13家房企贡献八成盈利 地产行业分化愈加明显

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截至10月31日，沪深两市2017年第三季度报告披露的上市房地产企业有72家，其中盈利63家，占87.5%。行业分化进一步加剧，净利润最高的13家房地产企业占全行业净利润的80%，行业集中度进一步提高。根据销售数据，行业前100家房企的集中度达到53.2%，与2016年全年相比呈上升趋势。

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截至10月31日，沪深两市2017年第三季度报告披露的上市房地产企业有72家，其中盈利63家，占87.5%。从第三季度报告可以看出，2017年房地产行业整体盈利能力明显提高，净利润同比增幅远高于营业收入。过去，“增加收入而不增加利润”的现象被扭转了；行业分化进一步加剧，净利润最高的13家房地产企业占全行业净利润的80%，行业集中度进一步提高。

由于结算滞后，房地产市场调控导致的销售降温没有反映在上市房地产企业的第三季度报告中。根据上海证券交易所的信息统计，截至10月31日，沪深两市共有72家上市房地产企业披露了2017年第三季度报告，其中盈利63家，占87.5%。从第三季度报告可以看出，2017年房地产行业整体盈利能力明显提高，净利润同比增幅远远高于营业收入同比增幅。过去，“增加收入而不增加利润”的现象被扭转了。此外，行业分化进一步加剧，净利润最高的13家房地产企业占全行业净利润总额的80%，行业集中度进一步提高。

盈利能力显著提高

据统计，2017年前三季度，72家上市房地产企业实现营业总收入6844.38亿元，同比增长6.57%；归属于母公司股东的净利润总计623.08亿元，同比增长约30.77%，净利润增幅远远超过收入增幅。近年来，困扰房企的“增收节支”局面有所改善。

领先房地产企业的第三季度报告也反映了这一行业变化。前三季度，万科实现营业总收入1171亿元，同比仅增长0.04%；上市公司股东应占净利润110.9亿元，同比增长34.2%。保利地产(600048，诊断)更为明显。前三季度营业收入755.4亿元，同比下降13.3%；上市公司股东应占净利润82.7亿元，同比增长16.3%。

一些分析师认为，这主要是由于去年楼市火爆时出售的物品的结算期。随着市场的复苏和二、三线城市房价的飙升，去年售出的大部分项目都是盈利的空项目，今年结转的高利润产品比例增加，推动了毛利率的提高。

此外，领先的房地产企业积极用低息企业债券取代了以前的高息债券，降低了融资成本，带来了减费效果，也提高了空.的利润例如，万科第三季度报告显示，截至9月底，万科持有货币资金943.5亿元，远高于一年内到期的短期贷款和计息负债之和(542.3亿元)；在计息负债中，约65.8%为长期负债，财务状况相当稳定。

行业集中度进一步提高

房地产行业的分化越来越明显，集中度进一步提高。第三季度报告显示，大型房地产企业净利润增速明显，部分中型企业净利润增速有所提高，部分中小型企业直接进入净利润下降通道。

数据显示，目前有13家上市房地产企业今年前三季度净利润超过10亿元，净利润总额为504亿元，占上述73家房地产企业净利润总额的81%。其中，前三季度万科归属于母公司股东的净利润为110.9亿元，一家公司创造的净利润占全行业的18.6%；保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元，排名第二；绿地控股(600606)归属于母公司股东的净利润为65.63亿元，排名第三。

从房地产企业前三季度的销售情况中，我们也可以看到行业分化的现状。根据嘉里房地产研究中心的数据，截至2017年第三季度末，包括a股和h股在内的11家房地产企业的销售规模已经超过1000亿元。其中，今年前三季度碧桂园的销售规模超过4000亿元，万科和恒大超过3000亿元，三大房地产龙头企业今年的销售业绩预计将超过5000亿元；保利、融创和格林兰预计今年将进入3000亿元的阵营；中海、龙湖、金地、华夏幸福(600340，诊断股)和华润的销售规模已超过1000亿元；绿城、招商局蛇口(001979)、新城控股(601155)和徐汇今年有望实现1000亿元的飞跃。

根据销售数据，行业前100家房企的集中度达到53.2%，与2016年全年相比呈上升趋势。

第四季度的开始很冷

然而，光明地产企业的第三季度报告仍难以掩饰其第四季度的销售压力。“9月份的黄金和10月份的白银已经黯然失色，旺季时的不景气已经成为北京和上海房地产市场的一个重要特征。”安居克房地产研究所首席分析师张博告诉记者。以北京和上海为例，截至10月27日，上海新房成交量为24.52万平方米，不到去年同期的30%；北京10月份的交易面积不到20万平方米，同比下降72.3%。

根据万德证券和华创证券的数据，从今年年初到10月中下旬，一线城市北京和深圳的新房总成交量分别为747万平方米、1499万平方米、959万平方米和309万平方米，绝对成交量明显下降。

“主要城市的交易量继续下降。与此同时，信贷压力继续显现，二手房成交量和价格的调整力度加大。建议注意差异化的机会。”中信建设投资(CITIC Construction Investment)分析师陈申表示。