业绩会直击 | 首创置业唐军：争取今年签约销售超过800亿

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观点房地产网签约销售额连续两年同比增长100多亿元后，首创置业在2月27日的年度业绩发布会上宣布，公司2018年将坚持快速营业额，保证年签约金额达到750多亿元，力争超过800亿元。

与往年一样，董事长兼总经理李松平、总裁唐骏、财务总监范树斌仍在台上发布业绩和财务报告。

然而这一次，他们对公司未来三年的快速扩张更感兴趣。毛利率的恢复和战略布局的调整也成为人们关注的焦点。

冲刺等级

数据显示，2017年全年，首创置业实现合同面积约240万平方米；累计合同金额约558.5亿元，同比增长22.7%；累计平均合同价格为23000元/平方米，同比增长15.8%。截至2017年12月底，公司仍认购金额约为11.9亿元，目前正在变更认购。

在首都房地产公司的高管看来，这些数字可能还是保守的。据唐骏总裁2月27日披露，2018年公司签约目标将超过750亿元，力争实现800亿元以上的签约目标，同比增长34%-43%。

未来三年，合同总金额目标为3200亿元，复合增长率超过35%。2018-2020年，公司平均淘汰率达到64%，可实现800亿元、1000亿元、1400亿元的签约目标。

为了实现规模的快速增长，首创置业的布局也进行了一定程度的调整。

唐骏介绍，为了实现公司规模的快速扩张，公司将从关注单核心城市升级为关注京津冀、长三角和粤港澳大湾区。京津冀是公司发展的绝对核心，占公司未来投资的50%以上。

长三角地区公司上海力争在三年内累计销售500多亿元，同时辐射到南京、杭州、苏州等十大市场。

大湾区的战略布局使其成为公司创新发展的领导者。该公司已于2017年落户深圳，并力争在未来三年内跻身深圳十强。在大湾区的发展战略中，公司将通过在铁路资源、工业和节能方面的合作，继续积极参与城市更新、旧城改造等业务。唐军补充说，大湾区和长江三角洲的土地投资将达到数百亿元。

此外，首创地产的一级土地开发也将为项目规模提供充足的低成本土壤储备和供应。

唐军列举了这些数字，并指出:目前，我们手里有2600多亿土地储备，还有18个土地开发项目。未来的土地储备将超过5000亿。如果我们得到60%的土地，在接下来的三年里我们可以有3000亿。此外，我们每年的土地投资将在750亿到900亿之间，这将带来超过5000亿的价值。

三个指标

在争取规模的同时，唐骏还表示，为了实现质量增长，公司2018年至2010年的核心发展目标将集中在三个指标上:股本金额、毛利率和净资产负债率。

在股权数量上，首创置业未来三年的发展规划是力争今年合同销售额超过800亿，明年超过1000亿，明年超过1400亿。股权与现在基本相同，60%到70%是我们的股权。

同时，在毛利率方面，首创置业也给出了预期的数字。

2016年，二次开发毛利率为17%。去年，我们回到了20%，并且在未来将继续增长，大约25%。首席财务官范树斌预测，未来三年毛利率可能会稳定在25%以上，主要是因为我们选择的地区是一个非常好的核心城市，我们选择的项目时机也非常好。因此，总的来说，我们控制成本的能力，包括我们的经营，都是在前列，总的来说，毛利率可以维持在25%以上的水平。

关于净资产负债率，预计未来三年将控制在100%-120%之间。唐骏表示，如果a股实现重大股权融资突破，净资产负债率有望控制在90%以内。

事实上，我已经在A工作了几年，目前，首都房地产似乎大大增强了我的信心。据报道，截至去年年底，上海证券交易所共有238家公司在等待首次公开募股，其中首创置业排名第78位，比去年年初提前193位，审查速度正在加快。

范树斌指出，为了配合A的工作，首创置业在业务转型方面也有一些布局，包括政府支持的文化创意和一级土地开发，以及长期出租公寓，对我们的ipo有积极的推动作用。

唐骏详细介绍说，在战略土地储备和战略区域选择方面，首创置业面向三大都市圈，包括大量一级土地、棚改和旧城改造，这些都是政府非常鼓励的。

包括租赁业务，也是我们的优势。我们收购的土地上也有大量的租赁项目和一些创新项目。老项目和文化创意项目的结合，科技和房地产的结合，我们也有大量的工业园区项目在土地开发。

这些都是我们面对宏观调控和房地产转型的优势，也将给我们带来很多并购的机会。唐骏说道。显然，规模仍然是一个明显的目标。

以下是首都房地产股份有限公司2017年度业绩会议现场记录:

现场提问:未来三年签约销售的目标公司提出2020年达到1400亿元，股权利润是多少？与2017年相比，它将稳定或下降。公司现在a股上市的时间表是怎样的，今年能看到重大突破吗？

唐军:我们未来三年的发展规划是今年力争800多亿，明年争取1000亿，明年争取1400亿。我们的权益与现在基本一致，有60%到70%的权益。

这是一项长期政策，建议房子是为了生活，而不是为了投机。当我们获得土地时，我们就设定了标准。当我们设定开盘价时，我们将遵循房子是为了生活而不是为了投机的标准，并且以快速周转的方式来做，不是说我们必须争取更高的价格。

范树斌:a股上市是我公司的一项重要战略举措。从排队情况来看，截至去年底，上海证券交易所共有238个ipo排队，其中首创置业排名第78位，比年初提前193位，审核速度正在加快。我们将继续关注惠A，包括与相关监管部门保持正常沟通，并推动此事。

现场提问:房地产企业的负债率在快速增长阶段会比较高。如果公司想在未来实现快速增长，如何降低净资产负债率？

范树斌:总体来说，我们的负债率在2017年底是77.4%，2016年底是76.9%。去年，当整个业务发展得非常快时，我们的负债率略有上升。而从前50强企业的比较来看，与负债率高的企业相比，与许多负债率分别为80%和90%的民营企业相比，我们可以算是一个相对较低的负债率。

在今后的发展过程中，包括800亿和1000亿合同的抢购，我们非常重视对负债率的控制，并有几项具体措施。

一是加强企业融资，特别是与大股东首创集团的合作，包括回甲等资本运营，扩大公司净资产和净资本。

二是在业务合作模式上，加强基金平台合作。我们的资本资本是一个基金平台，于2月份注册。

第三，在运营方面，我们将强调快速周转和强淘汰，即减少资金占用和资金沉淀，从而提高运营效果。包括土地支付，我们更多地依赖于经营现金流，而不是完全增加债务资本的扩张。

当然，会有一些融资来支付土地，更多的是经营现金流和融资来支持整个公司的业务扩张的现金流，整体负债率将控制在一个稳定的水平。

现场提问:首都房地产2020年的目标是1400亿元。例如，公司的增长点在哪个地区，大湾区的哪些城市更有前途？

唐骏:我们未来最大的优势是集中在北京、天津和河北。过去，我们集中在五个核心城市。调整后，我们将重点放在三个关键领域，即上海、北京和深圳。

我们成长的最大优势是什么？京津冀是一大优势。目前，我们手里有2600多亿土地储备，还有18个土地开发项目，未来的土地储备将超过5000亿。如果我们得到60%的土地，在接下来的三年里，我们可以有3000亿的价值。此外，每年的土地投资将在750亿到900亿之间，这将带来超过5000亿的价值。

另一个优势是首创集团在京津冀地区也给予了我们很大的支持。除业务合作外，首创集团自有土地将逐步注入首创置业，规模将达到500亿元。这些是我们潜在的优势。

此外，比如北京有大量的棚子改造项目和旧房改造项目，这些都是我们的优势。这也与房地产的转型不谋而合。房子是用来居住的，不是用来投机的。房价很长一段时间都不能这样唱了。他们肯定需要被改造。它们必须与工业、工业园区和其他工业相结合。

文化创造、科技地产和工业地产也有大量的布局。我们的18个土地开发项目中，除了有大量将转化为二次开发的项目外，中间还会有很多工业地产项目，因为在这些地方卖房子是不可能的，必须要把它们带进工业，这是首创集团的优势。

北京特色城镇建设是潜在发展的重要资源，也是我们独特的发展资源。此外，我们多年来一直在打造一个1000亿级的管理平台，这是首创置业长期发展的核心优势和驱动力。

现场提问:管理层如何安排珠江三角洲和长江三角洲的优先权？因为京津冀投资在未来会占到50%以上，而剩下的50%会更多的在珠江三角洲还是长江三角洲？你对香港市场感兴趣吗？在今年的业绩公告中，土地开发是分开的。这是否意味着集团未来会更加关注这方面的收入？刚才提到a股上市后，净资产负债率下降到90%。对于管理层来说，90%的负债率合适吗？我们会继续降低债务比率吗？

唐骏:我们一定会增加在大湾区的投资。京津冀是我们的核心战略区域，投资将超过50%。长江三角洲和珠江三角洲是平等的地区。大湾区将以深圳及其周边地区为核心，根据市场情况进行用地，如东莞等城市。

香港现在没有参与。毕竟，香港在管理上属于特别行政区，我们目前不会进入。

范树斌:关于引进投资者的问题，我们都处于前期接触阶段，没有一个很明确的时间表，还在沟通和接触的过程中。然而，我们更喜欢国有企业。当然，我们也不排除一些优秀的民营企业作为我们的战略投资者，因为引进战略投资者审批国有资产会更方便。我们也欢迎私营企业，但是国有企业和中央企业在审批方面有优势。

第二，我们确实比较注重收入，因为母公司首创集团也是中国500强企业之一，股东对我们的收入有考核要求。收入增长也是一个非常重要的绩效指标，并将在未来几年保持相对增长率。

第三，关于回归甲后资产负债率保持在90%的问题，事实上，我们看到负债率主要取决于资产。中国房地产的资产仍然良好，流动性和流动性都不是很强，所以我们认为适当的负债率有利于提高股东的价值。

当然，这并不意味着我们会盲目地将负债率降低到60%。我们不会这么做。在考虑金融安全的同时，我们将保持适度的负债率，这对投资者是有利的。

唐骏:我们的战略区域已经从原来的五个核心城市转型升级为三大都市圈，即大湾区、长三角和京津冀，并已进入当地有竞争力的二线城市。

我们将增加在大湾区、上海，特别是京津冀的投资。虽然我们目前在大湾区只有一个项目，但我们已经有了潜在的项目和合作伙伴。我们将不仅通过品牌进入大湾区，还将通过并购和与其他企业的合作来快速获取土地资源。

当我们进入大湾区的时候，我们也会采用土地开发的模式，因为老模式在深圳是一种非常独特的商业模式，我们一直在关注这种商业模式。

首创置业在北京、天津和上海推出了长期租赁公寓项目，所有这些业务都是在去年的土地收购中进行的。

长期租赁公寓的未来也是一种常态，是未来房地产开发不可或缺的商业模式。现在，政府也鼓励长期出租公寓，不仅通过国有土地，也通过集体土地转让。我们已经开始发展这项业务，将来规模肯定会更大。

现场提问:公司是否会提出未来三年的销售目标，这会给利润带来一点压力？

范树斌:2018年的净利率肯定会比2017年有所上升。我们预计未来三年的毛利率将稳定在25%以上，主要是因为我们选择的地区是一个非常好的核心城市，选择项目的时机也非常好。

例如，我们年初买的苏杭地块比去年买的时候贵。我们在一个非常好的时机占领了这块土地。

因此，总的来说，我们控制成本的能力，包括我们的经营，都是在前列，总的来说，毛利率可以维持在25%以上的水平。

现场提问:首都房地产近年的复合增长率已经达到30%以上，但是每股收益并没有同步反映出来。在未来的规划中，到2020年合同销售额将达到1400亿元。这是否意味着每股收益将保持不变？

范树斌:每股收益可以从我们的业绩中反映出来，但并不明显。例如，在2017年，我们还有超过300亿的未结算收入，这也是我们在2018年可以结算的金额。这也很正常，而且每年都会发生。然而，如果我们想说在过去的三年里它有多少，我们不能给出一个具体的数字。我只能给出一个大概的比例。权益的比例大约是60%到70%。

唐军:虽然我们去年的利润比上年增长了5%左右，但是统计口径不同。我们去年的核心净利润很高，达到23亿，比上年增长80%。利润结构是不同的，很少有部分来评估附加值。

我们提出质量增长，最终的结果体现在我们的利润构成上，这是一个很大的体现，所以每股收益似乎不多，但是利润增长结构发生了根本性的变化。

未来，我们获取和管理资源的能力将使主营业务的核心净利润和毛利率保持在20%以上，这主要是因为利润结构与原来不同。

现场提问:土地开发销售是否包含在2018-2020年销售目标中？百分比是多少？2018年的销售目标是750亿至800亿，根据去污率计算的价值约为1100亿至1200亿。如果包括土地，土地的价值是多少，不包括土地的住房的净化率是多少？管理层提到在各个地区全面建立自我营销团队。去年，自我营销团队的销售额几乎占到了全年的三分之一。未来的营销策略会更加关注这一方面吗？这个系统是如何建立的？

范树斌:2018年，我们预计全年商品价值为1122亿元，总销售面积为430万平方米，平均每平方米商品价值约2.6万元。

截至2017年底，公司的营业库存为401亿元，库存面积为203万平方米，平均库存价格约为2万元/平方米。2018年，新的推价预计为721亿英镑，面积为229万平方米，平均推价为每平方米3.1万英镑。从推进节奏来看，预计上半年推进263亿，下半年推进458亿，下半年推进64%。

从可销售价值的结构来看，六大城市加上我们的澳大利亚的估计可销售价值为1000亿英镑，占总数的90%。核心城市价值874亿元，占78%，非核心城市价值约占10%。签约目标刚才已经说了，大约是750亿到800亿。去除率只需达到71%，到2017年我们的去除率将达到65%。

唐军:刚才，去年的总销售额中，有三分之一是来自销售团队，今年将超过一半。它为什么这么大？我们现在采取的策略是，每个项目都有自己的营销团队和中介机构，我们的态度是开放的。

我们建立这个自我营销平台也是第一个制造2020的重要组成部分。我们增加了客户资源的管理和互动，积累了客户资源。

此外，我们还增加了物业管理，例如，我们和万科成立了一个物业管理团队来管理我们800多万平方米的物业。

我们的土地总收入不是很大，因为这部分收入是不规则的，有时有，有时没有，但会产生一定的效益。

现场问题:过去几年销售额增长迅速，但财务方面仍相对缓慢。如果扣除去年的土地开发收入，房地产开发收入就会下降。是什么导致了这种情况？在未来，你会继续增加目前的融资手段，还是会用其他方法来支持你在未来几年快速扩张的需求，或者满足土地支付和新投资的需求？

范树斌:去年的利润中，一级土地开发的比重确实很高。从毛利率来看，2016年二次开发的毛利率为17%，去年我们回到了20%，未来还会继续增长，大约25%。这方面会有一些不同，因为项目的结转周期是不同的。

今年，国内房地产融资监管非常严格，许多公司的融资受到限制。但是，我们有国有企业的背景，国内房地产企业中信用最高，银行信用已经达到600多亿元，近期将发行获批的企业债券，额度约为200亿元。这些都是低成本融资，这将发挥巨大的作用，支持我们的土地投资。刚才我们透露融资平均利率已经达到了5.07%，在中国房地产企业中是一个很好的水平。

现场提问:内地楼市调控措施会否加强？这会影响创业的发展吗？

唐军:房地产调控是常态。房子是用来居住的，不是用来投机的。这是房地产市场的总体定位。然而，这种定位只能显示出在当前的房地产转型中主动性的优势，因为每个房地产公司都有不同的经营模式，而每个人的survival/きだよ/is在应对转型和严格监管上的不同，对我们来说是一个更大的历史发展机遇。

因为我们在战略土地储备和战略区域选择上面临着三大都市圈，包括大量的一级土地、棚改和旧城改造，这些都是政府非常鼓励的。

包括租赁业务在内，也是我们的优势，在收购的土地上将会有大量的租赁项目，这符合政府的要求和社会发展的方向，再加上首创与母公司的互动，轨道交通与土地的互动，供水与环保地产的结合。

我们还做了一些创新项目，包括老项目和文化创意项目的结合，以及科技和房地产的结合。我们在土地开发方面也有大量的工业园项目。

这些都是我们面对宏观调控和房地产转型的优势，也将给我们带来很多并购机会。因为我们的融资成本相对较低，有更多的并购机会。