正荣地产赴港倒计时 港股IPO拟募资40.8亿港元与81个物业

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观点房地产网虽然近年来在香港证券交易所成功上市的房地产股票不多，但许多福建房地产企业仍将香港证券交易所作为登陆资本市场的首选。

12月28日，2017年最后几天，郑融地产继续披露其在港上市计划和信息。

根据视点房地产新媒体的最新公告，郑融房地产计划于2018年1月16日正式上市交易。

至于发行价格和数量，郑融地产透露，其全球发行的股票数量为10亿股，其中包括在香港发行的1亿股和在国际发行的9亿股。

招股说明书还显示，全球发行的最高发行价为每股4.08港元，外加1%的经纪佣金、0.0027%的中国证监会交易费和0.005%的证券交易所交易费；每股面值为0.00001美元，股票代码为06158。

根据这一计划，如果郑融房地产成功完成首次公开募股，其首次公开募股将筹集到40.8亿港元。

根据该计划，全球发售预计将于2018年1月8日(星期一)中午12点结束注册，预计定价日期为2018年1月9日(星期二)。

一向低调神秘的郑融地产除了公布上市的具体信息外，还通过招股说明书的发布披露了公司管理、产品情况、财务信息等大量信息。

据资料显示，郑融成立于1998年，先后在宜春、南昌、莆田和福州发展。

2015年7月，郑融房地产控股成立，接管郑融集团整体房地产业务，并正式开始筹备上市。同年11月，郑融集团向郑融房地产注入了34家子公司。此后，郑融房地产经历了六次企业重组。

在郑融房地产目前的股权结构中，创始人欧宗荣持有公司80.5%的股份，他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%的股份，其余5%属于福建华民，是一家以福建SASAC为背景的外贸企业。

截至2017年10月31日，郑融房地产拥有81个物业项目，占物业项目组合的总建筑面积约1150万平方米，包括可供出售和出租的已竣工物业的总建筑面积、开发中物业的总建筑面积和未来开发的总建筑面积。

郑融房地产项目分布在四个核心业务区的17个城市，处于不同的发展阶段，其中64个房地产项目由信息技术拥有和开发，10个房地产项目由合资企业开发，7个房地产项目由关联公司开发。

根据公布的地产布局，郑融地产在福建和长江三角洲拥有最多的地产，前者是它发家的地方，后者主要是在过去两年里扩张的地方。此外，武汉、长沙、Xi等中西部地区还有少数楼盘，环渤海地区更是少之又少，华南还没有进入。

除了住宅开发，郑融房地产还从事商业和综合房地产开发，以平衡业务组合。

郑融房地产表示，此类商业综合物业将有助于减少收入波动，分散公司面临的风险，并为日常业务运营带来稳定的现金流。

至于外界最关心的财务数据，郑融地产也在招股说明书中公布。在财务方面，郑融房地产的收入从2014年的30.4亿元增加到2016年的146.04亿元，复合年增长率为119.2%。然而，交付总建筑面积从2014年的437，600平方米增加到2016年的1，251，100平方米，复合年增长率为69.1%。过去三年，应收账款分别为30亿元、43亿元和146亿元，复合年增长率为120%。两者都处于高速增长阶段。

今年上半年，郑融房地产收入80.85亿元，同比增长49.6%，实现利润总额16.85亿元。交付面积也从去年同期的536，300平方米增加到737，500平方米。

负债方面，2016年末郑融房地产净负债率为248%；资产负债率为90%，到2017年年中将降至81%。在香港上市的国内房地产企业中，这个数字显然不算太高。

根据房地产新媒体的观点，郑融房地产的计息负债总额约为350亿元。自2014年以来的三年中，其未偿贷款额从301亿元增加到364亿元。

郑融房地产在其招股说明书中表示，将继续寻求融资机会，以支持其业务发展，包括通过资产支持证券计划、企业债券和其他方式筹集资金。

除了银行贷款、信托等融资安排外，它还发行了扩张债券。2016年10月，其子公司江西房地产发行了3年期20元债券，票面利率为6.4%。

截至7月底，郑融房地产仍有138亿元的负债需要在一年内偿还，第二年为163亿元，三至五年为52亿元。这表明目前主要是短期债务。

然而，郑融房地产的融资成本正在逐步降低。自2014年以来，其融资利率已从12.5%降至7.3%。