二度挂牌丰台项目股权 华侨城退出83亿地块背后的京城土地之重

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观点房地产网10月31日，太和集团在华侨城以52亿元收购北京丰台新东方49%的股权三个月后，剩余的51%的股权在华侨城再次上市，如果交易完成，意味着华侨城将在华润和招商局退出一年后完全退出市场。

对于这个从征地开始就经历了征地风波的北京项目来说，高地价无疑是其标签之一。因此，一些分析人士指出，华侨城出售丰台项目的原因也可能是因为土地价格太高，并借此机会离开现场，综合考虑目前和未来的前景。

一些熟悉华侨城的业内人士也告诉视点地产的新媒体:当时征地价格比较高(5.6万元/套)，现在有些企业愿意接手谈，预期收入还可以，所以一定要赶工。

从这个角度来看，减轻高地价的负担可能是华侨城与丰台项目易手的主要动机。

华侨城退出丰台项目

据北京证券交易所10月31日披露，深圳华侨城有限公司为了完全退出该项目，将其在北京桥西投资有限公司51%的股份进行了上市。三个月前，太和集团刚刚以51.83亿元的总成本收购了其另外49%的股权。

目前，北京桥西51%股权的上市处于预披露阶段，转让价格未知。然而，根据泰和集团8月1日公告中披露的数据，华侨城出售新东方100%股权的总对价约为105.78亿元。

根据视点房地产新媒体此前的报道，8月1日，华侨城宣布已正式与泰和集团签订《产权交易合同》。据此，华侨城以7.34亿元的上市价格转让了太和集团持有的北京桥西49%的股权，太和集团还需要向北京桥西提供股东贷款，专门用于北京桥西偿还部分股东贷款本金44.49亿元及相应利息。

事实上，从数据上看，北京桥西的项目叫做新东方，这个项目的土地早在征地之初就因为高地价和退地风波而受到关注。

根据资料，丰台项目位于北京市丰台区南苑乡槐坊村和新宫村，共分1404-669、670、665、666和6685块。占地面积11.76平方米，其中建设用地11.76万平方米，用于居住、教育和文化设施。

2015年11月2日，华侨城与招商局、华润组成财团，以83.4亿元的总价中标。建成5.7万平方米的公租房，地价为50%，相当于5.6万元/平方米的底价，总成交价在北京名列第三，一度成为市场焦点。

然而，颇具戏剧性的是，在三家央企财团拿到土地一小时后，一位知情人士透露，华润和招商局因为土地成本超出预期，已经退出了最后的竞标阶段，华侨城最终独自赢得了土地。

然而，上述传言直到2016年9月18日才最终得到证实。当时，北京桥西的投资者发生了变化。变更后，该公司100%归华侨城所有，招商局和华润正式退出该项目。

在两个合作伙伴退出一年多之后，华侨城终于在今年8月迎来了一个新的合作伙伴。只有当泰和集团进入市场后，丰台项目有望进入发展快车道时，华侨城才再次出售剩余的51%股权，并计划完全退出丰台83亿元地块。

对于此次出售，一位熟悉华侨城的业内人士告诉视点房地产新媒体，这是企业正常的商业行为，因为它是盈利的。

然而，它后来说:当时，土地收购价格相对较高(5.6万元/套)。现在，有些企业愿意接手和谈判，而且预期收入还可以，所以一定要冲出去。

北京土地的重量

从这个角度来看，从最初的招商引资、华润的退出，到华侨城两次股权转让的完全背离，高地价的沉重负担是丰台项目易手的主要原因。事实上，在北京有一个关于面粉比面包贵的讨论。

这主要是由于北京土地资源稀缺。北京雅豪机构营销总监郭毅向视点房地产新媒体指出，任何开发商在北京收购土地都非常困难。北京土地少，开发商多，都是大开发商，所以这里的土地市场竞争非常激烈。

事实上，除了价格，北京还有很多土地限制，让开发商感到负担沉重。

郭毅提到，从去年到今年，北京出售的许多地块中，90/70是商品房；同时，对土地未来销售价格的限制也非常严格，限制了业绩和利润；此外，无论是商业自持还是住宅自持，许多地块都需要建造或自持。

在项目的户型和价格受到限制后，未来的项目将会更快地被淘汰，但对于开发商来说，他们的利润空空间、产品可以把握的创新水平以及产品质量的提高都很难在未来的项目中得到体现。郭毅这么说。

根据中原地产的数据，截至今年10月13日，北京已有52块住宅用地被出售，这几乎是完全受限制的。

52个地块累计规划面积650万平方米，比2016年全年增长196%。其中，70年持有租赁土地82.85万平方米；共有产权房面积达到167.87万平方米，占住宅用地总面积的26%；限价商品房面积为228万平方米。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至8月中旬，北京今年已经启动了19个独立的租赁住房项目。这19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等6个区。他们通过控制房价、限制土地价格、竞争自立和比较方案的方式出售。19个项目的住宅总建筑面积为233.6万平方米，其中自营商品房127.5万平方米。

在对土地附加了许多限制之后，位于豪宅的新书《东方》是否会因为未来的高价而难以获得预售证书还不得而知。

不过，据郭毅介绍，高价项目的预售许可证确实很难拿到，但今年8月以来，一些项目也突破了8万的无形红线，还有9万多个项目。因此，只要开发商在产品上努力，政府就可以做出相应的定价考虑，而定价不是最大的问题。

在土地和房地产市场受到诸多限制的背景下，以文化、旅游、城市化等产业为重点的华侨城似乎正在调整布局策略，减少纯住宅项目的开发，将注意力转向北京以外的更大区域。

据上述熟悉华侨城的人士透露，未来华侨城的纯住宅项目可能会越来越少，而且都是大型综合开发项目，这样可以充分发挥华侨城的优势。

(华侨城)最近，京津冀地区正在推进几个几十平方公里的大型综合项目，并与政府签署了战略合作协议，现在都在为进一步登陆做准备。