解局 | 秀丽·好肯家族的农贸生意冒险

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观点:房地产网络成功转型两年后，李秀豪肯家族似乎想赌一把，希望能为资本市场创造一个传奇。

6月5日，仁和商业控股有限公司宣布，已于当日分别与新溪和杭州卖家签订协议，根据协议，仁和商业分别以54亿元人民币和12.23亿元人民币的价格收购了哈达目标公司和杭州目标公司，总交易成本为66.23亿元人民币。

数据显示，哈达目标集团包括9家中国业主实体，共同拥有和经营7个农业物流园区和农业(子)产品市场，总建筑面积约143万平方米。此外，杭州目标集团包括杭州目标公司、郝颖、杭州赵蓉、杭州宏辉及其附属公司和联营公司。目标是经营杭州的水果、蔬菜和海鲜市场，并拥有经营相关市场的土地和财产。

或许，这也可以理解为:在经历了地下城的风景和阴暗之后，直到最后，美丽的豪肯一家没有时间去照顾那些逝去的光明时刻，而是坚持在农贸市场开辟一个新世界。

消失的地下城

1992年，一位名叫李秀·豪肯的妇女从海外回到中国大陆，着手开发哈尔滨仁和一期地下购物中心(后又称为哈尔滨第一大道一期)。人类和地下商业帝国在中国广阔的领土上铸造了第一枚棋子。

根据网上的传言，李秀豪肯，原名霍肯，毕业于黑龙江大学，主修中国文学，曾在《哈尔滨日报》和《珠海特区日报》当了五年记者。后来，霍肯嫁给了英国，并一直移居海外。她的原名是霍肯，她的丈夫把她的名字改成了李秀·豪肯。

在她回到中国的同一年，她立即创办了个人和企业，这帮助她在几年后成为最富有的女人。

当时，人民和企业的成功得益于利用人防工程作为商业发展的谈判筹码，并通过租赁店铺或转让经营权获得商业回报，这在当时的行业中也被称为anti-空洞模式。

由于人防工程的开发是一项公益工程，开发项目不受许多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，也无需缴纳土地出让金和土地增值税，大大降低了开发成本，使人员和业务的快速扩张成为可能。

随着哈尔滨第一大道一期的开发，人们和商家沿着这条路不断前行，先后在哈尔滨、广州、武汉、郑州等几十个省市开发地下人防商场，打造了中国第一个地下商业品牌第一大道。

人和商业的亮点也随之而来。

其中，人和企业以其高利润率震惊了当时的市场。据报道，在2005年至2007年的三年中，个人和企业的毛利率分别达到73.8%、76.6%和77.9%，净利润分别为18.3%、29.8%和72.8%。当时，就连被称为中国房地产企业三巨头的碧桂园和万科，毛利率也不超过50%。

这直接将人和企业推到了资本市场的顶端。2008年10月，人和企业成功登陆香港证券交易所。

随着人和商业的快速发展，当时的人和商业领袖李秀·豪肯以10.6亿英镑的总资产在2011年英国女性富豪榜上排名第七。值得一提的是，这也是中国女性的名字首次出现在该报的年度女性富豪榜上。此外，李秀豪肯多年来一直保持着东北首富的地位。

根据当时的数据，截至2015年底，人民商业地下商业帝国在中国12个城市拥有并运营了22个地下商场，总营业面积为127万平方米，总可租赁面积约为87万平方米。

然而，据视点房地产新媒体报道，自2013年以来，人们和商业地下城市帝国的光环已经黯然失色并开始蔓延。

据业内人士透露，地下商场的开发一般需要在建设期间投入大量资金，而经营权转让和租赁项目需要几个月才能产生正现金流。人员和企业的快速扩张对他们自己的现金流造成了相当大的压力。与此同时，发达的国防空隧道没有土地使用证，这使得人们和企业不可能通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过转让经营权和财产租金或通过发行债券融资来筹集。

此外，由于电子商务对实体商场的影响和经营权的转让方式，一些商家开始抛弃人和商家，经营状况逐渐下降。2013年和2014年，利润分别亏损17.48亿元和17.14亿元。2015年，这一损失进一步增加到45.37亿元。

多年的亏损导致人们和企业在2016年3月以10亿美元的总价格出售了所有44个已建成、在建和规划中的购物中心。

从那以后，人们和企业已经完全退出了它的地下商业帝国，这个传奇已经结束。

转变农民的经营方式

2014年6月，由于近亲和家庭成员之间的私下安排，李秀豪肯将其在瑶山的所有权益作为礼物无偿转让给弟弟戴永革。当时，瑶山通过其全资子公司超智间接持有10，255，825，388股人类商业股份，约占人类商业已发行股本的48.49%。

上述转让完成后，瑶山已发行股本全部归戴永革所有，李秀豪肯不再持有瑶山或仁和商业的任何股份，仁和商业的最终控股股东也由李秀豪肯女士变更为戴永革。

然而，李秀豪肯将继续担任非执行董事，作为幕后的人和企业的一员。

随后，控股股东转换后不久，也出现了人和企业从地下商场向农贸市场转型的迹象，资本余额逐渐向农贸市场倾斜。

于二零一五年六月，仁和商业与新溪有限公司订立收购协议，以总价格65亿港元收购丽君有限公司的所有已发行股本。哈尔滨、齐齐哈尔、沈阳、贵阳、牡丹江、寿光等8个农产品市场已经有人和企业运作，并开始涉足农贸市场。

视点房地产新媒体了解到，这些房地产市场主要从事蔬菜、副水果、海鲜、肉类、粮油等食品的零售批发业务，当时年交易额达到600亿元。

当时工商人士表示，此次收购交易是该公司扩大其长期以来经营农产品市场的专业实力的合理而自然的一步，同时也可以扩大公司的收入基础。

值得一提的是，当时还说地下商业模式不会改变，但次年，44个总建筑面积为410万平方米的购物中心最终以10亿美元的价格成交，这些购物中心已经竣工，正在建设和规划中。

至此，人和企业完全退出了它的地下商业帝国，而这个传说也结束了，只留下了农民的唯一幼苗。

对于这笔交易，当时的人和企业管理层表示，我们对农产品行业的前景非常乐观，公司将重点发展农产品业务，加大扩张力度。

事实上，到目前为止，在人们和企业生活的官方网站上，我们仍然可以看到，在2016年，原来的地下商场的资产将以10亿美元的现金价格出售。由于此次重组，公司的现金流有所改善，同时也进入了中国农产品行业，前景看好，这表明公司对农产品市场持乐观态度。

在2018年6月5日的最新收购中，个人和企业还将获得7块农地和杭州房产。

其中，中国寿光农产品物流园区、哈尔滨哈达农产品市场、沈阳寿光帝力农产品市场、齐齐哈尔哈达农产品市场、哈尔滨友谊农产品市场、牡丹江国际农产品物流园区、贵阳农产品物流园区等7个市场的土地和物业总建筑面积约143万平方米。新禧为哈达目标集团支付的原始收购和投资成本约为74亿港元。

根据协议，哈达目标公司全部已发行股本的对价为54亿元，个人和企业将通过发行可转换债券支付，初始转换价格为每股0.163港元。可转换债券将于发行日10周年到期，新禧可在配股完成后行使可转换债券项下的转换权，但有一定的转换限制。

此外，杭州目标集团包括杭州目标公司、郝颖、杭州赵蓉、杭州宏辉及其子公司和联营公司。截至2017年12月31日，本集团总资产净值约为8.4亿元。该主体在中国杭州经营水果、蔬菜和海鲜市场，并拥有经营相关市场的土地和财产。收购杭州的对价为12.23亿元。

在杭州收购案中，仁和商业将以0.163港元的认购价向合资格股东发行约13，189，830，130股配股，条件是合资格股东将于记录日期每10股现有股份获得3股配股，以筹集约21.5亿港元，而配股的估计净收益约为21.1亿港元。

仁和商业在公告中宣布，公司打算利用配股的净收益为杭州的收购提供资金，剩余的净收益将用于升级市场基础设施。

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