房产中介20年累计交易额突破30万亿 贝壳研究院首提“经纪行业指标体系”

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壳牌勘探公司首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领(照片由壳牌勘探公司提供)

人民网北京9月8日电(孔)“自1998年房改以来，房地产经纪行业已从最初的二手交易衍生服务逐步走向成熟和产业化，累计交易量超过30万亿元。然而，该行业仍存在着高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设和用户满意度不高等问题。”shell housing search首席经济学家、shell research institute总裁杨现领最近在“20年中介——历史与演变，开启一个新的经纪时代”共享活动上表示，房地产经纪行业只有走合作之路，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化转型。

同时，壳牌研究院首次提出了“经纪行业指标体系”，从佣金率、经纪行业规模、人均行业规模、人力效率、经纪人覆盖率和活跃经纪人数量六个指标来判断行业的健康和成熟程度。

该行业20年累计交易额超过30万亿

房地产中介是一个衍生行业，其历史和发展需要置于不断变化的房地产市场环境中。根据壳牌研究院提供的数据，中国的二手房交易市场起步较晚，但发展迅速，从1998年的不到100亿交易扩大到现在的数万亿。中国累计交易量达到30.33万亿，交易总量达到2391万套。

数据显示，过去五年，二手房交易量实现了跨越式增长。全国交易量达到1557万台，占交易总量的70%。率先进入股票时代的一线城市表现更为明显。杨现领举例说明，过去20年，北京二手房交易量为5.1万亿套，比去年增长120倍，交易总量为210万套，比去年增长7.5倍；上海二手房交易总量6.6万亿元，增长250倍，交易总量365万元，增长15倍。杨现领认为，随着股市的进一步发展，中国核心城市对二手房交易的需求已经超过了新房。

与此同时，二手房市场催生并推动了房地产经纪行业的逐步繁荣和发展，围绕二手房交易逐步完善了经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务，形成了完整的二手房交易产业链。到目前为止，全国共有20多家经纪公司，145万名经纪人为2亿个社区家庭服务。

先提“经纪业指标体系”

为了更科学地评价一个国家经纪行业的历史和现状，揭示和还原行业的真相和问题，壳牌研究院首次提出了一套“经纪行业指标体系”，从佣金率、经纪行业规模、人均行业规模、人力效率、经纪人覆盖率和活跃经纪人数量六个指标来判断行业的健康和成熟。

根据壳牌研究院的统计，目前中国的佣金率、人力效率和经纪人覆盖率还没有达到国际成熟市场的标准。目前，中国的佣金率为2%，远低于美国和日本等成熟市场5-6%的平均佣金率。中国1000家券商的覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%。从人的效率来看，中国券商人均年单笔交易量约为3笔，与美国相当，但时间投资是美国的两倍。

杨现领指出，这六个指标不仅可以评价中国中介行业的历史和现状，还可以通过跨境比较找到该行业未来的发展方向。

缺乏协作的行业问题有待解决

在二手交易市场中，经纪人是需求双方之间的纽带。在行业发展的20年中，大量的职业经纪人成长起来，成为行业的支柱力量，职业经纪人的价值越来越重要。

然而，壳牌研究院观察到，券商群体的生存状态并不理想:整体收入较低，波动性较强，收入差异较大，基尼系数较高，增长率存在差异，券商之间普遍缺乏合作。

"具体来说，中介行业的基尼系数很高."杨现领指出，一组值得关注的数据是，2012年至今年，前15名城市的经纪行业基尼系数大多保持在0.6至0.7之间，比全行业平均水平高出30%。此外，城市之间的差异很大，北京的最低值在0.5左右，厦门、烟台等城市接近0.7。

壳牌研究院的数据还显示，券商的收入过于集中在总券商，收入最高的10%高收入券商占收入的40-50%，而收入最低的50%低收入券商仅占收入的10%左右。"当市场处于下行周期时，这种收入差距将更加明显."杨现领说。

“从我国经纪行业和经纪人的现状来看，缺乏合作也是制约行业发展的一个主要问题。”杨现领表示，随着中国一、二线城市全面进入股票时代，券商的市场渗透率逐渐扩大。根据壳牌研究院的数据，各城市的渗透率普遍达到75%以上，但实际上，大城市的龙头企业集中度偏高，门店不足10家的小规模运营公司也占全国的97%。杨现领认为，这反映了个别战斗的行业现实，因为缺乏合作很难形成规模效应。

行业未来将走向合作共赢

根据杨现领的分析，经历了20年风风雨雨的中介行业，已经积累了一些值得注意的发展模式和规律，为行业未来的发展方向提供了一个样本。

坚持房地产。杨现领指出，对于中国的房地产经纪行业来说，房地产是一个无论怎么强调都不为过的标准。假房不仅是经纪品牌声誉的损失，也是社会资源的浪费。以连锁家居品牌为例。在过去的六个月里，连锁住宅已经积累了50万买家。如果他们都要经历假房子的磨难，他们浪费的时间和成本将高达1.1亿元。

关注人力效率的提高。如何利用技术和管理进一步提高券商的效率，是业界需要不断思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据:2018年上半年，全国链家二手房进入150万套，客户来源进入480万次，交易量17万套，访问量430万次，总里程1561万公里。

寻求合作。为了改善经纪行业长期的单一兵种经营模式，自今年Shell Finding House成立以来，acn合作网络一直作为构建合作生态的基础，使行业实现共享住房、分工合作、联合销售。

“房地产经纪行业已经走过了20年，传统的中介业务已经无法适应行业的变化。如今，移动互联网进入中介行业的速度如此之快，对住房消费的影响也在不断加深。信息生产、分配和匹配以及在线服务等因素也将成为推动行业进入下一阶段的关键力量。”会上，杨现领对经纪行业的未来趋势做了分析。他认为，该行业需要在未来发展“共存”。所谓“共活”，就是经纪网络相互合作、多个中介品牌共存、一个或多个新的交易服务平台共同为消费者提供优质服务、为中介企业、品牌和经纪人创造价值的生态圈。