房地产业“土豪”风光不再 房企选择退出

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“这一次，我完全离开了房地产行业，没有任何关系。”几天前，曾经有权在房地产行业发言的戴志康告诉《中国商报》记者。在过去的一年里，以“折扣价”出售了他和女儿戴所持有的上海证大房地产有限公司42.03%的全部股份，并宣布退休进入中药行业。

“在过去的二十年里，资本市场上讲述的故事都是房地产金融或金融房地产，但在2016年，我认为资本市场上讲述的故事是文化和健康。为了健康，中国人还是要从中医开始。”戴志康说:“公司将通过合并和收购从零开始规划医疗行业。从中药材的种植和加工开始，我们将开设益光、药店、医院甚至医学教育。”

房地产企业开始选择退出房地产行业，房地产行业曾经培养了许多“土豪”，失去了昔日的风光。对于许多房屋公司来说，目前有两个选择，退一步，离开这个市场；此外，风险和机遇并存。

退出:改变高估值行业

记者注意到，企业正在转型的行业通常是目前最热门的行业，如文化产业、健康产业和体育产业。

2016年1月，苏宁环球(000718.sz)宣布将成为韩国fnc的第二大股东，并将与fnc在中国建立一家合资企业，培训艺术家。“目前，我们还有3~5年的发展，这给了我们一个产业转型的缓冲期。今后，我们将不再从事房地产开发，而是利用目前的现金流来建设我们的新兴产业，它们是不同的文化、金融和卫生部门。”苏宁环球副总裁杰森在接受《中国商报》记者采访时表示。

据记者了解，苏宁环球除了入股韩国fnc外，还在2015年认购了韩国redrover股份有限公司的股份，并通过此次认购进入动漫产业。苏宁环球不断与韩国背景的企业合作，显然希望接触外国经验，实现国内文化产业的价值。

上述放弃者有一个特点，那就是他们在房地产行业没有核心竞争力。以苏宁环球为例，其2014年年报显示，其营业收入为54.57亿元，同比下降18.81%；合同销售面积54.14万平方米，同比下降44.26%；合同销售额为48.91亿元，同比下降42.02%。可以看出，主要房地产业务的萎缩迫使苏宁环球另寻出路。

“许多企业都在谈论退出和转型，但这些企业以前没有其他行业的经验。如果他们仅仅依靠以前房地产的现金流来通过并购进入，这是一个今后如何努力的难题。此外，许多公司谈论转型更多是为了向资本市场讲述故事。”一位机构分析师告诉记者。

日前，已完成医疗服务转型的怡化健康(000150.sz)宣布，计划以4.08亿元现金购买亲和源股份有限公司(以下简称“亲和源”)58.33%的股份。与大多数收购目标不同，此次收购的母公司已经做出了八年业绩承诺，并将在未来三年继续亏损，从2019年开始贡献利润，直到2023年净利润不低于1亿元。此前，怡化健康由怡化地产重组而来。上述收购完成后，怡化健康的股价从36元降至23.4元(1月27日收盘价)。

激进分子:机遇和风险

在行业洗牌中，当企业退出时，他们将取得激烈的进展，行业集中度将开始提高。

“我们发现，200亿元以上的房企数量比去年增加了9家，包括发展良好的郑融集团、荣鑫中国(03301.hk)和乔蓉集团。根据我们的测试，荣鑫的销售额为295.3亿元，同比增长76.8%，排名第29位；乔蓉销售额206亿元，同比增长48.4%；太和销售额323.3亿元，同比增长60.8%。”易居中国首席执行官丁祖昱告诉记者。

乔蓉集团品牌营销中心总经理张炎在接受《中国商报》记者采访时说:“乔蓉去年收购了150多亿块土地，今年将保持150亿块的规模。我们希望我们的销售目标会比去年更好。我们希望保持稳定发展，通过合作等方式，积极在上海等地争取更多的发展项目。”

1月13日荣鑫正式登陆香港交易所后，它直接着手改善债务结构。2015年11月底，中国证监会批准荣鑫发行25亿元公司债券，荣鑫于2015年12月24日完成了12亿元的首次发行，票面利率为6.4%。随后，1月15日，荣鑫发行了第二批5亿元人民币的公司债券。

1月25日，荣鑫再次宣布，其全资子公司荣鑫(福建)投资集团有限公司拟向合格投资者发行首批总额不低于35亿元人民币(下同)的民营企业债券。根据累计投标结果，首批31亿元的民营企业债券年利率定为7.89%。

显然，在这个规模决定话语权的时代，财务能力考验着每一个想进入的房地产企业。

同时，稀缺的土地也使得企业不得不高价收购土地，承担更多风险。相对低调的禹州地产(01628.hk)也开始发挥其实力。它以26.3亿元赢得了上海闵行区马桥镇的一块住宅用地。土地面积41262平方米，建筑面积90776平方米。平均成交价为28972元/平方米，保险费率为189.2%。禹州房地产一直是中等规模的住房企业，显然必须改变以往的风格，以更高的价格攫取土地。

“面对不断减少的土地资源和扩张的对手，每一个激进分子都可能需要考虑如何平衡机遇和风险。如果战略稍有失误，就可能导致企业落后。”上海连锁市场研究部主任陆启林评论说:“几乎所有的房企都开始关注一线和二线城市，因此市场自然会展开一场‘激烈的竞争’，风险的增加将考验每一家房企。”

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