上半年二手房市场稳中分化 机构：未来政策偏紧市场趋弱

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人民日报数据地图。(吴震国/照片)

人民网北京7月2日电(孔)2018年上半年，二手房市场呈现分化态势，前期调控力度较大的城市市场相对稳定，政策环境相对宽松的弱势二线城市升温相对明显。该机构预计，今年下半年的政策总体上是紧缩的，支撑市场上涨的因素正在减弱。

上半年的稳定分化

根据壳牌研究院2018年上半年的房地产市场报告，与2017年8月至12月的总成交量相比，2018年前5个月，链家地产监控的16个热点城市的二手房成交量增加了21.8%，平均月成交量是2017年3月的一半。

“自2017年3月密集调控以来，市场经历了三个阶段:急剧降温-低位稳定-上行修复。总体而言，市场热度和预调控比例不高，整体处于稳定复苏状态。”壳牌研究院首席分析师徐小乐表示，今年上半年，主要城市的二手房市场总体稳定。

徐小乐认为，今年上半年，重庆、沈阳等二手房市场量价上涨的城市总体政策环境相对宽松。2018年前5个月，沈阳、长沙和重庆的连锁住宅二手房成交量环比增长67.3%，其中重庆环比增长80.5%，同比增长33.2%。

此外，提出吸引人才政策的城市，如沈阳、Xi、长沙和重庆，在数量和价格上都有所上升。

然而，二手房市场正在降温的城市的总体政策更加严格，或者经历了多轮政策加码。与2017年相比，2018年上海的月平均交易量下降了28.8%。自2016年10月以来，成都已经经历了四轮调控。上半年，二手房平均价格波动不大，近期成交量也持续下降。

今年下半年市场疲软

壳牌研究院认为，短期内行政监管仍难以撤销。报告指出，行政法规的退出一般应基于三个方面的考虑。首先，市场基本处于稳定状态，大起大落的风险可控；第二，居民购房的杠杆作用是健康稳定的，可以有效控制；第三，市场长效机制已经形成并能够顺利衔接，但目前这三个条件还不成熟。

徐小乐表示，下半年政策的可能方向可能包括:严格控制房地产信贷，严格限制居民过度举债；更多城市跟进禁止企业购房的措施；人才引进政策与购买资格脱钩，如要求一定年限的社会保障；限价政策逐渐被取消。

除了监管政策的原因，报告指出，支持市场上涨的其他因素也在减弱。“住房抵押贷款利率保持上升趋势，企业融资继续受到抑制，人才引进政策的激励效应下降。”根据徐小乐的分析报告，总体而言，下半年二手房市场下行压力大于上行势头，整体形势将保持稳定或略有下行。

注:链家监测的16个城市包括北京、深圳、上海、成都、杭州、济南、武汉、南京、青岛、天津、合肥、大连、重庆、廊坊、沈阳和烟台。