同策研究院总监预测 最晚2018年春节后房企大幅降价

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11月7日，通策研究所所长张宏伟告诉《经济观察报》。com表示，最早在未来两个月，最迟在2018年春节后，个人房地产项目的“大幅降价”举措将启动，房地产市场的普遍小幅降价也将启动。与此同时，一些房企的资金支付压力越来越大，甚至个别房企，如福建省的房企，也很有可能出现资金断裂的风险，导致被其他房企收购的现象。

他认为，从19大后的市场反应来看，对房地产市场宽松监管的预期已经被打破。虽然仍有一些房企坚持对房价的心理预期，但19大后，由于楼市“住而不炒”的固定调整，楼市调控政策并不宽松，反而收紧。就连各省市的盘诘也打破了19大后调控政策将会放松的预期，使得一些房企无法支撑，开始主动放弃“底线”，积极适应政府的指导价措施。

此外，在第四季度，“冲刺年终目标”的时候，将很难显示“跳尾”市场。根据往年的经验，第四季度，尤其是年底，是房企“冲刺年终目标”的时候，而此时总销售额的比重往往比较大。因此，房企也将加大推动现阶段市场“冲刺年终目标”的力度，一年的“甩尾”市场也将在此时重现。然而，在第19次全国代表大会之后，核心一线和二线城市的销售量并没有明显改善。在各地严查的政策背景下，各地很难重现“捉尾”市场。

张宏伟表示，值得注意的是，2018年房企销售目标调整背后的压力不可低估。他认为，虽然今年早些时候大部分销售目标已经实现，一些房地产企业也提高了目标，但今年的销售压力并不大。对于上市的房地产企业来说，今年可以给资本市场一个完美的解释。然而，自今年下半年以来，销售业绩开始显示出压力。尤其是“十九大”之后，核心一二线城市的销量并没有明显提升，今年年底“捉尾”市场难以显现。如果这种市场趋势持续到2018年，这意味着2018年房企将面临一个“销售目标更高、市场环境更差”的大环境。显然，2018年房地产企业销售目标调整的压力将会加大。

他告诉经济观察网记者:“我们可以预计，在明年第一季度，由于楼市调控和春节等因素，楼市将继续目前低迷的市场，而在一年内不能启动意味着春节后，房屋企业将不可避免地开始满负荷销售。否则，第二季度销量将难以提升，半年报业绩将面临更大压力。”

从楼市调控政策来看，明年的“两会”正是新政府换届的时候，楼市调控政策不能放松。房地产企业能否在春节后全速销售是值得怀疑的。因此，对于房地产企业来说，明年春节后最有效、最快的方式就是开始“大幅度降价”，以促进销量的快速增长。

张宏伟进一步表示，房企支付资金的压力将集中在明年第一季度。从房企资金回笼的压力来看，2018年房企面临的压力将会得到真正的体现(2016年房企将会集中和杠杆扩张，平均借款期限为2年，因此2018年集中资金回笼的压力将会加大)。预计明年初，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，更多的房企会放弃价格“底线”而寻求“降价”，甚至有些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。作者预测，2018年春节后，通过积极的“大幅降价”，将会有越来越多的资金回笼。

在他看来，并购谈判正在风起云涌，深层次的市场调整即将到来。目前，房地产市场的并购谈判正在风起云涌。一些企业试图剥离不良资产，一些企业面临越来越大的资金支付压力，一些企业试图调整市场布局。同时，值得注意的是，在下半年，特别是第四季度，当资本市场环境大大收紧，资金从销售渠道的回报遇到政策瓶颈，市场显示，住房企业支付资金的压力越来越大，这意味着随着时间的推移，2018年一定会成为房地产市场的深度调整阶段。

总之，从楼市调控政策的趋势来看，调控政策仍在严格执行，当市场预期没有实质性逆转时，政策方面不能放松。目前，在第19次全国代表大会之后，新一轮的调控政策开始出台。同时，从实施层面来看，楼市将迎来新一轮的"整顿风暴"！！这证实了这一判断。张宏伟预计，在2018年新一届政府“两会”后的三至六个月(即2018年第三季度)，中国核心一、二线城市的房地产市场调控政策将很难有“风向标”松动的意思。

另外，由于2018年房地产企业销售目标的重新设定，明年支付资金的压力也会越来越大。通策研究所所长张宏伟认为，目前第四季度到明年第三季度仍是房地产市场的调整期，很有可能从今年年底到明年上半年，房地产市场将进入深度调整期。

张宏伟建议，今年接下来的几个月，我们要脚踏实地地做市场，不要总想着投机。今年剩下的两个月，甚至明年第三季度之前，我们应该放弃幻想，扎扎实实地把工作做好，把报酬做好，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给公众舆论制造麻烦。只有这样，你才有机会在今年和明年脚踏实地地做市场，在市场调整期你会有所收获。