，据综合统计，北京二手房的平均成交价格也高于新建房屋。根据优秀租户向记者提供的数据，2015年北京二手房平均成交价格为35613元/平方米，同比增长3%；根据上海某房地产研究所的监测数据，2015年北京新建商品房的平均成交价格为27725元/平方米。

对此，一些业内人士认为，北京新商品房市场已经开始郊区化。然而，从各城区二手房的平均交易价格来看，中心城区和外围城区的平均交易价格高于郊区，因此二手房价格上涨。

据中原地产统计，2015年北京二手房销售约19.6万套，纯商品房仅销售5万套，差距较大。

这一差距是由新住房供应不足造成的。张大伟说，过去五年，在北京的土地供应中，住宅用地中的纯商品房用地为1500万平方米，但配套的公共建筑超过1000万平方米。

显然，北京已经全面进入了证券公司时代。“2016年，北京的新一手住房供应不到位，存量房交易将继续活跃。”严跃进也这么认为。

一线城市已经完全进入了证券公司时代

事实上，除了北京，其他三个一线城市和一些二线城市也已经全面进入了存量房时代。

据统计，2015年全年，“北广深”四个一线城市的一手住房交易量分别为103，889套、121，600套、120，257套和75，347套；二手房交易数量分别约为192，251套、337，300套、69，957套和126，899套，这意味着北京市一手住房交易和二手住房交易的比例分别为1.85、2.77、0.58和1.68。

另一组数据显示，2015年12月，一线城市二手房交易面积为721万平方米，同比增长22.5%，同比增长71.1%。二手房市场相当活跃，交易量达到了今年的新高和历史第二高。特别是12月份深圳二手房成交量同比增长56.4%，北京二手房成交量同比增长29.8%。

根据历史年度数据，2010年二手房交易量较高，但受限购和贷款政策影响，2011年二手房交易量有所下降。二手房市场在2012年有所回升。2013年，在“新中国五条”政策的影响下，二手房成交量大幅上升。2014年，气温再次大幅下降。2015年二手房成交量创历史新高，面积6450万平方米，比2014年增长76.6%，是2015年新房成交量的1.6倍。

对此，严跃进还告诉记者，这表明一线城市和一些二线城市如重庆、天津已经完全进入了存量房时代。尤其是一线城市新建住宅存量持续下降，二手房交易活跃程度将更高。

事实上，2015年，房地产市场格局发生了变化，供不应求。2015年，新房供应量为3659万平方米，交易量为4141万平方米。与2014年相比，供应量下降了12.3%，而交易量增加了32.3%。2015年，一线房地产市场改善和刚性的需求得到积极释放，导致房价快速上涨。

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