原报道 | 古北水镇 被挂牌转让股权的文旅大盘

本篇文章4469字，读完约11分钟

四年前，古北水乡因其对乌镇的独特模仿而真正火了起来。现在，这个位于长城脚下的南方水乡因为公平的变化而进入了人们的视野。

11月2日，北京产权交易所发布北京古北水乡旅游有限公司10%股权的产权交易公告，转让方为北京能源集团有限公司，转让底价为8.5亿元。

据视点房地产新媒体查询，古北水乡成立于2010年7月，由idg战略资本、CYTS控股有限公司、乌镇旅游有限公司和北京能源投资(集团)有限公司共同投资建设..

今年6月27日，京能集团在北京证券交易所公布了转让古北水镇20%股权的信息，转让底价为17亿元。这是第二次上市，只转让了10%的股权，转让底价相应减半。

上一次上市刚过4个月，京能集团就再次出售了古北水乡的股权，游客数量逐年下降的消息引起了外界的关注。

一些业内人士向视点房地产新媒体透露，对古北水乡未来生命周期的新判断可能是京能集团坚定努力的重要原因。

上海证券交易所的两份上市和询价

长城脚下的古北水镇于2010年开始建设，并于2014年正式开放。占地9平方公里，总投资超过45亿元。借鉴乌镇模式，该项目建立在古北口有3000年历史的村庄基础上。

或者说看到了项目的发展潜力，京能集团在2012年8月作为战略投资者入股了古北水镇。如今，距离京能的战略持股只有6年时间，该项目仅运营了4年。京能集团退出集团的消息来自市场。

11月2日，北京产权交易所发布北京古北水乡旅游有限公司10%股权的产权交易公告，转让方为古北水乡第二大股东京能集团，底价为8.5亿元。

与四个多月前的突然上市转让相比，京能集团仅转让了古北水镇10%的股权，底价相应减半。

对此，业内人士表示，京能放慢了出售步伐，或与此前的曲折转让经历有关。

今年6月27日，京能集团在北京证券交易所公布了转让古北水镇20%股权的信息，底价为17亿元。

引人注目的是，7月18日，京能集团突然申请终止古北水乡股权转让项目。

有消息称，京能集团当时就项目转让一事书面咨询了古北水乡的其他股东。作为协商的结果，三个同意转让，两个不同意，其中两个投反对票的是CYTS和乌镇旅游。

从古北水乡股权结构来看，CYTS及其控股子公司乌镇旅游共持有41.2903%的股权，京能集团持有20%。

作为最大股东，CYTS反对京能转让古北水乡的股权，表明其对古北水乡未来的坚持。对此，业内人士表示:古北水乡和乌镇一样，是CYTS的一种战略投资行为。应该考虑的不仅是收入，还有品牌的溢价和升值。

一些分析人士还表示，在一定程度上，中国青年团的反对票也显示了对下一个合作伙伴的担忧。毕竟，合作伙伴不可能遍布街头。

然而，相反的情节总是让人措手不及。7月，刚刚投票反对此次转让的CYTS宣布，计划参与京能集团持有的古北水乡20%股权的转让。

然而，CYTS先是反对转会，然后计划参与转会。7月18日，CYTS收到上海证券交易所的询证函。

上交所询证函中提到，根据CYTS披露的公告，截至2017年6月30日的基准日，顾北水镇公司股东权益总额为65.7亿元，比账面净资产32.6亿元增加101.49%。根据京能集团转让的17亿元的底价，顾北水珍公司的整体估值已增至85亿元。

古北水乡估价过高可能是CYTS不同意京能转让的原因之一。后来，一些业内人士对此进行了分析。

随后，7月19日晚，CYTS宣布，鉴于这种情况，交易和可能构成的重大资产重组可能终止。7月23日晚，CYTS正式宣布终止收购古北水乡股权。

股权转让经历的波折迫使京能集团调整退出战略。业内人士表示:一步退出机制难以实现，分步退出可能是京能更好的选择。

现在，鉴于京能第二次上市古北水乡的股权，市场对股权收购人的期望仍然落在CYTS身上。

上述分析人士提到，作为最大股东，CYTS将坚决支持项目开发，因此CYTS很有可能会在这一次接手。

如果CYTS成功接管，CYTS将持有古北水乡50%以上的股份，成为古北水乡的控股股东，此次股权转让也将构成重大资产重组。

不过，仔细看一下古北水镇的第二次上市信息，京能集团已经将交易的股权比例和转让的底价减半，CYTS是否愿意再次接手此盘仍有待时间回答。

长城脚下的乌镇工程

关于京能集团第二次竞标古北水乡项目，市场上有很多观点。其中，有一种观点认为，京能希望全面退出房地产。

因为，除了11月2日上市的古北水镇10%的股权外，京能集团的房地产平台京能地产于11月6日晚再次宣布，公司持有的在北京证券交易所公开上市转让的京能日订单(北京)投资有限公司31%的股权已经出售，受让方为世界贸易日订单投资集团有限公司，交易价格为3.64亿元。

北京方面在第二次将古北水乡的股权上市并出售世贸中心日订单后，撤出房地产是合乎逻辑的。

然而，对于京能集团来说，考虑投资回报可以更好地解释其6个月内的第二次转让。

2012年，京能集团在古北水乡投资5亿元人民币，获得20%的股份。随后，2013年5月和2014年7月，京能集团按持股比例分别增资6040万元和4600万元。增资后，持股比例保持在20%。

换句话说，京能集团向古北水乡共注资6.06亿元。如果按8.5亿元10%的股权价格计算，6年后京能集团的投资回报率将达到180.53%。

据业内人士透露，面对目前古北水乡净利润下滑的局面，游客接待量的增幅有所下降，这的确是京能集团的理想退出时机。

来源:CYTS控股有限公司财务报告

2018年前三季度，古北水乡实现营业收入7.92亿元，与去年同期的7.85亿元相比，基本持平，略有增长。上半年，古北水乡收入4.57亿元，同比增长5.32%。

根据进一步的数据，古北水乡2017年收入为9.79亿元，2016年收入为7.2亿元，2015年收入为4.62亿元，2014年收入为1.97亿元。

游客数量方面，2014年古北水镇接待游客97.6万人次，2015年至2017年分别为147万人次、234.92万人次和275.36万人次。

从总体数据来看，古北水镇的收入一如既往地突飞猛进，但仅靠经营收入始终难以说服公众。通过仔细拆分古北水乡的底部数据，可以发现未能实现预期的投资回报也是京能选择退出的原因。

根据视点指数，在古北水乡设计之初，乌镇作为开发样本。然而，通过仔细比较两者的性能数据，我们可以发现它们有很大的不同。

数据显示，2014年，古北水乡实现净利润1.16亿元。扣除古北房地产公司的投资收益后，古北水乡公司损失4055万元；2015年净利润为4701万元。

2016年，古北镇净利润增长3.45倍，达到2.09亿元，但2017年下降45%，至1.14亿元。今年一季度，古北水乡亏损1657.69万元，二季度实现净利润1.24亿元，同比增长155.98%。

显然，自古北水乡经营以来，经营收入一直在提高，但净利润波动较大。由上表数据还可以看出，2015年和2017年古北水乡净利润均为负增长。

业绩不稳定也可能是京能集团退出该项目的原因之一。业内一些人向观点房地产新媒体透露。

目前，在收入增长方面，自2014年古北水镇开业以来，营业收入呈上升趋势，但增速逐年下降。古北水乡2015年和2016年的收入增长率分别为134.52%和56.86%。从2015年到2016年，古北水乡的收入增长率像悬崖一样下降，增长率下降了70%。2017年，这一增长率仅为35.16%。

与收入类似，古北水乡接待游客数量也存在增长下降的问题，但与收入不同，2018年上半年古北水乡游客增长呈现负增长。2018年上半年，古北水乡共接待游客110.4万人次，同比下降7.78%。

南橙和北橙及其各自的ip

除项目运营外，古北水乡的定位及其周边环境也可能是京能集团退出的原因之一。

一些分析人士向视点房地产新媒体提到，文化旅游特色城镇应该以内容为王，深入挖掘本土文化知识。古北水乡背靠司马台长城，但在宣传过程中，江南水乡的淙淙流水和石桥更为突出。

司马台长城，作为中国唯一开放的夜间游览长城，应该是古北水乡最大的卖点。毕竟，如果你想去参观司马台长城，你必须先去古北水乡。

此外，在旅游季节，长城景点总是人满为患。数据显示，在旅游旺季，八达岭日均接待量可达8万人次，高峰时超过10万人次。然而，这座隐藏在江南水乡背后的司马台长城，游客寥寥，又因其独特的夜游构成，怎能不掀起古水乡的热潮？

但是，从古北水乡的项目名称来看，北方的江南水乡主要是反客户的，这已经成为项目的主要特征。

或许，借鉴乌镇模式可以使古水北镇在项目开发和运营过程中少走弯路，但缺少自己的ip，简单地复制粘贴乌镇模式只能成为吸引客流的一个噱头。

另外，当你提到古北水乡时，你必须提到龙湖地产的长城源项目。

据公开信息，2011年，CYTS以1.9亿元的成交价格中标古北水乡项目。获得该项目后，CYTS加入idg资本、京能集团和乌镇旅游，共同建设古北水乡。

当时，CYTS拥有北京古北水镇房地产有限公司90%的股权，其余10%的股权为海洋地产。2013年12月，CYTS与古北水乡唐河文化签订股权转让协议，将古北房地产公司90%的股权全部转让给唐河文化。2014年1月，龙湖以7650万元人民币收购了鸳鸯、唐河文化手中的古北房地产公司的全部股份，占股份的60%，并取代CYTS成为控股股东。

龙湖成为古北地产的大股东后，与古北水乡的几个投资者合作开发了龙湖集团在北京的第一个旅游地产项目，该项目由龙湖经营。

一些业内人士告诉视点房地产新媒体，长城和古北水乡的源头在功能上是互补的，它们也是互补的。

一方面，长城源项目作为一个假日投资项目，依托古北水镇的客流和消费水平等因素，带动周边房价上涨，带动人流，加速销售。

另一方面，一些了解龙湖长城起源的人士表示，目前，龙湖长城起源的一些业主正通过短租平台，与小猪短租、土家等其他寄宿家庭将房屋出租给游客，以共享自然资源和房屋，实现经济双赢的目标。

事实上，在开放的头几年，古北水乡每年都吸引了成千上万的人来此旅游。虽然镇上有2家五星级酒店、6家小型精品酒店和400多家寄宿家庭，周边和水乡也有5000多家酒店，但这一数字仍不足以满足古北水乡的住宿需求。

因此，长城源项目的出现在一定程度上缓解了城镇的住宿压力。同时，龙湖项目也依靠古北水乡稳定的客流，保证住宿入住率，获得长期效益。

也就是说，自2014年合作以来，古北水镇和长城鼻祖已经联系在一起。古北水乡的旅游量和经营状况都影响着长城发起人，而长城发起人的销售和经营状况也影响着古北水乡股东的腰包。

现在，从古北水乡的业绩数据和经营情况来看，并不是很乐观，长城起源于近几年，不再是当年的盛典。

面对这一切，京能集团选择出售其在古北水乡的股权是合理的。

当然，就像一枚硬币的两面一样，京能集团已经第二次被列入古水北镇。除了内生因素外，当前下行的投资环境也成为最大的阻力。

分析师指出，就房地产投资而言，目前正进入下行通道，在大的市场环境下，收紧投资是可以理解的。