世联行董事长陈劲松：房地产业未来状况就看发达国家

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世界银行行长陈劲松(002285，诊断部)

世界银行行长陈劲松:如果你做得好，你就会有立足之地。这就是市场经济

中国住房新闻记者马林报道

1992年1月17日，一列火车离开北京，邓小平开始了他的南方考察之旅。在访问和考察期间，他发表了一系列重要讲话，被称为“南巡讲话”。

这一系列的演讲影响了很多人的生活轨迹，在中海地产工作的陈劲松就是其中之一。

“这个讲话告诉我们，第一，市场经济是一条路，不会回头；第二，令我觉得内地的经济和房地产市场会有很大的变化。”

当时，陈劲松并不十分清楚深圳未来会是什么样子，但香港房地产发展的现实告诉他，内地房地产市场即将启动，这对他来说是一个机遇。他在香港累积的专业发展经验，在内地混乱和缺乏专业精神的情况下，显示出独特的光芒。

25年后，在接受《中国房地产报》采访时，世界银行行长陈劲松谈到了他动荡的房地产史。

“我认为机会来了。”

《中国房地产报》:1992年在你生命轨迹中的价值坐标是什么？

陈劲松:“南巡讲话”是发展大趋势的一个变化，说明在内地做民营企业是可行的。最初被定性为买卖的投机行为，现在被合法化了。这告诉我们，市场经济是一条道路，不会倒退。

此外，由于我们1992年在香港的工作经验，我们建立了职业自信心；1993年出海后，他进一步证实了自己的职业价值，这是非常重要的。

中国房地产新闻:你应该在香港中海房地产？

陈劲松:是的，我在香港，在中国海外房地产公司担任项目经理。当时，中海地产是大陆企业在成熟市场领域唯一的房地产公司。同时，我们也认为机会来了，因为我们看到了香港房地产业的发展，相信内地的房地产业会像香港一样。当时梁振英是深圳市政府的顾问，深圳肯定会仿效香港的模式发展地产。

与此同时，政府修订《城市房地产法》、住房分配货币化以及土地招标、拍卖和悬挂的关键是银行可以放贷，这是最大的变化，表明市场应该真正启动。

中国房地产新闻:回顾过去，你当时身处和看到的大环境和房地产是什么？

陈劲松:1992年，深圳房地产市场启动。许多企业对房地产开发知之甚少，大多在市场上发生碰撞；二手房交易，评估才刚刚开始。总之，内地房地产市场尚未成型。

用一句流行的话来说，在1992年，大陆的房地产从业者“从来没有吃过猪肉，也从来没有见过猪跑。”关于房地产如何在市场中发展的书只有一本，叫做《香港房地产》，但这本书仍然是一个信息的列表和集合，几乎很难看到其他国家房地产业的发展经验。

我看过香港房地产业的一系列发展、销售和运作模式，包括预售制度、房屋按揭制度、土地招标拍卖制度，以及销售楼花、咨询和策划等营销方式。这些职业经历非常重要。

“思考和思考非常重要”

中国房地产新闻:你在深圳创业后的第一份工作是什么？

陈劲松:世界银行的第一笔收入主要来自处理宝安广场。当时，市场正在经历房地产行业的第一轮泡沫和监管。深圳、海南等省市积压了大量工作，很多人都在做生意来处理积压的工作。这个时期的很多人都有一个特点:他们口袋里没钱，也不是房地产开发商。他们唯一能做的就是解决积压的建筑。

当时，该项目被出售了半年没有出售，所以它被关闭，留下未完成。拿到这个项目后，我们根据市场特点进行了调整，主要是缩小面积。没有人会买一个大的办公楼，但是如果它被改成一个小的，它就会被卖掉。不是提高价格和促进销售，而是通过这种方法销售，所以思考和思考是很重要的。

中国房地产新闻:当时，你是否坚定地看到了清晰的房地产经营战略地图？

陈劲松:当时，内地房地产市场的未来发展不是很明朗，但当时我坚信，作为一名营销顾问，不用投资和开发就能赚钱。从那时起，世界银行从未购买土地用于发展，所以它作为一个营销顾问。永远这样做，非常坚定。

中国房地产新闻:那时，你应该有机会和能力做开发业务。现在回想起来，你后悔过吗？

陈劲松:当然，我有机会做开发。当时，有几个开发商。现在著名的开发商是我们当时的客户。当然，他们可以做开发生意，但我不是那种可以借钱睡觉的人；此外，最初的几笔交易让我们找到了自信并获得了立足点。这还不够吗？

归根结底，我不是一个愿意“写博客”的人，而是一个愿意走专业路线的人。这样的生活轨迹是在1992年和1993年铺设的。

事实上，这是错误的。在过去的25年里，每个购买土地来制造资产的人都增加了；做咨询的人没有做过，世界银行很好。在过去的25年里，拥有资产或与资产相关并借了很多钱的人是最大的赢家。郭广昌和孙宏斌开始卖房子，现在他们的资产是我的1万倍，但是世界银行从来没有借钱，在市场上不是大赢家。这不得不回到一点，那就是，他们的道路不适合我。

“不想做任何赚钱的事。”

中国房地产新闻:根据你的经验和实践，你认为市场经济最应该是什么样的？企业家需要什么样的精神？

陈劲松:香港是一个成熟的市场经济，深圳是一个从无到有，从混乱到考验的市场。然而，深圳有优势:英雄不问出处，鼓励创新。年轻人非常绝望，适合创业。深圳企业家有很大的机会；香港门槛相对较高，不适合创业。此外，正是深圳的小规模使得深圳的企业家遍布全国，包括万科、金地、华为等公司，世界银行也遍布全国。这样的事情在天津和北京很难实施。因此，它们有不同的特点和发展点。

市场经济是分工。你可以看到香港各专业人士之间的分工，但事实上内地并没有分工。那时，我们坚信，如果我们做好营销顾问，我们就能赚钱，发展得很好。事实证明，情况也是如此。我们现在是房地产(000736，咨询股票)服务行业最大的上市公司。显然，如果我们做好自己，我们就能有一个立足点，这就是市场经济。不想做任何事来赚钱，这不是市场经济。

中国房地产新闻:根据你的判断，未来的房地产行业会是什么样？中介行业的发展趋势是什么？

陈劲松:中介行业的发展前景取决于美国。世邦魏理仕现在是一家市值200亿美元的公司。从房地产业的发展来看，美国前十大公司都是基金公司和房地产投资信托公司。如果没有开发商，中国也会这么做。开发商将成为基金公司，各种房地产投资信托公司将拥有越来越小的住宅开发项目。最后，谁是开发商和中介公司还不太清楚。

房地产业的未来取决于发达国家，就像1992年的内地房地产一样，其未来的面貌就是当时的香港。

将来，行业的规则会改变，现在每个人都应该主动去适应。