小年的粮仓 | 旭辉篇：重仓一二线、朋友圈扩张的五年计划

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

视点指数提出五年内实现2000亿元的目标后，徐汇成为1000亿元时代具有代表性的房地产企业之一。

根据徐汇2018年1月8日发布的经营数据，2017年12月份，合同销售额为159.7亿元，合同销售面积为112.06万平方米，平均合同销售价格约为14300元/平方米。

因此，2017年全年，徐汇累计合同销售额(甚至包括合资企业和关联公司的合同销售额)达到1040亿元，同比增长约96%；合同销售面积约629.17万平方米，同比增长约116%；合同平均销售价格约为16500元/平方米。

值得一提的是，2016年，徐汇刚刚跨过500亿大关，年销售额达到530亿元。在此基础上，只用了一年时间就刷新了业绩记录，并成功进入1000亿住房企业的行列。

数据显示，徐汇2012年至2015年的销售额分别为95.44亿、153.19亿、212.06亿和302.09亿。不难发现，徐汇在1000亿元以下的规模上实现了飞跃。

事实上，在大型房企市场份额不断增加的背景下，规模已经成为许多房地产开发商不得不面对的问题。徐汇董事长林忠此前曾大规模表达过自己的想法。

在2016年进入房地产企业第二方阵后，徐汇在2017年初公开表示，未来5年将实现规模2000亿元、利润100亿元，进入行业前10名，完成全国布局。

在追求增长和规模飞跃的同时，徐汇还注重财务和资本控制。2017年7月，当开发商的资本完全收紧时，平安人寿被引入作为战略股东，以扩大公司的股本。

一线和二线战略及国家领土

在大发展的道路上，徐汇已经初步完善了国家布局。截至2017年上半年，项目主要分布在长江三角洲、环渤海地区、中西部和华南地区的29个城市。

值得一提的是，徐汇把进入珠三角作为改善国家布局的重要一步，近两年来一直在填补华南空空白。据了解，2015年，徐汇通过收购保利广州荔湾百花香料厂项目的少数股权，正式进入华南市场。也是在今年，徐汇广州分部成立。

2016年7月，徐汇继续在佛山收购两个商业和住宅项目，总价格为5.22亿元。对于进入华南市场，徐汇有一个明确的目标，希望在5年内进入前10名，达到300亿元的销售目标。

从零开始，从0到300亿，徐汇对华南市场充满期待。根据视点指数，截至目前，徐汇在华南地区拥有5个项目，其中广州1个，佛山4个，其中3个项目由徐汇运营。

在海南市场，经过一年多的规划，徐汇已拥有四个项目:三亚博悦亚龙湾、三亚新澳大利亚溧阳、海口雨城农场和海口石山镇。此外，在香港，2017年1月，徐汇首次以15亿港元收购了位于赤柱舂坎角路的一个超豪华地产项目，并进入香港市场。

回顾过去两年的发展，与2016年相比，大部分房地产企业借助需求溢出的三、四线城市的掘金，实现了规模的跨越式扩张，而徐汇更青睐一、二线城市。

据了解，徐汇2017年上半年的合同销售额为471.51亿元，主要来自15个城市的75个项目，其中大部分集中在一、二线城市，占上半年销售额的97.4%，而三、四线城市的贡献率仅为2.6%。

与此同时，徐汇认为，一线城市已经过了发展的高峰期，之后将更多地转向股市，而二线城市将是未来发展的高峰期。因此，徐汇对二线城市的热情越来越高，这直接体现在销售上。

根据意见指数统计，2017年上半年，徐汇在二线城市的销售额为323.22亿元，占上半年总销售额的68.5%，是2012年以来一、二、三线城市中占比最高的。

2012年至2016年，徐汇二线城市的销售额分别占43.4%、44.3%、50.2%、57.1%和62.4%。一线和三线城市的销售比例正在下降。2016年，徐汇三线城市的销售比例降至1.8%。

在2017年的业绩发布会上，徐汇董事长林忠也表示，未来徐汇将继续布局一、二线城市、一线城市的卫星城市和强势三线城市，并以每年进入两到三个新城市的速度持续扩张。

为了保证销售规模的增长，2017年徐汇的土地收购策略趋于激进。根据视点指数统计，1-11月，徐汇征地面积达到1073万平方米，征地金额达到657亿元。其中，环渤海地区面积124万平方米，总投资177亿元；长江三角洲地区面积552万平方米，总面积333亿元。截至12月，徐汇南的土地面积进一步达到1183.72万平方米。

随着土地拍卖门槛的严格控制、自持竞争、价格限制等政策的相继出台，联合招标已成为徐汇的常规反应。

根据视点指数统计，2017年上半年徐汇总土地储备规模为2210万平方米，其中权益建筑面积1240万平方米，占总土地储备的56.11%。这一比例在2012年高达94.61%，甚至在两年前的2015年也达到了68%。

从上图可以看出，虽然近两年徐汇在土地储备总建筑面积上增长迅速，但其在占用土地建筑面积上的增长并不明显。

2017年11月14日，徐汇以78亿元的总价中标北京市石景山区五里坨建设二组1601-053地块，这也是北京市本年度第二贵的地块。

此外，3月19日，徐汇与重庆华宇集团在全国7个城市达成了11个项目的合作，总价值300亿元。此外，徐汇还与万科、龙湖、金地签署协议，共同开发房地产项目。

成本控制的利润正在提高

随着规模的加速扩张，徐汇的毛利率和核心净利润均表现良好，呈现出一定的上升趋势。

数据显示，截至2017年6月30日的6个月内，徐汇股东权益应占净利润从2016年同期的8.39亿元增加到21.56亿元，增幅为157.1%。同时，归属于股东权益的核心净利润从2016年同期的9.48亿元增加到约15.38亿元，增幅为62.2%。

根据意见指数研究，2015年至2017年上半年，徐汇的毛利率分别为22.70%、25.40%和31.60%；而核心净利率分别为12.10%、12.70%和13.70%。

究其原因，与徐汇较低的土地和融资成本、本期产品较好的利润以及通过提高质量和品牌实现的产品溢价有关，这些都有助于提高利润率。

徐汇董事长林忠也公开表达了他对土地收购的态度:我们希望收购土地，但同时我们也希望这些土地将来有一个合适的回报率，毛利率在25%以上，净利润在12%以上。土地成本对毛利率和净利润的影响最大，因此在一个项目中节约10亿并不容易。

2017年上半年，徐汇收购了32个新项目的权益，总地价为209亿元。在此期间，被收购土地的总规划建筑面积为440万平方米，权益面积为210万平方米。

其中，土地通过政府公开拍卖和招标、私人收购和城中村改造等多种方式获得，平均征地成本为8573元/平方米。

2017年下半年，徐汇在土地市场通过联合招标的方式收购了土地，这使得徐汇对新增土地的成本有了很好的把握。

在融资和债务方面，除净债务与权益比率(与2016年相比有所上升)外，债务与资产比率和债务加权平均成本均呈下降趋势。

根据意见指数统计，2015年至2017年上半年，徐汇的资产负债率分别为35.50%、33.20%和33.30%；债务的加权平均成本分别为7.20%、5.50%和5.00%。

为了进一步减少债务，2017年2月，徐汇赎回了2019年到期的4亿美元债券。

另一方面，徐汇于2017年7月以每股3.50港元的价格从平安人寿获得5.45亿股新股，占徐汇已发行股本的7.40%，净值为19.07亿港元。

房地产+多元化试水

在规模进攻的道路上，住宅企业为了从各方面获取利润和资源，转变和发展多元化的经营布局是必不可少的实践。

徐汇在2016年正式提出了具有代表性的房地产+战略，即在未来五年内，除房地产开发外，还将触角延伸到商业管理、物业管理、教育、长期租赁公寓、epc(住宅产业化)和资金。

根据意见指数统计，截至2017年6月30日，徐汇共有9处投资物业，总建筑面积约30.78万平方米。在这些投资物业组合中，共有六个投资物业已出租，总建筑面积约为136，400平方米。

截至2017年6月30日的6个月里，徐汇的租金收入约为5100万元，同比增长191.6%。

2017年2月，徐汇在其五年战略规划中宣布，业务发展模式将从单纯开发转变为开发与控股并重，并将通过房地产基金等轻资产模式增加核心资产的持有量。

其中，办公楼是徐汇最喜欢的部分。2017年6月，以人民币13.3亿元收购了位于上海市黄浦区淮海中路45号地块17/2地块的永泰控股子公司的房地产开发项目。

该项目为在建甲级办公楼。接管后，徐汇继续完成办公楼的建设，并持有该项目进行租赁。

就商业综合体而言，徐汇一直需要合作伙伴来弥补其商业上的固有缺陷。据视点指数不完全统计，徐汇有8个商业项目，其中嘉兴徐汇广场、上海许江徐汇商城、长沙徐汇商城等5个项目已经开业。2018年，lcm惠惠徐汇广场和宝山徐汇天地两个项目将开业。

随着市场变得更加有利可图，徐汇不仅积极开发写字楼和商业部分，还适度开发创新业务，如长期租赁公寓。

2017年11月，徐汇的子公司於陵国际与中国建设银行上海分行达成协议，双方在整个租赁产业链中开展金融合作，包括房屋租赁专项资金、装修贷款和租赁分期付款。届时，中国建设银行上海分行将在整个房屋租赁产业链中为徐汇於陵提供金融服务。

根据意见指数，於陵国际作为徐汇的一个品牌，专注于长期租赁公寓，拥有三条产品线，即博乐仕服务公寓、柚子国际社区和京舍青年公寓。它在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆和成都拥有超过14000套公寓，未来五年将达到20万套。

值得一提的是，徐汇还打算将其业务扩展到城市更新、特色城镇和养老(宜居和健康)。