观点面对面 | 九龙仓问答录 吴天海答疑分拆、估值与会德丰整合

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观点房地产网预计，以除权方式买卖的九仓集团股份将不可避免地调整数十元。正式除权前一天，九仓集团董事长兼董事总经理吴专门召开媒体吹风会，让投资者在除权后获得更准确的信息来决定九仓的价格。

在分离有价物业前，九仓集团的市值约为2，500亿港元，而分离后的九仓集团的市值估计为900亿港元。

资本市场对此反应强烈。11月16日，九仓集团的股份首次以股权转让的方式进行买卖。股价暴跌63.15%，收于26.90港元，而前一天的收盘价为73.00港元。

虽然新的九仓集团的股价预计会大幅下跌，但投资银行认为，九仓地产的宝贵资产组合的市值预计将达到2100亿元。因此，在这次资产转移之后，事实上，九仓系统的整体市值将会大大提高。

股价暴跌后，九仓集团将何去何从，九仓集团的未来走向是否是拆分的目的之一，资产拆分的优化是否是为了提高整体市场价值，这是自拆分行动明确以来外界普遍持有的观点。

我从来没有说过九仓集团和惠德丰会从头到尾合并重组，我也从来没有想象过拆分后的市值。吴一一反驳了他们。他说他不敢轻易评论合并、重组或私有化，但随后就把他的想象留给了空.如果这方面有什么问题，我们会向大家解释的。

就为了多一个投资选择

分拆后，九仓集团的上市平台将只剩下主要位于香港山顶及东九龙海旁的地产物业、香港货仓码头及香港空货运站等物流物业、在内地的投资物业(主要包括两个时代广场及四个郭进中心)、在内地的开发物业(主要包括380万平方米的土地储存面积)及18间酒店的管理服务。

据信，被剥夺了宝贵财产的九仓集团将面临市值在可预见的未来暴跌的尴尬局面。

(股价)肯定会调整，不是减少，而是调整。吴试图更正对外声明，然后解释道:股东应先将两家公司(拆分后的九仓集团和九仓地产)的股票价值相加，然后再与现在的(拆分后的九仓集团)进行比较。

分拆出售完成后，新公司九仓地产将主要拥有香港的出租屋，吴称之为香港乃至全球的稀有资产组合。投资银行对九仓地产的估值也为正值。九仓地产的主要资产包括香港的六个商业物业，即海港城、时代广场、卡弗大厦、好莱坞广场、惠德丰大厦及正在重建的美利酒店；同时，它拥有上市企业港务集团约72%的权益，其中港务集团拥有位于香港和内地的物业。

吴做了一个算术题:比如今天(拆分前的九仓集团)是70多块，明天(拆分后的九仓集团)可能是30块，这并不意味着你的价值下降了40块，因为另外40块会在九仓地产上市后收回到你手里。

那么，在新的九仓集团股价调整后，它将走向何方？合并、重组或私有化是外间普遍认为的九仓集团的最终所有权。市场上有传言说德丰和九仓实际上有这个意图。

观点地产新媒体获悉，九仓集团原本由惠德丰62%所有，拆分后，惠德丰将分别成为两家公司的最大股东。由于惠德丰与九仓集团在业务上的重叠，相信前者会在分拆后合并、重组或私有化后者，使惠德丰的估值最大化。

我从来没有说过会将九仓集团和惠德丰自始至终合并重组，但吴天海反驳说，合并、重组或私有化对股价非常敏感，他说不敢轻易表态，但他却把自己的想象留给了空.如果这方面有什么问题，我们到时会向你解释。

目前，吴对的并购重组予以否认，但当被问及长期来看是否存在这种可能性时，他非常简短地表示:我不能对并购的所有问题发表评论。

虽然分拆后的九仓集团股价大幅下跌，但投资银行认为，九仓地产这一有价值的资产组合的市值预计将达到2100亿元。因此，在这次资产转移之后，事实上，九仓系统的整体市值将会大大提高。

在分割有价物业前，投资机构给予九仓集团的折扣约为40%，合理市值约为2，500亿港元。

据投资银行介绍，分拆后，由于九仓地产的资产组合优化，收益进一步提高，因此折扣降至20%左右。从九仓地产约2，600亿港元的资产来看，市值接近2，100亿港元。

新的九仓集团将只在香港拥有房地产和物流物业，在内地拥有开发物业和投资物业，以及18家酒店的管理服务。因此，在首个除权交易日到来之前，投资银行给予的折扣将在40%左右，预计新九仓集团的市值将达到900亿港元。

分拆后，在资产净值不变的情况下，九仓集团及九仓物业的总市值将增加500亿港元。

显然，关于市场价值的问题已经不止一次地向吴抛出。许多人问我，拆分可以增加多少估值。如果该公司当时的市值是100港元，那么分拆后的市值将是100港元。他说在开始的时候，他从没想过(整体市值)会在拆分后增加或减少，所以(我们)不会失望，即使估值或市值没有明显的升值。

吴继续回应:我们的回答很简单。拆分的主要目的不是将100港元兑换成200港元。主要的目的是把它分开，这样投资者可以有所选择。如果他喜欢公司A，他会买更多的公司A，如果他不喜欢公司B，他会买更少的公司B

九仓不会与九家发生冲突

那么，在回到业务本身之后，拆分后资产组合不同的九仓集团和九仓地产会走向什么样的未来？

根据计划，九仓地产将以介绍的形式在HKEx主板分拆上市，每批1000股，预计11月23日在HKEx上市。九仓集团的合资格股东将按其持有的每股九仓地产股份的比例分配及发行新股份。

换句话说，拆分只是将九仓一分为二，不需要筹集新的资金。如果你计划持有1000股九仓，你可以获得1000股新公司的股份。

因此，虽然九仓地产将完全独立于九仓集团，其股权将不再归后者所有，但也将成为惠德丰62%的全资子公司。

结构明确后，九仓集团对外明确了三家企业未来的发展方向。其中，九仓地产主要在香港从事战略性大型零售、办公及酒店物业投资；九仓集团将主要在中国从事房地产开发和投资，在香港和中国从事其他香港房地产和非房地产业务；惠德丰集团(码头除外)将继续通过惠德丰房地产(新加坡)有限公司(惠德丰76%的控股子公司)主要在香港从事房地产开发，并在新加坡进行房地产投资和开发。

吴表示，九仓集团将继续以平衡的投资策略考虑在香港和内地的投资，并将把不超过50%的股本分配给内地业务；其余股本分配至内地以外地区。

当然，九仓集团手头有现金，希望投资项目继续为股东创造财富。至于派发股息的安排，我们会参考一般香港公司的做法。吴指出，因为它不是一个居者有其屋信托或居者有其屋投资，将有较少的股息。

观点地产新媒体获悉，分拆后，九仓集团现金净额为252.09亿港元，无追索权债务为75.9亿港元，总额为328.03亿港元。

在内地方面，吴表示，他无意在规模上与国内房地产企业竞争，因为这不是九仓集团的优势，他更愿意做精品。九仓集团的住宅业务将主要集中在北京、上海、苏州和杭州四个城市；商业地产主要位于一线和实力雄厚的二线城市。吴说:以前赢过的一些项目，做得好的项目，当然要继续举办；但如果我们寻找新项目，我们将主要集中在一、二线城市，尤其是商业建筑，而三、四线城市根本不是我们最喜欢的房产。

至于内地以外的投资领域，香港是首选。现在(在香港)，我们主要从事房地产和物流，这也是我们最熟悉的行业。当然，我们会首先在这两个行业寻求新的投资目标。吴继续表示，这并不意味着九仓集团不会在这两个行业之外投资。

九仓集团会考虑香港的任何业务，但唯一不考虑的是大型商业收租楼，它不会与九仓地产发生冲突。吴说，九仓集团和九仓地产之间的界限划分得很清楚。

值得一提的是，分拆后，九仓地产的主要资产是香港的6个商业物业，并间接拥有另一个主要上市平台——港务集团约72%的股权。港湾企业集团在中国持有港城的马可波罗香港酒店、中环的前美利大厦(现已改建为美利酒店)和部分物业权益。

港务集团拟在项目竣工后出售所有开发物业，无意在中国从事物业开发，也无意补充土地储备。至于在内地仅有的两处投资物业，港务集团表示，如果收到可接受的第三方商业条件要约，它不排除出售这些资产的权利。

事实上，这些项目不应该放在码头物业，但我们没有选择。对于出售的原因，吴的回应是:由于港资集团现在拥有海港城的一部分，为了维护海港城的完整，我们应该将港资归入九仓物业。

我们将从港口企业那里寻找销售机会，以什么价格卖给谁，这是我们未来将面临的问题。吴表示，如果出售给九仓，属于关联交易，将按照关联交易相关规则进行。

以下是九仓集团媒体简报的问答记录:

现场提问:德丰集团和九仓集团还有合并的计划吗？此外，未来股息会增加吗？

吴::首先，我从来没有说过要进行并购重组，但我也注意到一些分析师在这方面有相关想法。并购重组对股价非常敏感，所以我不会轻易表态。如果这方面有什么问题，我们到时会向你解释。

至于股息分配，我们在今年3月提到过，当时我们说要进行拆分。这种分裂有两个主要原则，或者说是我们自己的准备。

第一个准备是估价。当时，很多人问我，分拆能给公司带来多少价值。如果该公司当时的市值是100港元，那么分拆后的市值将是100港元。我们的答案很简单。我们拆分的主要目的不是把100(港币)换成200(港币)。主要目的是将其分离出来，让投资者有所选择。他喜欢甲公司多买甲公司，不喜欢乙公司少买乙公司..因此，即使估值或市场价值没有明显的升值，我们也不会失望。

第二个重要的信息是，当时很多人问，如果将收租的楼宇分拆，股息会否像房地产信托一样增加，可能会令(九仓地产)的股价更好。我们也理解这一点，但我们不想让市场产生误解，因为我们不想从头到尾都成为房地产信托基金。因为(分红)应该按照(房地产投资信托基金)守则来做，守则说90%应该分配，但是我们觉得90%的分配降低了公司未来发展的能力，因为你没有任何剩余的发展资金。我们早些时候告诉投资者，我们的目标是每年分配65%的租房利润，剩下的35%将使公司在未来进行其他开发。

现场提问:你说你会安排收购资金。一个可能是最初的物流业务。你会否在内地投资物流或其他项目以外的其他业务？分拆后，九仓集团会否考虑改名？

吴:第一个问题，我们(九仓集团)主要经营房地产、房地产和物流，这也是我们最熟悉的行业。当然，我们会首先在这两个行业寻求新的投资目标。

事实上，除了这两个行业之外，我们没有在其他任何行业寻求新的投资，但是我不能(完全)关闭投资的大门，所以我只做这两件事。大家可能还记得，不久前，我们还从事通信业务，但现在我们已经离开了通信业务，在中短期内我们不会再进入这个行业。因为我们过去做过其他生意，我们不希望人们认为我们肯定不会做其他生意，虽然现在没有其他生意了。

事实上，我已经考虑过是否要改名，我也想将来听听大家的意见，因为现在有两家公司叫九仓，会否有点混乱呢？但是如果每个人都知道并接受它，就没有必要去改变它。当然，我们不想浪费金钱和劳动力；但如果有点乱，我们会再考虑一下，但我们不认为这是一个非常重要的因素。

至于内地的物业，我们主要在北京、上海、苏州和杭州等四个城市建设住宅。商业建筑也主要位于一线和强大的二线城市。一些以前已经赢得的项目，他们做得很好，当然会继续举行；然而，新项目主要在一线和二线城市，尤其是商业建筑。三线和四线城市根本不是我们最喜欢的房产。

现场提问:既然公司和新和地产已经拿下了长沙湾地块，谁来牵头，你想如何投资开发，如何做财务安排？假设内地开发商很有可能中标，你不是在积极竞标这块土地吗？

此外，分拆后，九仓集团内地物业的比例不会超过一半。你有一个预期的水平，它将占多少或它将达到什么水平在未来？至于香港，我们最担心的是九仓集团和九仓地产会有一些重叠，令情况不明朗。

吴::第一个问题问错人了，因为惠德丰中标了，而不是码头，有些人回答了你的问题。

最近几个月(香港)，出现了不同的土地出售。九仓集团参与竞投两幅土地，一幅是中环美利道，另一幅是分拆前启德的商业用地。这两块地由九仓集团批出，而政府近年出售的其他土地则由惠德丰批出，惠德丰也有自己的发展方向。

九仓集团中标的原因是看他们租赁物业的前景。如果中标后，他们被纳入租赁物业，他们也将被分配到分割的九仓物业，而不是留在九仓集团。但是，他们两次都没有中标，所以没有后续事宜。

事实上，九仓地产和九仓集团之间的界限非常清楚。九仓集团会考虑香港的任何业务，但唯一不考虑的是大型商业租赁建筑，这与九仓地产不会有冲突。

我们最初的一些商业项目实际上是由惠德丰为我们管理的，惠德丰是作为外部品牌使用的。

如果以股本计算内地的业务，内地的业务不会超过一半，但从借贷的角度来看，香港与内地的比例是差不多的，两者都是一半，不会超过一半。

现场问题:虽然长沙湾的土地将由德丰投标，但底价已高达17，000港元。未来它会倾向于激进还是遵从市场地价？刚才你提到内地业务的股本不超过一半，但九仓集团始终是香港公司。你有没有说有多少企业集中在香港？

吴:我也说过，除了内地，香港肯定是我们投资的首选。但是如果我们在短期内找不到合适的项目，我们会寻求一些短期投资吗？当然，我们会处理好的。在目前的低利率下，这可能不是一个好的理财方式。如果是短期投资，作为一家香港公司，第一选择肯定是香港，生意上的第一选择主要是房地产和物流。

土地招标肯定要取决于市场。我不敢说价格会一直是这个样子，可能高一点，也可能低一点。竞价取决于市场。

现场提问:你有没有考虑过，在新的九仓地产做公司原有业务的同时，九仓集团会继续投资房地产？此外，很久以前，惠德丰也曾试图向外资银行股的方向发展。惠德丰做了很多生意，包括金融和零售。九仓集团会否有类似的考虑？如果九仓集团有超过200亿港元的现金，其未来的股息政策是什么？

吴·:你有没有想过要倒着分手？当然。事实上，这是一个技术问题，而不是技术答案。为什么？众所周知，现在对新上市公司的审批越来越严格。虽然我们今次分拆上市的6个项目是大家熟悉的香港物业和6个简单的物业，但事实上，审批过程是需要很多人力物力的。

相反，如果我们把其他资产，包括数十个或接近100个内地项目和内地投资，作为上市资产，我相信审批所需的人力和物力，可能是现行方法的十倍。所以这纯粹是一个技术安排。

至于惠德丰是否是外国公司的股票，事实上，惠德丰绝对不是外国公司。它的大部分资产是房地产。虽然不叫xx房地产公司，但它实际上是一家房地产公司，其房地产比例高于许多房地产公司。在过去的十几年里，它一直是这样，没有变化。

至于股息，九仓集团手头有现金，但它当然希望投资项目，找到许多项目，继续为股东创造财富。至于股息的安排，我们会参考一般香港公司的做法，因为这不是居者有其屋信托或投资，所以股息会较少。

现场提问:刚才你说你从没提过惠德丰和九仓集团会合并，但从长远来看，这可能吗？这次分裂会是一次合并计划吗？

吴:我已经回答了。我不能对所有关于合并的问题发表评论。

现场提问:公司账面上有300多亿现金，但你刚才说在大陆的投资不会超过一半。你是怎么做出这个决定的，就因为你不想成为一家大陆公司？此外，就内地投资而言，该公司今年相当频繁地在内地征地，比如北京的丰台和苏州。在价格限制和资金紧缩的环境下，码头集团最近如此频繁地征地的原因是什么？你说香港会有更多的投资，但现在很多内地开发商来香港买地，今年九仓投资的两块地还没有被收购。将来香港可能会有越来越多的土地被收购，如果你不把钱投资到你的账户上，你该怎么办？

事实上，公司上半年的销售业绩已经下降了27%。我想问，是因为政策的原因，所以没有卖还是没有卖？另外，下半年公司的现状如何，国内政策对公司有什么影响？

现在香港的很多开发商，比如李嘉诚、中新等等，都在销售内地项目。相反，你拿走了更多的土地。有哪些考虑因素？

吴:这么说吧。做生意时，每个企业都会先看我们的股本。举例来说，如果有100股，我们会决定其中50股在内地投资，其余50股在内地以外投资。50股可用于内地房地产业的贷款和其他投资。这是我们最初的看法。

与内地开发商相比，我们很小，他们的规模是我们的几倍甚至几十倍；但正如我所说的，我们没有像他们那样的雄心壮志，因为每个企业都有自己的战略。这么多年来，我们在大陆取得了一些成绩。我们认为过度扩张不是最好的方式，所以我们应该先决定投资规模。

去年，我们卖出了310亿人民币，这是我们多年来卖出最多的一年。然而，我们今年的目标实际上比去年低，主要是因为手头没有货。今年我们的目标是250亿元左右，我希望能够实现。前10个月已经卖出了200多亿元，还差几十亿元，所以我们有机会实现这个目标。

卖了房子后，再投资买地并不容易，因为(土地)的价格仍然很高。在过去的两个月里，由于各种原因，我们获得了几块土地，总共有10个项目，其中一些是合资项目。我们的总投资约为150亿英镑，这也可以补充我们的土地储备。

在商业地产方面，我们更注重大型项目，如成都、重庆和长沙。我们投资了成都的全部土地和建筑，大约200亿元，长沙也是200亿元。这两个是最大的；重庆的规模较小，是一家合资企业。

至于住房，我们现在更关注北京、上海、杭州和苏州。我们有一些项目和一些经验。这两个因素加起来给了我们更多的信心。

至于如果香港得不到土地基金怎么办，事实上，所有香港发展商都有同样的问题，不单止是我们的问题，也是一个令人头痛的问题，至今仍未有解决办法。

现场问题:该公司最近一直试图整合。首先，它已经卖掉了通信业务，现在正在分拆。此外，只有港务集团的股价相对较低，分红也很少。一些股东还表示，股价不会在股东大会上上涨，会被整合还是私有化？

吴:我不敢回答私有化的问题，因为这是一个很大的问题。也有提案，但没有准备或评论相关内容。

现场提问:拆分后，新码头集团还有200-300亿元现金。它会是在香港投资的首选吗？如果香港没有投资，会否考虑投资海外项目，例如相关的地产、物流或上市公司？

吴:我不知道怎么做，但我们对香港和内地都很熟悉。就行业而言，我们熟悉房地产和物流。

你提到的不熟悉的领域和行业是不熟悉的。对我们来说，风险是最高的，除非有好的回报吸引。我们希望选择熟悉的地方或熟悉的行业。

现场提问:分拆上市后，九仓可能会担心股价下跌。公司有什么计划来处理它吗？分拆后，除现有物业外，九仓物业的下一步发展计划是什么？九仓地产宣布，其海港企业计划在内地出售部分房产，包括住宅和两个商业项目。出售的原因是什么？是否因为内地的这些商业项目未能符合九仓地产的效率要求？它会卖给码头集团吗？

吴:这么说吧。与今天(拆分前的九仓集团)相比，明天(拆分后的九仓集团)的股价肯定会调整，但不是下降，而是调整。拆分后，股东可以拥有两家公司的股票，股东应该先将两家公司的股票价值相加，然后才能与现在的进行比较。例如，今天的价格超过70，明天的价格可能是30，这并不意味着你的价值已经下降了40，因为其他40将在九仓地产上市后收回到你的手中。

此外，正如我刚才所说，当我们开始的时候，我们甚至没有考虑过它。当时是100元(市值)，但拆分后，它增加或减少了。我们主要为投资者提供选择。最终，股价的涨跌主要取决于市场，所以我们没有压力。

九仓集团在内地进行了一些投资，但我们也将投资规模定为50%的股本。有了这50%的股本，一方面可以用作贷款，另一方面，出售房屋的现金流量可以用作内地房地产业的发展基金。另一个是主要在香港的投资，或者是房地产和物流。

我们分拆后，在九仓地产下有一个独立的上市企业，即港务集团。为什么你包括港口企业？

因为它是目前海港城市的一部分，为了保持海港城市的完整性，我们应该把海港企业归入九仓物业。不过，港口企业中也有一些非香港的物业，就是你刚才提到的苏州、常州项目。事实上，这些项目不应该放在码头房地产后，完成剥离，但我们没有选择，因为这些是港口企业的一部分。

因此，我们将寻找机会从港口企业销售给谁，以什么价格，这是我们未来将面临的。如果出售给九仓集团，这是一个关联交易，也将受到监管，我们肯定会受到这一监管。