商业地产遇“寒冬” 多地出台“商改住”新政去库存优房客

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去库存化是当前房地产市场监管的主要任务。由于实体业务疲软，商业地产和其他非住宅建筑的去库存化情况比住宅建筑更为严重。据记者采访，许多二、三线城市已经出售商业和写字楼约50个月了。因此，福建、四川、昆明等地纷纷出台了“以房代商”的政策。相关专家和业内人士建议，各地可以通过土地供应、规划和控制增量、支持待开发土地、改变已建商业建筑的使用性质等多种方式促进商业地产的去库存化。

商业地产“冬天”

自去年以来，中国的百货商店出现了集中关门的趋势，百盛、彩虹之上、王府井(600859，BUY)和万达等知名百货商店都关门了。与此同时，另一个主要零售业态“大卖场”也陷入了业绩下滑的困境。大润发超市的增长首次停止，永辉超市(601933，BUY)的业绩也略有下降。由于表现不佳，其他商店放慢甚至暂停了开店计划。

根据中国商业信息中心的数据，2016年上半年，全国50家重点大型零售企业的零售额同比下降3.1%，同比下降4.2个百分点。

实体经济的萧条使商业地产陷入了“寒冬”。记者沿着成都南部的天府大道和益州大道行驶，不时能看到处于暂停状态的商业建筑。据统计，非住宅类股如商业地产在四川尤为突出。许多二、三线城市的商业和写字楼的销售周期已经达到50个月左右，成都市区的商业地产销售周期更长。

业内人士表示，商业地产的去库存化并没有引起足够的重视，但事实上，商业地产的去库存化情况更为严重。"商业地产去库存化的压力甚至大于住宅地产."商务部市场运作专家、中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

中国指数研究院常务副院长黄宇分析，目前，成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空入住率均超过30%，明显高于其他城市；一些城市的短期商业库存已经超过了住宅。例如，2016年5月，成都的商业实用面积为1007万平方米，而同期的住宅库存仅为749万平方米。

根据国家统计局的数据，截至7月底，中国商品房销售面积为7.1382亿平方米。与6月末相比，住宅销售面积减少了415万平方米，但与此同时，办公楼销售面积增加了26万平方米，商业建筑销售面积增加了196万平方米。业内人士认为，商业地产的去库存化情况比住宅更为严重。

今年上半年，继福建和昆明之后，拥有大量商业库存的四川省也推出了“以房代商”的新政策。根据四川新政，已足额缴纳土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人的申请，在符合规划及相关规定的条件下，经批准后，可转为商品住宅用地，转让价格可重新核定；在不改变其他规划条件的前提下，已建和在建的商业建筑经法定程序批准并向社会公示后，可以无异议改变建筑使用功能，并可用于教育培训、幼儿园、医疗保健、文化旅游等商业和公益目的。

这项政策正在逐步实施。近日，成都市高新区规划建设局发布了《成都市高新区南部分中心科技创业中心控制性详细规划(8.1版)》、《石墙片区控制性详细规划(4.2版)》、《锦江区裕民片区控制性详细规划(4.2版)》、《宝江桥片区控制性详细规划(3版)》、《潘家沟片区控制性详细规划(1版)》等图纸文件，引起了业界的高度关注。该规划涉及金融城三期的全面土地调整规划。引人注目的是，调整范围内的大量商业用地已经变成了住宅用地。

“商业生存”帮助开发商寻找“出路”

王永平表示，目前，商业地产行业呈现整体困境，问题既有来自行业内部的，如商业规划失控和房地产商业项目供应过剩，也有来自外部的，如电子商务的影响和经济低迷。因此，商业地产的去库存化效果直接关系到市场能否健康发展。

"开发商面临的最大压力来自投资后的大量房产库存."阳光100集团执行副总裁范表示，由于开发商自身的资金成本很高，如果租金不能超过资金利息，而房产又不能很快变现，开发商的压力仍然很大。

在这些压力下，商业地产开发商开始寻找出路。北辰实业(601588，BUY)有限公司总经理曾进表示，北辰一直以北京为中心发展，但近几年也进入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国城市，开发了20多个项目，其中包括大量商业地产项目。“根据目前的情况，我们不排除出售或租赁一些商业资产来盘活商业资产。”

以“酒店+房地产”经营模式为特色的成都明宇实业董事长张建明表示:“面对当前的市场形势，需要新的商业业态来填补，商业地产项目必须创新才有出路。”

四川新政受到业界的欢迎。成都的一位开发商表示，政府“改商为房”的政策就像“雪中送炭”。通过“以房代商”的政策，为一些开发商提供了“转舵”的法律机会。

“四川新政出台后，一些符合条件的商业用地开发商将尽快对‘商住两用’进行改造。”西南财经大学经济学院副教授刘璐对土地和住宅市场研究已久，他认为，由于住宅供应量巨大，这些商业项目在“变性”后不会对原有住宅市场产生很大影响，但商业用地总体状况良好，在改造成住宅用地后，将会建设一些市场所追求的高成本住宅产品。

据业内人士称，“商品房变更”预计将加速商业地产的去库存化。成都业内分析人士表示，首先，这将有助于缓解商业地产积压，盘活城市资源。其次，在商业项目变成住宅产品后，产权预期将从40年变为70年，这可以增强开发商和投资者的信心。第三，成都等地多年来一直实施高容积率指标，尤其是商业用地。这项“改商为房”的政策可能是政府进行深入产业改革的一个机会。

去库存化应该被归类为“有保护和压力”

住房和城乡建设部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟主席顾云昌表示，目前的去库存化有三个特点:存量大、差异化大、难度大。政府的责任是真正控制土地供应，不要在任何好的地方出售商业地产，也不要“在这个地方建办公楼和购物中心”，而是根据市场需求扩大和缩小。

对于商业地产的去库存化，相关专家和业内人士建议:

首先，通过土地供应和规划，优化供应结构，控制增量。根据“一市一策”和“一县一策”的原则，结合本地实际，制定商业地产的去库存措施。对于存量较大的三、四线城市，应暂停商业用地转让。在供需紧张的一、二线城市，应适当增加土地供应，防止价格过快上涨。

二是借鉴福建、四川、昆明的做法，支持改变待开发土地和已建商业建筑的使用性质。刘璐说，一般来说，商业用地的价格低于住宅用地。如果土地用途改变，支付土地出让金的标准是什么？它是基于起始价格还是其他周边地块的参考价格？这应在“以房代商”的政策中详细落实。

第三，减轻房企的财务压力。业内期待减免非住宅房产税，取消企业所得税和土地增值税的预征，降低“营改增”的增值税税率，明确地下基础设施形成的有产权车库和无产权车库可作为公共配套设施在企业所得税前扣除。