小年的粮仓 | 招商蛇口篇：“千亿规模，百亿利润”追逐者

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

2017年底前不到一个月，招商局蛇口宣布前11个月累计签约销售额达到1026亿元，使招商局蛇口在重组上市两年后实现了1000亿元的销售目标。

早在2015年底，在重组上市之初，招商局蛇口就提出了1000亿规模、100亿利润的目标。在2016年底接受视点地产新媒体专访时，招商局蛇口总经理徐勇军也明确回应了1000亿元的目标，他说:目前的布局是为后续业绩打基础，相信通过全公司的共同努力，这个目标用不了多久就会实现。

2017年，在楼市调控收紧的情况下，房企加速抢占市场，1000亿元逐渐成为房企规模的分水岭。

1000亿元目标的完成，基本保证了这个老牌房地产企业在竞争日益激烈的房地产行业中不会落后。然而，对招商局蛇口来说，显然有一个更大的目标。

作为城市和公园运营服务提供商，招商局蛇口正以其ppc模式走向世界，通过前港口-中心区-后市港口和城市的联动，促进城市和区域的和谐有机发展。目前，已在北京太湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目中推广。

重组前后的尺度分水岭

与重组前的销售数据相比，招商地产2014年和2015年的销售水平基本在500亿左右(由于重组，招商地产没有披露2015年12月的销售数据)。

2016年重组后，招商局蛇口的销售数据均实现了跳跃式增长。2016年累计销售额达到739.34亿元，2017年同比增长52.54%，达到1127.79亿元。

重组前后招商局蛇口的销售业绩

虽然2016-2017年整个房地产市场趋于火爆，这对各房地产企业的销售有很大帮助，但对于招商局蛇口来说，更积极的土地储备策略是其达到1000亿元目标的原因之一。

根据招商局蛇口的公告，2017年，公司赢得了56个项目，而在重组前的2016年、2015年和2014年，招商局蛇口分别赢得了25个、14个和27个新的土地储备项目。

从征地分配来看，招商局蛇口延续了以往的风格，积极布局一线和二线城市。其中，2017年公布的40个项目中，超过一半位于国内热点城市，包括北京、上海、杭州、苏州、广州、佛山、厦门、武汉和重庆。

数据显示，2017年，招商局蛇口共收购土地面积398.76万平方米，总建筑面积839.24万平方米，权益建筑面积514.35万平方米，土地收购成本488.24亿元。2016年，招商局蛇口新增土地面积350.24万平方米，建筑面积608.86万平方米，权益413.31万平方米，征地权益509.63亿元。

重组前两年，即2014年和2015年(2015年12月，因重组未披露新收购土地)，招商局蛇口新增土地储备442.06万平方米，新增土地储备116.36万平方米，建成区724.34万平方米，371.91万平方米。权益建筑面积591.77万平方米，174.84万平方米，征地权益价格2286元。

对比重组前后招商局蛇口的征地情况，无论是征地面积、权益建筑面积还是征地成本，重组后的招商局蛇口都更加活跃。其中，股权成本最为明显。重组前，2014年征地成本较高，为228亿元；重组后，征地成本飙升至约500亿元。

招商局蛇口重组前后新增土地面积、建筑面积和股权建筑面积

同时，由于2016年更积极的土地收购，2017年前11个月，招商局蛇口的销售额超过1000亿元，月销售额较2016年大幅增长。数据显示，2017年，招商局蛇口的月平均销售额为93.98亿元，而2016年这一数字为62.3亿元。

据年报显示，招商局蛇口除了通过公开招标拍卖市场获得的小规模住宅和商业开发土地资源外，还位于蛇口、前海、青岛高新区等区域，有大量土地资源尚未开发或计划升级。

稳定财务风格的变化

随着房地产行业进入差异化时代，住宅企业的规模决定了其未来的市场份额。然而，与以往追求高负债、高杠杆的规模发展不同，2017年是以减债为大多数房地产企业基调的一年。

招商局蛇口公司秘书长刘宁此前表示，公司将延续以往的融资方式，即以银行贷款为主要融资渠道。她还承认，考虑到公司筹资能力的提高和目前的低负债率，将适当增加一些杠杆来支持发展。

对于一直保持相对稳定财务风格的央企蛇口招商局来说，虽然在土地收购方面较为激进，但其整体财务仍保持原有风格。

从当前比率和速动比率来看，从2014年到2017年9月，招商局蛇口一直保持在几乎相同的水平。其中，流动比率略有下降，而快速比率近年来稳步上升。

招商局蛇口重组前后的流动比率和速动比率

如图所示，招商局蛇口的流动比率、速动比率和资产负债率基本保持在较好的水平，重组后更加注重规模发展，资产负债总额稳步增长，但资产负债率保持在70%左右的较好水平。

招商局蛇口重组前后总资产、总负债及资产负债率

盈利能力方面，重组前，同期蛇口招商局净利润基本保持不变，年末净利润基本保持在40亿元至50亿元之间。重组后的第一年，截至2016年底，招商局蛇口实现净利润95.81亿元。

招商局蛇口重组前后净利润

重组前，蛇口招商局是毛利率较高的典型企业之一，但重组后，销售毛利率在重组之初表现良好，之后水平下降。

然而，重组后，通过园区开发运营、邮轮行业建设运营等高毛利率(高达60%)，有效优化了招商局蛇口的整体利润水平，销售净利润率高于重组前。

招商局蛇口重组后销售的净利润率和毛利率

2017年是蛇口招商局在整合的基础上加快发展的关键一年。我们的目标是在五年内成为世界500强企业之一，并成为中国城市和公园的领先综合开发和运营服务提供商。

虽然2017年提前实现了1000亿元的目标，但招商蛇口对销售规模的增长并不满意，城市和园区运营服务提供商的能量正在逐步释放。

根据招商局蛇口发布的2015年三大主营业务收入利润预测，社区板块(商品房开发业务和房地产代理业务)仍然是其主要收入，而园区板块(区域土地二次开发和旧城改造)和邮轮板块(邮轮母港及配套设施开发建设)基本上只占营业收入的10%和1%左右。

招商局蛇口预测了2015年三大业务的营业收入

根据招商局蛇口公布的数据，重组后，社区部门的经营收入超出预期，但公园部门和邮轮部门没有达到预期。

然而，由于公园行业和邮轮行业的毛利率较高，2015年和2016年这两个行业的毛利率超过了50%，而社区行业的毛利率保持在33%左右。

招商局蛇口宣布了三大业务的毛利率

重组以来，虽然新业务利润巨大，但没有规模效应。在短期内，传统房地产开发仍然是招商局蛇口最重要的部分。其中，社区部门的利润约占80%，公园部门的利润约占20%，邮轮部门仅占1%左右。

招商局蛇口三大业务利润率

招商局蛇口总监兼总经理徐永军表示，重组后，招商局蛇口将把房地产收入从70%左右降至60%，公园收入从20%左右降至30%-40%，邮轮行业从3%-5%降至10%。

目前，在园区方面，招商局蛇口已在全国39个城市和香港、新西兰等海外地区开展业务。除了通过公开招标拍卖市场获得的小规模住宅和商业开发土地资源外，蛇口、前海、青岛高新区等地区还有大量土地资源尚未开发或规划升级。

其中，招商局蛇口在钱海拥有508万平方米的土地储备，在太子湾拥有170万平方米的土地储备，在拥有大型空港的深圳国际会展中心拥有154万平方米的土地储备，在蛇口拥有约200万平方米的控股物业。

2017年，招商局蛇口与湖北省黄冈市蕲春县和深圳市光明新区政府签署合作协议，并与武汉钢铁集团、昆明钢铁集团等国有企业签署合作协议，共同改造和开发上述城市的土地资源。

在邮轮行业，招商局蛇口在2016年底正式为太子湾邮轮母港项目开放港口。它与六家游轮公司合作，有七艘游轮停靠，总共有118艘游轮进出母港，乘客总数为159 100人。

根据招商局蛇口2017年半年报数据，截至2017年6月30日，招商局安排的上海、天津、厦门、深圳邮轮码头接待了763艘进出境邮轮，占全国的72%；累计客运量179.69万人次，占全国的85%。

据悉，招商局集团在五大洲20个国家和地区投资运营了50个港口。作为招商局集团经营邮轮业务的唯一平台，蛇口已初步完成深圳、厦门、上海、南通、青岛、天津等邮轮母港布局，市场份额居行业首位。