万科4000亿之后：规模增长与多元化布局中的平衡挑战

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虽然万科已经成功实现了4000亿元的销售额，但在万恒前三名的10个月销售规模竞争中，本月被后面的恒大缩小到只有100亿元的差距，与排名榜首的碧桂园的差距接近500亿元。

4000亿的规模和土壤储量

视点房地产新媒体讯，11月3日，万科宣布，2017年10月，销售面积为247.8万平方米，同比下降约28.75%；销售额为367.9亿元，同比下降24.9%。

虽然这个数字足以让万科首次突破4000亿元，达到4328.9亿元的新高(同比增长38.8%)，但紧随万科之后的恒大，已经将两者的差距缩小到105亿元。

根据恒大集团11月1日的公告，公司10月份实现合同销售额563亿元，合同销售面积约560.2万平方米；据测算，恒大前十个月累计销售额达到4223.4亿元，累计签约销售面积和平均销售价格分别约为4247.2万平方米。

另一方面，根据11月1日公布的意见指数，碧桂园1-10月实现销售额4793.9亿元，与万科的差距扩大到465亿元。

2017年只剩下最后两个月，外界开始预测这场规模军备竞赛的趋势:万科和恒大可能基本上失去逆转碧桂园夺冠的可能，最后的悬念是恒大能否超越万科，将碧万毕横更名为万恒。

4000亿元的规模增长需要现金的快速周转和巨大的土地储备支持，万科也不例外。

根据万科的公告，10月份新增土地储备项目28个，分别位于北京、深圳、成都、东莞、佛山等地，总面积212.7万平方米，建筑面积521.9万平方米，其中股权建筑面积364万平方米，需支付股权价款269.26亿元。

在这28个项目中，只有两个位于一线城市。第一个是深圳罗湖区的食品建设项目。万科拥有30%的股份，需支付的股权价格为6.68亿元；第二个是位于北京朝阳区的顺河2902-86项目，万科仅拥有9.0%的股权，需支付的股权价格为4.12亿元。

根据万科此前的公告，从1月到9月，共新增143个项目，总建筑面积约为3288.4万平方米，按权益计算的建筑面积约为2099.5万平方米，其中91.6%位于一、二线城市。

换句话说，万科前十个月新增项目171个，总建筑面积3810.3万平方米，股权建筑面积2463.5万平方米。

这种征地的速度和力度在万科几十年的发展历史中是独一无二的，这还不包括在广州获得的550亿广信资产。

根据野村证券10月30日发布的研究报告，万科管理层表示将继续收购土地以增加未来的销售资源，预计万科的年销售额将达到5150亿元。

多元化土地收购和业务

在项目储备方面，万科不仅大幅加快步伐，还增加了各种征地渠道。

就10月而言，10月25日，深圳市龙华区梅林关旧城改造项目代建合同签约仪式在深圳国际总部举行，万科作为代理参与签约。城市更新项目位于深圳市龙华区智敏街。规划用地主要用于居住和商业功能，总建筑面积49万平方米，总价值约200亿元。

10月23日，深圳联合产权交易所宣布，万科大股东深圳地铁集团有限公司拟以50亿元的交易保证金公开转让其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司65%的股份。据报道，万科是目前唯一的竞标者。

野村证券认为，这与深圳地铁有潜在的协同作用，特别是考虑到深圳土地供应不足，这可以给万科带来很大的好处。

10月11日，有媒体报道称，万科在河北省熊安新区注册成立了一家房地产公司。公司注册资本20亿元，是熊安新区第一家房地产公司；10月28日，万科还宣布，雄安万科建筑研究中心揭牌投产，成为雄安新区第一个建筑技术研发实验室，也是继东莞万科建筑研究中心之后的第二个此类研究机构。

除住宅项目外，商业地产、物流地产、长期租赁公寓等业务运营也是万科日益明显的多元化转型方向。

视点地产新媒体了解到，在物流地产方面，万科10月新增了5个项目，分别位于Xi、南京、宁波、佛山和沈阳，总建筑面积33.4万平方米，建筑面积24.6万平方米，公司股权建筑面积22.9万平方米，需要支付4亿元的股权价格。

值得注意的是，万科还投资成立了物流房地产投资基金。

根据万科10月11日的公告，珠海甘源盛投资发展合伙企业、深圳万科工业园投资有限公司、江苏国际信托有限公司、宁波于波物流有限公司、珠海洪飞第一投资合伙企业拟共同设立一只专业物流房地产投资基金，总认购投资60亿元人民币，投资于未来中国部分地区拟建、在建和已建成的物流房地产项目。

在8月份的中期业绩会议上，万科董事长于亮宣布了集团的五大业务类型:核心业务(房地产开发及物业管理)、优势业务(商业开发及运营及物流)、拓展业务(长期租赁公寓及冰雪度假)、拓展业务(养老及教育)、潜在业务(轨道+物业及混合所有制改革)。

这五种业务类型基本涵盖了当前和未来房地产行业的热点方向和发展重点，但一个问题是，在多元化业务的干扰下，万科不再只专注于住宅业务。未来会发生什么？在薄冰上行走可能只是开始。