弘阳赴港IPO招股书曝光 负债、股本回报与三四线布局

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观点房地产网虽然近年来在香港证券交易所上市的房地产股票不多，但许多房地产企业仍将香港证券交易所作为登陆资本市场的首选。

无论是借壳上市还是ipo，在傅生、三盛和郑融去年成功上市后，另一家房地产公司正扑向HKEx。

早在2016年，红阳集团执行副总裁何洁就在20周年庆典上宣布，到2020年，红阳集团将实现商业地产和地产集团双重上市的战略目标，总营业额达到350亿元。随后有报道称，红阳房地产集团将于2018年完成在香港的上市。

4月4日，红阳房地产集团有限公司在香港证券交易所提交首次公开募股招股说明书，正式迈出上市的第一步。

根据房地产新媒体的观点，查阅招股说明书，总部位于南京的鸿阳地产有三个主要业务板块:房地产开发与销售、商业地产投资与运营和酒店业务。

房地产开发和销售仍然是鸿阳地产的主要收入来源。数据显示，截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日，房地产开发和销售收入分别为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元，分别占同期总收入的95.3%、97.4%和96.7%。

根据项目布局，宏阳地产主要培育南京、苏州等长三角地区的主要城市。截至2017年12月31日，已开发了多个房地产组合，包括25个已完成项目、40个正在开发的项目和21个为未来开发而持有的项目。第一太平戴维斯估计其财产权益的总价值为455.89亿元。

商业地产方面，截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日，商业地产投资和运营收入分别为2.26亿元、1.93亿元和1.66亿元。酒店方面，截至2015年、2016年及2017年，经营江苏省南京鸿阳酒店及江苏省无锡乐飞酒店的收入分别为人民币2590万元、人民币3340万元及人民币3490万元。

从财务业绩来看，鸿阳地产的高毛利率是其上市的主要亮点。截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日，毛利率分别为22.51亿元、25.56亿元和24.91亿元，毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。下降主要是由于2016年交付了一些毛利率较低的项目。

在目前的房地产市场上，能够实现毛利率超过40%的房地产企业并不多，甚至超过中海等大型房地产企业。

然而，值得一提的是，在招股说明书中提到的风险因素中，负债上升和收益下降是红阳地产上市财务数据中最大的隐性风险因素。

资本负债率方面，截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日，资本负债率分别为119.4%、136%和137.5%。鸿阳地产表示，资本负债率的上升主要是由于当年贷款和借款水平的整体上升。贷款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。

目前，银行贷款是鸿阳地产对外融资的主要来源，2017年末银行贷款余额为68.65亿元。此外，其债务中，信托和其他融资占19.9%，这部分贷款集中在2018年和2019年，最低利率为7.5%，最高利率为9.1%。过去三年的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

从这个角度来看，在资本市场上开辟融资渠道，降低融资成本，是红阳地产的当务之急。

股本回报率也是资本市场衡量企业的主要因素，2015年和2016年分别为28%、16.5%和14.7%。自2015年至2016年，股本回报率大幅下降，主要是由于年内净利润下降(由于投资物业公允价值损失)；归属于合资企业和联营企业的亏损增加，股本增加。从2016年到2017年，股本回报率略有下降，部分被股本增加导致的净利润略有增加所抵消。

如何逐年提高下降的股本回报率，也许红阳应该给资本市场满意找个借口。

此外，为了配合上市，鸿阳地产去年在土地市场投入巨资。据不完全统计，2017年红阳地产共赢得43个项目，销售面积245万平方米，总价值约367亿元。

截至2017年底，鸿阳地产拥有土地总面积为616.87万平方米，其中可销售和可租赁的已建成物业63.63万平方米，开发中物业340.6万平方米，待开发物业212.63万平方米，分别占土地总存量的10.3%、55.2%和34.5%。

然而，除了南京、苏州等炙手可热的二线城市外，红阳地产的土地储备大多集中在三、四线城市，这也将成为影响其发展的一个风险因素。