20余省份鼓励农民买房去库存 并支持开发商降房价　优房客

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许多地方都明确表示，在“去库存时间表”的头五个月里，房地产市场已经取得了初步成果

在28个省、自治区、直辖市发布的相关方案中，几乎所有的方案都安排了当地房地产市场的去库存化节奏。例如，甘肃明确表示，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月以内；广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模将比2015年底的1.6亿平方米减少12.5%左右，去库存周期基本控制在16个月以内；江苏要求，到2018年底，该省住宅商品房的库存去库存期应控制在14个月以内。

目前，各地的去库存化已经初见成效。根据国家统计局发布的数据，今年前五个月，商品房销售面积逐月下降，重点城市销售面积低于去年底的水平，非重点城市销售面积从3月到5月逐月增加。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，随着销量的逐月增长，一线和一些二线都出现了库存不足的迹象。“按照目前的去工业化速度，北京、深圳、广州、上海、青岛、福州、厦门、济南、杭州、苏州和南京等16个城市的商品房存量不足以销售10个月。”

鼓励农民进城买房作为“标准”有着难以突破的困难

在不同地方实施去库存化计划的总体思路是在供需双方发挥力量。为了释放买家的需求，地方政府通过降低税费、降低首付比例、降低抵押贷款利率和放松公积金政策，让消费者获得更多利益。杭州允许公积金异地贷款，并增加公交公司的贴现银行数量；昆明降低购房首付比例，补贴停车位购买者；重庆延长了首次住房抵押贷款的财政补贴期限。

值得注意的是，尽管在方式和努力上有所不同，但鼓励农民在城市买房几乎已经成为各地减少库存的“标准”。安徽建议农民应该收回他们的家园，县政府应该奖励他们至少每亩5万元；山东提出，农民在本市购买第一套住房时，可以享受契税补贴、减免税费等优惠；湖南提出，农民在城市购房的首付比例和利率可以得到政策支持。

对此，全国房地产商会会长顾云昌在接受采访时表示，鼓励农民在城市购房，可以在一定程度上促进三、四线城市的房地产去库存化，但有很多困难需要突破——购房时如何抵押贷款？农民买房后在城市就业吗？城市能提供更多的就业机会和培训机会吗？

“买和租并举”支持开发商的转型和发展。山西鼓励降价

减税和减费鼓励开发商降价，支持他们的转型和发展，这也是各地半年多来库存湮灭的策略之一。

明确提出鼓励开发商降价的地方不多，山西目前是唯一的例子。山西省在5月份发布的《关于加快分解房地产存量的若干意见》中提出，对率先实施国家降低房价政策的开发商给予奖励，并协调金融机构在融资及相关金融服务方面给予一定支持。

更多的省市开始支持开发商的多元化发展，推动存量房屋的改造和利用。内蒙古给予开发商“预售所得税毛利率降低三分之一”的政策支持。山东、宁夏、海南、陕西等省也提出要发展“购租并举”，鼓励住房企业发展跨境房地产业务，支持企业利用存量住房发展租赁、旅游、养老和创业项目。

从市场角度看，soho中国的soho 3q办公模式、华夏幸福的固安工业新城模式、绿地的“房山模式”都是房企在存量房屋利用和改造方面的积极探索。

十几个省因地制宜地提出了“优化土地供应结构”

经过梳理，记者发现，河北、山西、江西、湖南、甘肃、青海、重庆、天津等十几个省市都在楼市去库存计划中提到了“优化土地供应结构”。原则是根据地区情况“弥补不足”和“限制过剩”。

重庆市计划在两年内将土地供应规模逐年缩小10%，新增商品房面积增速控制在3%以内。江西、甘肃、福建等地已经放开了未开发土地的流转限制。河北等地已经取消了商品房建设中的“90/70”限制政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，加强房地产市场供给侧改革的关键在于合理的土地供给结构，这应增加库存压力相对较小的城市，尤其是一、二线核心城市的土地和中小套型住宅的供给。在库存压力大的三、四线城市，应严格控制土地供应，减少甚至停止供应。

亚太城市房地产研究所所长谢逸枫也向记者分析，一线城市和部分二线城市的土地供给不足是当前“土地王道”的导火索之一，优化土地供给结构的重要性在这些城市尤为突出。