买房人怎么了？巨大的购买力转移

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今年，也许你可以把它理解为房地产业最温和的一年，而今年你也可以把它理解为房地产业变化最大的一年，这取决于你从任何角度对它的理解

我想告诉你的是，今年，买家的最大变化。

所谓的变化实际上来自多个维度，而大量维度交汇下的渗透也使这种变化变得彻底而惊人

所有这些的影响主要来自外部环境

1、巨大的购买力转移

当前买家的最大变化基本上来自购买力的提高。目前，整个城市的发展给个人带来了巨大的政策红利

随着城市化的变化，越来越多的资金以旧城改造、棚改和征地的形式转移到个人手中

城市化的速度越来越快，货币化安置的比例也越来越高，因此在空之前，个人的购买力已经变得旺盛起来

就购买力而言，许多人已经在工资收入领域呆了很长时间，所以他们经常得出结论，个人收入跟不上城市发展。但是，从实际情况来看，资产收入已经占了家庭收入的重要部分，拆迁安置已经成为一次性的资产补偿收入。

对于不同城市的不同人来说，这种节奏可能是不同的，但它在本质上最大程度地造福了所有人。这一趋势的变化极大地改变了用户的购买力，改变了用户的收入结构模式

因此，未来的消费模式也有可能改变，储蓄意愿肯定会被调整为愿意投资于未来。这种长期以来被认为是中国人的好习惯，但也在一定程度上影响了经济发展的储蓄特征正在慢慢消失。

在杀戮的同时，背后仍在交换的是购买力的提高

这种趋势比我们想象的更强

2.系统会影响用户的购买模式

另一个环节，对于购房者来说，买房的方式也在改变

过去，在购买房地产时，大多数人的支付结构是部分现金+相对较高的杠杆。这种结构也很正常。第一套房子在开始时仍然可以得到80%的贷款，而且首付相对较低，每个人都是第一次买房

目前，这种模式几乎不存在，整个支付结构成为替代+低杠杆模式。低杠杆率是一种政策调整，购房首付越来越高，这使得银行越来越难以实现高杠杆率。

然而，用户的购买力并没有减弱，因为经过十几年的房地产开发，第一批人已经完成了第一轮的购房周期，现金已经成为现在以房还房的模式。

资产置换使得用户的首付仍然充裕

然而，这一调整并没有改变用户的整体购买力，但购买心态已经完全不同。最初的高杠杆模型本质上是一个小而广的房地产投机逻辑，许多人希望在短时间内达到最大投入产出比

当首付逐渐上升时，银行就不能实现高杠杆贷款，这就是先买房后卖房的状态。此时，用户的购买心理是资产配置，他不希望房地产市场出现大的波动和变化，愿意持有更多的时间。

所以说实话，在这种趋势下，房地产市场的短期投资者越来越少，投机性购买几乎消失了

因此，在这个时候，每个人都可能更容易理解为什么我们社会的主要矛盾已经发生了变化。从房地产的角度来看，这个系统阻止了你致富。

3.住房需求的溢出实质上是人口流动

在上海周边城市做项目的商人可能会发现，上海周边城市的去城市化越来越依赖于上海的人口溢出。过去，许多人觉得这个方向依赖于欺骗和闪烁，但现在它变得越来越可行

目前很多人把原因归结于一线城市的差价或限购，但从本质上讲，我认为这是人口流动的驱动力

中国当前经济发展的最大特点是

城市群的发展

这与以前一二线城市的单点开发完全不同。它采用核心驱动周围区域的模式。因此，我们很容易理解为什么一线城市严格控制常住人口数量，却突然发现武汉、成都、南京等城市突然大量涌现人才。介绍这个计划的目的是希望人们会去

然后你可以比较一下，看到一线城市都限制在二线周边城市，目的是希望一个不容易进入，一个不容易去

然后看看高铁股价的走势。目前，上海和苏州之间有一辆公交车，密集到5分钟

这种城市间的联动效应自然会带来城市间的人口流动。由于人口流动，跨城市拥有住房的可能性也在增加

在城市群周围的城市，只要生活质量足够好，或者为一线城市服务的补充产业足够灵活，这样的城市群能够激发的活力可以说是惊人的

4.房地产蔑视链的逆转

众所周知，由于土地的力量，房地产有一个天然的蔑视链。买房的要求要求开发商把房子卖给他。开发商将尽最大努力与当地政府保持良好关系以获得土地

这个行业已经鄙视这个链条很久了

但是我现在想说的是，也许这个结构已经被颠倒了

当我在沃顿商学院上课的时候，我的导师朱和我们分享了这张有趣的照片。

除了前面提到的消费者视角角色的变化，实质上，房地产和地方政府的角色也开始发生变化

过去开发人员的核心是通过快速开发模式追求去转型和实现高周转率，但现在需要持有和运营一个项目

然而，在过去，地方政府侧重于土地管理、财政管理和税收管理，其实质是金钱。但现在它已经成为管理开发商和管理买家的两个维度。本质是人

换言之，开发商和地方政府的未来将变得越来越艰难，相比之下，用户将变得越来越受尊重

尊重来自购买力的提高，尊重也来自越来越多的选择。同时出租和出售也是一种政策工具，让当地政府开发商感到不舒服，但对人民有利

因此，我不知道你能否以一个相对较大的模式来看待当前的房地产行业。你为什么说今天的房地产市场让房地产人不舒服？从本质上说，有许多限制因素，许多行动不能随意进行。然而，从另一个维度来看，普通用户、潜在购买者和租房者已经获得了越来越多的制度红利，整个政策的影响极倾向于普通购买者

这是一个大趋势

我的老师陈凯曾经告诉我们，目前的房地产市场不是市场经济或计划经济，而是管理经济。通过系统引导行业向更好的方向发展

就高概率而言，这也是一个大趋势

对于这种趋势，没有必要讨论它是好是坏。有必要尝试在已建立的模式下为个人找到最佳的生活模式

买家的崛起是不可避免的，将来会有越来越多的选择，无论是购买力还是购买欲望。至于那个房产主，我的一个朋友在白说的话是相当可靠的。他是这么说的

“有一个项目做得很好，挑什么挑什么。”