观点年度记忆之领袖篇 | 白德利太古生意经与许华芳宝龙关键词

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2017年，在创造了一个又一个新记录之后，中国的房地产正逐步走向周期的顶峰，新年将是小的一年的判断在业内广为流传。

在进入小年大周期的阶段，虽然房地产企业在市场景气下滑的环境中表现依然光明，但更多的企业正在努力变革和创新，为未来的小年储备粮草。

几十年来，无论周期长短，中国的房地产发展都有自己的起伏，并且一直保持着螺旋式上升的发展趋势。在此期间，无数的企业和企业家经历了风风雨雨，付出了巨大的努力，无论是为了眼前还是为了大局，都有得有失。

一直以来，视点房地产新媒体都试图通过与一线企业家的深入交流和对话，了解中国房地产企业家是如何认识行业、控制企业的，以及用什么样的视角来解读自己的行为和思想。

无论如何，在动荡的时代，房地产行业是由无数的企业家和商界领袖领导的，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进步的象征，这也是视点房地产新媒体坚持开展领袖访谈的目的。

随着2018年度视点论坛的临近，视点地产的新媒体通过一群在过去一年中有过密切接触和深入交流的中国房地产企业家，再次重温他们的思考、探索和观点，审视行业，看到企业的兴衰。

本周，视点地产新媒体推出了以下两位商界领袖进行重新解读和表彰:太古地产CEO白德利和宝龙地产总裁许。

Baideli

太谷房地产商景

时间是一个古老的朋友，正如白德利自己所说，但他的第二句话是，时间也是一个古老的敌人。

别忘了，我们还有150年的历史。太古地产首席执行官白德利先生在接受视点房地产新媒体专访时用这句话回答了一个问题。

7月的下午，北京遭遇了暴雨前的高温，空的热浪在空气中翻腾。在北京三里屯太古力雨雪酒店的一间客房里，我们坐在白德利对面的一张简单的桌子旁。在两个小时的采访中，无论是温和还是尖锐，白德利始终保持着沉稳的语气和开放的态度。

白德利所说的150年历史始于1866年。那一年，一艘阿伽门农船从英国出发前往上海，满载着英国施怀雅家族在远东扩张的希望。为了促进上海货运的发展，12月，约翰·萨缪尔·太古(John Samuel Swire)和他的合作伙伴在上海成立了巴特菲尔德太古。

从那时起，这家英资企业以太古城的名义在中国开辟了一段美丽而曲折的历史。虽然太古集团在20世纪50年代由于战争的影响退出了上海，但在2016年，也就是太古集团第一次进入上海的150年后，太古集团宣布回归兴业太古城。

现在，太古已经成为一个庞大的多元化跨国企业集团。太古糖业、国泰航空公司空分公司和太古广场在香港和内地都很有名。

与100多年前的快速扩张相比，在见证了各种行业的兴衰之后，太古城似乎变得更加平静，房地产业也是如此。

经过与太古地产的深入沟通，我们会发现它对自己的经营理念有着坚定的信念，在市场的洪流中有着自己的经营逻辑。

对于房地产市场来说，2017年是相当不稳定的一年。对于房地产开发商来说，楼市低迷的政策增加了市场前景的不确定性，如何延续前一年的成功让他们绞尽脑汁。

与此同时，商业市场并不平静。中国两大知名商业地产运营商soho中国和万达集团即将出售其核心房产，这引起了业界对商业市场前景的担忧。内地房地产开发商的经营能力和负债也再次受到关注。

面对这一事件，白德利表现出不同于主流市场反应的判断逻辑。在中国工作多年的白德利在听完上述市场趋势的问题后，在听翻译之前脱口而出:“万达卖掉了酒店项目，但有人愿意接手！

白德利表达了对酒店等重资产项目的热爱，并一一列举了成都博世和北京雨雪的业绩，同时也不忘对上海艺舍的开业表示期待。

对于内地房地产开发商的运作模式和逻辑与香港资本的区别，白德利也有自己的观察。有业内人士将一些港资和港资企业发展缓慢的原因，归咎于过分强调项目的投资回报，即他们要预测20%的回报率才能出售，而中国资本对5%的回报率感到满意。

白德利认为这样的言论太片面了。不同的开发商对开发周期的考虑和对买卖时间的判断会有很大的不同。甚至一些港资企业的投资回报率也会低至2%或0%，只是为了流通现金流。

就此，白德利还重申，对于太古来说，快速周期不是一个重要因素，太古更注重产品质量，因为地产需要长期持有。

那么，就比较优势而言，太古认为下一个将是发展的黄金时代吗？对于这个问题，白德利的回答并没有背离太古城的含蓄和低调风格，但也流露出他的高度自信。

他表示，太古非常愿意在未来十年在香港和内地市场开发更多项目，我们仍然把重点放在香港和内地市场，而不是其他市场，因为我们认为这两个市场足够大，我们可以开发和进一步投资。

白德利表示，内地、香港乃至全球的高地价或项目价格和汇率波动可能会影响太古的进一步投资过程，但他非常有信心，太古拥有非常强劲的现金流和强劲的财务指标，这是太古的优势。

可以说，一旦我们做出决定，我们就可以购买我们想要的东西，开发我们想要开发的项目。

自2002年进入中国内地以来，太古集团在过去16年中开发了5个复杂项目，其中3个项目与国内有国有资产背景的企业合作。

有海外发展背景的企业很少与国有资产企业交往，保持和谐稳定的关系。

为了解决这个问题，我们有一句话叫白德利:别忘了，我们还有150年的历史。

的确，时间是一个古老的朋友，正如白德利自己所说，但他的第二句话是，时间也是一个古老的敌人。

在2016年接受视点地产新媒体采访时，白德利提到了太古正在规划的大连项目:2014年，太古与中信地产和大连港地产签订了协议，计划在大连港开发第六个内地项目，持有50%的股份。

现在，当被问及项目进展时，白德利不情愿地说，项目已经终止，有时时间是你的敌人。也许我们来得不是时候。

事实上，百年老店太古有着深厚的历史，但如果要创新和扩大规模，就要面对大象跳舞的困难。从外部世界来看，太古城更多的是其不变的一面，但这家老牌公司实际上在不断探索，试图跟上不断变化的市场。

徐华芳

包龙派在上海发动了全面进攻

宝龙地产总裁许表示，把握上海市场是宝龙的关键词之一。他指出，宝龙将于2017年在上海发起全面进攻。

近年来，关于商业冬天的讨论从未停止过。尽管有复苏的迹象，但仍有一些企业退出市场，其中有许多低调的企业正在稳步前进。

在动荡的商业地产行业中，如何找到一个合适的生存法则来应对激烈的竞争，宝龙地产总裁许在接受视点地产新媒体采访时表示，把握上海市场是宝龙的关键词之一，2017年，宝龙将在上海进行全面出击。

2016年，宝龙提出了新的五年计划，确定在五年内以商业地产为重点，成为商业运营专家。从区域上看，上海已成为宝龙的核心，南京、苏州、杭州、宁波、厦门和福州六大城市都在关注地铁上部结构工程。

毫无疑问，对于商业地产来说，地理位置始终是决定产品价值的最重要因素。据统计，2016年，中国商业房地产投资市场成交额达到2090亿元，其中上海市场占据了全国的半壁江山，仍然是中国房地产投资的首选目的地，继续占据商业房地产投资市场的主导地位。

自2010年总部从厦门迁至上海以来，它已成为宝龙的核心所在地。在2013年曹璐宝龙广场首个项目正式开业不到四年的时间里，宝龙已经在上海规划了16个项目，包括七宝宝龙城、嘉定宝龙城、虹桥宝龙世界和青浦宝龙广场。

2017年6月，宝龙以29.8亿元赢得了杨浦区的一个商业办公室，底价为27，200元/平方米。在宝龙2017年为数不多的土地收购项目中，这无疑是最重要的一个，因为这标志着宝龙首次进入上海市中心区。

随着上海商业市场监管力度的加大，选择办公产品进入市中心是一个明智的选择。近年来，随着上海商业市场的快速发展和写字楼需求的不断增加，到2020年，上海将超过香港，成为大中华区最大的写字楼市场。

然而，在上海市场，土地供应呈现下降趋势，获得高质量的商业用地越来越困难。对此，许表示:宝龙将及时把握政策动向，重视工业用地转换和城市更新项目，探索现有资源的获取和开发渠道。

在土地收购方式方面，许认为，要坚持多元化经营，加大合作和并购力度；在扩张过程中增加文化观念的植入，促进宝龙独特文化+征地模式的形成。

如果说商业地产是宝龙地产的基础，那么文化和艺术就是经营理念的体现。在许看来，文化艺术与商业地产的结合，将形成商业地产发展的新格局。

2016年8月，宝龙提出了商业地产+文化的新概念。除了商业广场，宝龙还拥有酒店旅游、艺术文化、工业信息等产业。截至2016年底，宝龙已经建立并形成了由宝龙美术馆、严武画廊、宝龙画院、宝龙艺术酒店、宝龙艺术中心等一系列产品组成的文化艺术平台，文化逐渐成为宝龙的另一个重要产业。

我们将利用宝龙在文化产业领域积累的优势，将商业地产与文化艺术相结合，打造更多符合人们品味、富有文化艺术氛围和生活氛围的典型商业社区。

谈到未来，许的目标很明确:宝龙不愿意做商业地产的领头羊，而是要打造城市综合体运营商的品牌形象。