解局 | 新城2000亿弯道狂奔背后

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观点房地产网当毕万恒等房地产龙头企业进入稳定的规模发展期时，位于第一梯队后半段的房地产企业的竞争开始白热化。

不管融创与保利之间的第四次争执，中海、华润、龙湖等老牌房地产企业平均20%的缓慢增长率，无疑给了它们超越新的1000亿房地产企业的可能性。

从演出到现在，新城控股已经成为最突出的追逐者。2016年，这种布局开始蔓延到全国。在不到三年的时间里，新城控股的销售额从2015年的320亿元跃升至2000亿元。

根据12月5日发布的销售报告，2018年11月，江苏省常州市房地产企业完成销售额172.26亿元。截至2018年11月30日，新城控股累计合同销售额达到1985.65亿元，同比增长88.58%。

虽然这一增长率与之前的双倍增长率相比有所下降，但它已经从意见指数排行榜的前20名上升到前15名，现在已经挤出龙湖和华润，成为前8名，新城的速度足以打动市场。

在资本市场上，新城控股的股价也在不断上涨，从2016年底的每股11元飙升至年初的最高44.68元。尽管今年下半年国内住房股的估值有所下降，但对于投资者来说，新城控股仍是a股市场的蓝筹股。

然而，在持续繁荣时期，更有必要为危险做好准备。与此同时，市场和政策正在发生变化。当前的模式能支持新城的持续快速发展吗？此外，在高周转率下，新城控股还面临融资成本和净负债率上升的风险。

对此，新城控股高级副总裁欧阳杰表示，在去杠杆化和减债的前提下，房地产企业的发展速度将整体放缓，但他相信公司将保持相对较快的增长。

欧阳杰表示，除了商业地产，公司还在寻找新的业绩和利润增长点，包括工业地产、养老地产等有发展前景的业务，这可能是公司未来的发展方向。

规模上的三次飞跃

回顾新城的发展，2015年是新城规模开始发挥实力的一年，从一隅之地挤到了第一梯队。

今年，已经拥有香港股票平台“新城发展”的新城集团成功地从b股转为a股，并以“新城控股”的名义重返a股市场，开辟了两个资本平台a+h，提供了更多的融资渠道。

同时，在当时国家提倡的三线、四线去库存政策下，新城的规模在过去三年里翻了一番。根据意见指数的统计，其销售排名从2015年的前20名上升到2018年上半年的前8名。

其中，2017年，新城控股成功成为新的1000亿住房企业，合同销售额1264亿元，实现营业收入405.26亿元，母公司净利润60.29亿元，同比分别增长44.89%和99.68%。

截至2018年8月底，新城已布局大中城市87个，项目近400个，基本完成全国重点城市群和重点城市的全面覆盖。

就具体的土地分布而言，长江三角洲一直是新城的一个根深蒂固的区域，同时根据其1+3战略，将其布局扩展到珠江三角洲、环渤海地区和中西部地区。此外，随着规模的不断扩大，新城在土地收购方面也变得更加活跃，并试图通过招标、拍卖、挂牌、收购、合作等多种方式，取得50%以上的销售额。

以2017年新增土地为例。全年新城新增土地3392.8万平方米，征地总量达到893.5亿元。

其中，长江三角洲新增土地面积达到48%，中西部地区、环渤海地区和珠江三角洲地区新增土地面积分别占39%、7%和6%。根据城市能源水平分布，新城新增土壤储量中，一、二线城市占35%，三、四线城市约占65%。

即使在今年的行业形势下，新城的土地收购也没有放缓的迹象。根据半年度报告，上半年，新城新增61个地块，总建筑面积2073.93万平方米，土地总价值490.6亿元。

值得注意的是，土地收购的扩张不可避免地伴随着高杠杆率。对此的反应是，近三年来，新城的负债总额和资产负债率一直在持续上升，经营活动产生的净现金流量大多为负值。

与此同时，今年的市场和政策变化已经使行业开始质疑三线和四线的发展前景。这种规模路径的住宅企业能保持过去的高增长吗？

在这方面，欧阳杰是相对理性的。据其分析，未来的房地产市场将是一个大起大落、小起大落的时代。据估计，未来20强房地产企业的平均增长率将在30%左右，其中一些将保持相对较快的增长，包括新城控股。

此外，城市化的红利还没有结束，未来3-5年，三、四线城市将有更好的机遇，新城控股将进入相对发达地区的三、四线强势城市。

住宅商业余额

除了粗放型的布局之外，新城控股的快速增长还取决于其住宅与商业的协调发展战略。

具体而言，通过以较低的土地价格将土地用于商业和住宅区，将在项目期开始时建造可销售的房屋和企业，以支付自持物业的土地购置和建设费用。当可销售部分的销售额达到购物中心建设成本的80%标准后，将开始建设自给自足的购物中心。最后，租金将由商业地产自持收取，以获得稳定的现金流保证。

据统计，2017年新城控股以纯住宅形式收购的土地平均底价为3610元/平方米，而以商住综合体形式收购的土地平均底价仅为2243元/平方米，这也是新城近年来平均土地收购成本越来越低的原因之一。

据视点房地产新媒体报道，2017年，在新城控股1265亿元的总销售额中，五岳广场商业综合体的配套房和可售小商铺的销售额约占30%。在公司整体收入构成中，住宅销售收入和商业销售收入的比例也非常接近，分别占54%和42%。

截至2018年11月底，新城区已有90个五岳广场城市综合体开业并在建，分布在上海、广州、天津、重庆、南京、海口、长春和Xi安等74个大中城市。

根据新城的规划，到2020年，五岳广场的数量将达到100个。从目前的扩张速度来看，这个目标可能不难实现。

然而，与住宅逻辑不同，自给自足的商业地产在运营能力和金融工具的使用方面对企业构成了巨大挑战。

虽然前期的销售可以弥补自持物业的征地和建设成本，但购物中心投入运营后，还需要大量的资金来存款，以保证现金流的平衡。一方面，如何满足这部分资本需求是利用房产抵押贷款作为融资贷款，另一方面，越来越多的资产证券化产品，如CMB，利用房产的未来租金收入作为基础资产。

但需要指出的是，商业地产的融资对地产本身的要求很高，位置是重要的基础，而新城五岳广场大多分布在二三线城市，实现资产证券化的挑战不小。

据视点房地产新媒体报道，到目前为止，除了江苏常州和上海青浦这两个已经打包发行荷兰银行的城市外，新城再没有成功的资产证券化案例。

另一方面，就租金收入而言，五岳广场大部分是近两年开业的，尚未达到成熟的运营阶段。根据2018年半年度报告，仅有三家五岳广场的租金和管理费收入超过5000万元，其余商业广场的租金和管理费收入一般在2000-3000万元之间。

就行业环境而言，随着国内商业地产进入股票时代，可以预见购物中心的增量将达到峰值。五岳广场100号建成后，新城住宅+商业的路径依赖是否会继续，将是影响其规模增长的一个重要因素。

欧阳杰透露，除商业地产外，公司还在寻找新的业绩和利润增长点，包括工业地产、养老地产等有发展前景的业务，这可能是公司未来的发展方向。