观点指数 | 北京10月报：一二手成交低迷 住房租赁起步

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与其他一线城市的趋势相似的意见指数并不意外。北京银十楼市的交易不如往年，甚至可以说出现了下跌。

数据显示，2017年10月，北京共有1927套新商品房(不包括经济适用房)在网上签约，同比下降6.1%，同比下降55%。其中，网上签约别墅305套，比上个月增长18.7%；只有一套自住商品房网络标志；1621套其他新建商品住宅上网签约，比上个月下降9.2%。

与此同时，10月份，北京二手房销售数量降至7000套以下，仅为6778套，同比下降33.1%，成为今年二手房销售的最低月份。

当房地产市场黯然失色时，北京的土地市场供应却是持平的，新增了5块土地供应，包括2块住宅用地和3块商业和金融用地。在土地交易方面，10月份北京共有11笔土地交易，包括9笔住宅用地交易，超过了上月的6笔土地交易。9处住宅用地成交额为261.5亿元，总升水率为31.50%。

虽然面粉交易并不理想，但北京已经出台了政府倡导的住房租赁相关标准化管理文件，并于10月31日正式实施。

此外，为实施房屋租赁监管平台建设，京东全资控股公司北京京东尚可信息技术有限公司成为北京房屋租赁监管平台技术合作项目的入选单位。

银十交易的低迷持续存在

自930和317轮调控以来，2017年北京新建商品住宅数量一直徘徊在较低水平。

数据显示，前10个月北京新建住宅交易量为20621套，同比下降50%，创下近10年北京新建住宅商品房网上签约数据的新低。

根据北京市建设委员会发布的交易数据，10月份北京新商品房成交量约为163.76亿元，与9月份基本持平；共售出2413台，比上个月减少730台。其中，住宅产品(普通住宅、豪华住宅、别墅和自住住宅)营业额约为131.23亿元，与上月持平；共售出1997套，比上个月减少608套，平均成交价为46226元/平方米。

在北京10月份的新房交易中，成交量最大的是朝阳区、丰台区、密云区、石景山区和大兴区。其中，朝阳区有300多套交易，丰台区和密云区有200多套；成交额从未超过30台的西城区售出了118台，东城和怀柔以个位数的成交额排在最后。

在平均交易价格方面，随着高端产品预售证书的发放，10月份北京市高价位项目的交易比例略有上升。数据显示，平均价格超过10万英镑的交易占0.7%；8-10万元的营业额占8.7%，比上个月增长1.9%；平均成交价在5万至8万元之间的占34.2%，比上个月下降0.3%；3-5万元的营业额占14.3%，比上个月增长3.6%；平均价格低于3万英镑的交易占42%，比上个月下降5.5%。

在供应方面，北京方面估计，10月份有11个项目进入市场，但只有4个新的住房项目进入市场供应，其中包括k2十力冯春、太和昌平采摘园、金地华辰和万科翡翠园。新增住房648套、349套、168套和132套，总面积约143，000平方米。

至于供应不畅，有分析师指出，北京楼市供应一直偏低，老项目主要被推高，这也导致了今年的金九银十表现不佳，对未来成交量的预期不太乐观。

就二手房而言，10月份北京二手房交易量降至7000套以下，仅为6778套，较上月下降33.1%，成为今年二手房交易量最低的月份。此外，从1月到10月，北京二手房签约量约为11.7万套，同比下降50%。

二手房价格也呈现下降趋势。事实上，在今年4月至10月的6个月里，北京的二手房价格下降了约15%，一些地区的二手房价格甚至下降了近20%，回到了春节前的水平。

此外，有新闻报道称，由于调控政策的过度影响，北京周边地区的燕郊和香河也出现了大幅下降。截至今年9月，燕郊二手房交易量下降了90%，平均交易价格也下降了26.9%；新房基本上停滞不前，处于低迷状态。

然而，对于10月份北京楼市不尽如人意的情况，一些分析师认为，这主要是由于11日长假的影响，导致了成交量萎缩。目前，整体市场仍处于7月以来的低位。

分析还预测，随着楼市调控政策的稳定循环，北京市场将进入低谷，后续市场将继续徘徊在低位。

土地交易先于租赁开始

尽管交易市场疲软，但土地市场的成交量仍然很高。根据视点指数，在9月份以207.2亿元的价格售出6块土地后，北京10月份的商业用地数量增加到了9块。

总体而言，10月份，北京出售了9处住宅用地，上月超过了6处。9处住宅用地成交价格为261.5亿元，底价为每平方米27724元，总地价为31.50%。

此外，10月份，北京宅基地仍以限定销售价格、土地最高限价、企业自住商品房面积比例竞价、高标准商品房建设方案等形式出售。最终有5块土地进入企业自住商品房面积比例招标程序，其中自住比例最高的是海淀区四道口一区的36%。

此外，在当月售出的9块土地中，顺义区后沙峪镇马头庄村的sy00-0019-6005地块的地价最高，达到50%；其次是昌平区北七家镇东三七村011地块，地价为48.8%。

据北京中原数据显示，今年前十个月北京土地总周转量达到2130亿元，是去年860亿元的1.5倍。并继续领先全国，土地周转量排名第一。

此外，在土地供应方面，2017年北京土地主要在3月、6月和9月投放。有人说，北京的土地市场始终保持一月集中供应、两个月少量供应的节奏。按照这个节奏，10月和11月的供应量基本上不会显著增加。

根据视点指数，10月份北京新增土地供应5处，其中住宅用地2处，商业金融用地3处。然而，这五块地的初始总价约为209亿元。

事实上，除了老式的房地产市场和土地，北京是政府最近倡导的房屋租赁的先锋。

早在9月29日，北京就对2017年8月17日至8月25日发布的《关于加快北京市房屋租赁市场发展和规范管理的通知(征求意见稿)》的相关意见和问题进行了回应，并对通知内容进行了完善，明确通知的实施日期为2017年10月31日。

《通知》从加强房屋租赁管理服务、增加租赁房屋供应、建立房屋租赁监管平台、提供便捷公共服务、明确房屋租赁行为规范、维护当事人合法权益、加强市场主体监管、提高房屋租赁服务水平四个方面提出了加快发展和规范北京房屋租赁市场管理的具体措施和要求。

《通知》进一步完善后，要求北京市户籍家庭的适龄儿童在户籍所在地接受义务教育，并规定无房户籍家庭的适龄儿童可以在按规定租房的地区接受义务教育，这是北京市赋予无房户籍家庭承租人权利的一个进步。

根据通知，如果承租人在本市登记，并租住公租房和直管公房，可根据房屋租赁监管平台登记备案的信息申请办理户口登记和迁移手续，解决本市公租房和直管公房承租人的户籍和迁移问题。

另外，北京市住房和城乡建设委员会网站10月20日宣布，京东的全资控股公司北京京东尚可信息技术有限公司已成为北京市房屋租赁监管平台技术合作项目的入选单位。