刘新梅：新城镇发展的新模式

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首都房地产京津城市公司总经理

主题为“冲突理论:跨越政治和经济周期的逻辑”的博鳌21世纪房地产论坛第12届年会于7月3日至6日在海南三亚举行。5日上午，“模型的力量:城市新浪潮与城市综合运营论坛”上，首创置业京津城市公司总经理发表了精彩的演讲。

以下是书面记录:

刘欣美:尊敬的各位领导和嘉宾，早上好。很高兴在美丽的三亚见到你。我想和大家分享第一个国际半岛的新模式和实践，探索新城发展的策略和实践。

有三个目录，第一个是探索和变革，第二个是战略和规划，第三个是模式和思维。事实上，从这三个纬度不难看出，我们在模式创新和模式转换中经历了思考、实践和反思的过程。

从两个纬度进行探索，首先，我们探索世界城镇的新方向，同时探索角色的变化。

探索世界新城发展战略，新城是经济文化发达的世界级城镇。随着城市的发展、步伐的加快和污染的加剧，人们的生活舒适度正在下降。目前，像纽约、东京和新潟这样的世界级城市已经和它们的邻居建立了新城镇，以实现自给自足。通过创造完善的配套设施，我们可以实现生活和工作的平衡，改变人们的生活环境。

如何与世界城市的新城发展战略相匹配，我们从三个纬度与主城区畅通无阻地旅行和交流，首先是交通纬度。tod的定位主要是交通系统的定位，这取决于发达交通的建设。

满足以上条件，我们在世界级城市有成功的案例。

作为一家开发企业，首创置业有着显著的优势。我们拥有从住宅到商务酒店开发的丰富运营经验。更重要的是，我们集团在基础设施和工业发展方面积累了丰富的经验。

国际半岛项目集中了丰富的经验和丰富的资源，规划了一个新城镇，这是首都房地产未来的发展方向。

从商品房开发到运营，这是一个角色的转变。首先，我们必须改变战略选择。我们理解城市综合经营必须注重三重战略，即房地产开发的三个阶段。首先，从商品房开发的角度来看，我们关注的是品牌增值的效果。二是土地管理的纬度，注重土地增值的效果。第三个目标是从区域和城市发展的角度出发，更加注重培育和不断创造就业和税收，创造区域经济新的增长点，支持城市升级和发展。事实上，在现阶段，我们更注重城市可持续发展的效果。

第二个主题是战略和规划，它介绍了思考和角色转变。我们该怎么做？城市综合运营项目的定位是规划。

首都地产的规模为3平方公里，从一开始就以城市经营为基础，通过系统整合，规划开发出一个完善的、领先的先锋镇，最终发展成为一个综合经营的新品牌。如何开发这样一个新城镇？我们做了一次有意义的练习。

首先，从研究城市和市场背景入手，确定项目的发展背景，进行系统规划。我会和你分享这个项目的背景信息。首先，在京津一体化的大趋势下，京津城市之间的交流日益频繁，为城市发展提供了新的空空间。

目前，项目所在城市有一个相对的背景，即京津高速公路网的完善。目前有京津高速铁路和城际高速铁路，交通十分便利。

项目位置靠近北京边界，与cbd国际商务区遥相呼应，距北京30公里，车程35分钟。我跟房协的蔡先生谈过，他说如果有时间纬度的概念，35分1小时，这个项目就是第一个住宅的概念。

在城市发展的交通规划中，刚才提到北京第二国际机场选择了北京的东南部。

最后一个项目的背景是项目市场的背景环境。京津房地产市场高度发达，需求日益扩大，城市土地稀缺，房价高，挤出效应非常明显，直接带动了郊区化发展，区域发展条件非常好。

项目的方向和愿景。

我们的定位是一个国际示范镇和京津的宜居特区。京津国际示范镇和宜居特区应首先重视项目的国际示范。在全球化时代，在两大国际化开放大都市的交汇点，文化、技术和资源应该整合，创造性地打造国际示范镇，努力实现人居模式。

其次，它是生态宜居的。这个项目将被建成一个宜居的城镇。同时，也提到了京津一体化。该项目计划发展一个能够弥补并超越行政和户籍的创业教育、医疗保健等服务体系，成为京津一体化发展的典范。

最后，我们将创建一个系统和完善的城市功能系统，创造愉快和充满活力的城市/房间，创造丰富的文化，社会和教育资源，创造一个生态和可持续发展的新城镇。

什么是国际时尚？世界领先的机构将创造性地在这里扎根。

生态宜居性是项目开发的核心价值。

可持续发展不仅是一个过程，也是一个活跃的经济。发展低碳经济是小城镇的发展方向。

我们如何实现我们的愿景？通过整合四个系统。

居住区系统，即低密度的大型居住区，是按照原始的欧洲风格布局的，形成了文化特色，使居住在这里的人们可以同时享受快乐的生活和文化体验。

工业体系，工业体系的要求是以人类发展为主轴的朝阳居住区。

配套系统，欧洲最早的配套生活区，我们的项目是五个具有浓厚风情的国际城镇，包括中央公园、文化中心、体育中心、图书馆、教堂、国际医院、具有风情的商业街等。

服务体系、增值服务和特色管理，我们试图引入最具人文精神、现代思维和服务模式的管理体系，这是国际商家普遍认可的，以创造一个真正的特区。

重点发展四大体系中的六大系列功能区，整合发展各功能区，打造充满活力的国际示范镇，拥有国际教育、创意soho办公医疗保健、特色商业街、休闲度假酒店和第一镇。

模式与思维

第一个国际半岛已经在市场上取得了初步的成功，这个新规划的城镇将向社会隆重推出。从国际半岛的实践中，我们可以看到综合经营的新前景，合理的实施是综合经营实现其目标的关键因素。

城市综合经营包括六大战略:整体发展、可持续经营、社会产业嫁接、综合国际合作、政府支持和系统规划。

系统规划，在综合布局上，项目总体规模为4400平方米，约3平方公里。这些系统规划意味着，没有一个完整的功能系统，就不可能创造出一个具有活力和可持续发展的城镇。

总体开发，项目的各个功能系统是一个有机的整体组合。

可持续经营:支持项目发展的每一个系统都应该有一个培育和成长的过程，并在城镇建成后的建设过程中创造一个统一的平台进行可持续经营。

系统化的产业嫁接、新城发展的片面性以及截取产业亮点的不完善做法，应该保证项目的可持续发展。

政府的支持，所有的工作都离不开政府的支持，只有政府的支持才能保证项目的成功运行。

全面开展国际合作，充分发挥首创置业的国际资源和整合能力，在项目开发中把原始文化元素引入国家和联合国相关架构，吸收外来资源，打造真正的宜居特区。

最后，我将与大家分享一个短片，这是国际半岛的第一个新模式和实践。

谢谢大家。

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2012博鳌21世纪房地产论坛