马光远：城镇化不是高房价的推手

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据经济之声“天下公司”报道，中国社会科学院经济学博士马光远评论说:年底楼市异常复苏，城市化概念成了一个噱头。

马光远:今天我们关注的是年底房地产市场的繁荣。在正常情况下，年底是房地产的淡季，但今年，包括北京在内的一线城市经历了极其火爆的场面。不久前，媒体报道称，北京一套售价230万英镑的房子一夜之间飙升至300万英镑，然后突然上涨了70万英镑。从交易来看，事实上，从11月份开始，无论是新房还是二手房市场，北京的签约量都同比增长了约30%。签署的新房数量同比增长94%，几乎是去年的三倍。12月初的前两周，第二周的成交量较前一周增加了118%，所以整体热况基本上可以说是前所未有的。

随着交易量的增加，包括北京在内的一线城市的房价明显反弹。许多惊慌失措的买家不断进入市场，甚至在一些城市，他们排队买房，这反过来又促进了年底房地产市场的繁荣。从全年情况来看，今年虽然一直强调政策层面是坚持房地产调控不动摇，但从年初开始，整个房地产交易可以说是房地产调控以来最好的一年，包括万科、招商局地产(000024)、R&F、碧桂园等国内知名开发商，他们的业绩不仅超过去年，甚至创下新高。今年，除了万科，三四家上市公司的销售额将超过1000亿元，这意味着在中国房地产史上，将会有几个罕见的同时销售1000亿元的案例，这是前所未有的。

从北京的情况来看，北京房地产市场前十个月的销售面积比去年增长了30.4%，总销售面积超过了去年全年。因此，从这种情况来看，年底房地产市场的繁荣与以往不同，是年底淡季的正常情况。这是什么意思？至少，这种情况本身是不正常的。这种反常现象背后最大的驱动力是什么？通过观察，我们发现最近，无论是开发商还是一些中介机构，每个人买房的主要动力之一是三个字:城市化。未来的城市化必然会导致大量农民成为市民。成为公民后，他们首先需要房子。如果他们需要房子，他们肯定会造成供应短缺，这肯定会导致价格上涨。这样的基本逻辑导致市场出现恐慌性购买，这种购买在年底基本上达到最高点。

我们问很多买房的人，为什么现在有人买房？这意味着年会将会增加。为什么明年会上升？因为城市化。因此，在这种情况下，新一轮的恐慌性购买将在年底形成。然而，事实上，无论是国家加快城市化还是房地产政策，我个人认为这并没有导致房价飙升，因为城市化要求农民成为公民是一个简单的常识，而城市农民肯定需要住房。然而，就目前的房价而言，不仅进城的农民根本买不起房子，就连北京的高收入阶层也买不起房子。也就是说，不要说房价将来会飙升。即使目前的房价保持不变，绝大多数进城的农民根本买不起房子。

此外，从政策层面看，几天前召开的中央政治局会议和刚刚结束的中央经济工作会议，都始终强调要坚定不移地坚持房地产调控，这也是高层官员担心开发商利用城镇化推进投机的先见之明。如果不出意外的话，我想限购政策明年还会继续，我们的限购政策也没有太大的变化。在投资需求受到抑制的情况下，仅仅依靠目前没有房子的人的自住需求和购买力，我认为明年房价飙升是一个愚蠢的梦想。如果我们把中国的房地产放在下一个十年周期，考虑到城市化的进程，整个房地产的发展应该说是处在一个比较好的历史机遇期，但这并不意味着房价还会上涨，更不用说飙升了。

在过去的许多年里，这种不合理的房价上涨几乎耗尽了中国房地产价格上涨的动能。如果高层官员真的想在未来加快中国城市化的步伐，恐怕先决条件之一就是保持房价的稳定。如果房价不稳定，进城的农民将没有房子住，这将面临一个大问题，这意味着政府将提供许多房子。但我认为，在目前的情况下，如果政府想解决进城农民的所有住房问题，我们没有这样的财力。

如果房价真的飙升，我认为这不仅是中国城市化的希望，也是对中国城市化进程的沉重打击。与此同时，根据住房和城乡建设部的数据，截至2011年，中国城镇人均居住面积已经达到30多平方米，可以说，我们已经基本度过了绝对住房短缺时期。此外，考虑到城市化应该逐年完成，这并不意味着我们需要在明年完成什么样的城市化步伐。中国未来的城市化是由高层管理人员来决定的，只要是积极谨慎的，也就是说，一方面我们要积极推进城市化，另一方面我们要稳步推进城市化，在大量农民进入城市后，永远不会出现住房短缺。

就未来十年而言，我们必须不断向每个人解释这个事实:城市化不是推动高房价的驱动力，我们的城市化需要稳定的房价。在我看来，明年房价飞涨仍是一个小概率事件。

评论员简介

马光远，男，1972年出生于甘肃，经济学博士，经济评论员。他毕业于中国社会科学院研究生院，师从成思危先生。学术研究主要集中在宏观经济学、并购、民营经济等方面，关注中国的法治转型和制度变迁，并为中国民营经济发展研究院做准备。现为中央电视台财经频道特约评论员、中国国家广播电台中国之声特约观察员、北京市西城区副主席、西城区政协常委。同时，他还是《经济观察》、《中国商报》、《中外管理》、《新京报》、《南方都市报》等报刊杂志的专栏作家。2009年，他被《南方人民周刊》授予“中国骄傲的青年领袖”称号。