房贷猛增近3万亿 炒房背后杠杆被用到极致优房客

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2015年，中国的抵押贷款销售比率为43%。从国际经验来看，次贷危机发生在2007年美国房地产市场新的抵押贷款销售比率接近50%的时候。

中国人民银行8月份发布的两项数据显示，上半年个人住房贷款激增2.3万亿元后，7月份家庭中长期贷款增加4773亿元，抵押贷款规模继续快速扩大。

《新华视点》记者近日发现，热点城市的房价仍有望保持高位。在银行看来，抵押贷款仍然是一种高质量的资产，10%的抵押贷款很普遍。在这种背景下，在许多地方重启“限购”和“限贷”措施能否抑制高杠杆下的房地产资产风险？

10%的折扣很普遍。抵押贷款被银行视为优质资产

国家统计局近日发布的《2016年7月70个大中城市住宅销售价格变化》显示，尽管热点城市房价上涨趋势较上月有所放缓，但总体形势仍是“高烧不退”。在这些炎热的城市，用贷款买房已经成为那些需要贷款的投资者的首选。

中国人民银行发布的《2016年第二季度中国货币政策执行情况报告》显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比增长1.2万亿元，6月末增幅达到32.2%，月度增幅创历史新高。记者从北京和上海监管部门了解到，今年上半年北京和上海的个人住房贷款增加了3000多亿元。

至于按揭贷款激增的原因，央行分析，这主要是由于上半年商品房销售的高增长率，导致个人住房贷款快速增长。上半年，中国商品房销售同比增长42.1%，同比增长32.1个百分点。

记者从北京朝阳区的一个楼盘了解到，在每平方米价格从去年的5万元涨到今年的8万元后，小户型的价格也从400多万元涨到了每套600多万元。一位销售人员说，买房的压力大大增加了。在“首付30%”的政策下，大多数人是按照70%的贷款上限买房的，但现在所有的银行，无论大小，都在打折，这是事实。

记者对一些热点城市的银行进行了调查，发现面对购房者增加购房杠杆的需求，热点城市的银行基本上是“按单办事”。特别是一些中小银行对那些购买了第一套房并符合相关优惠政策的人仍可享受10%的按揭贷款折扣。

据业内人士透露，在上一轮房地产调控中，银行按揭利率的下限受到监管限制，尤其是对于推高房价的投资者。然而，在今年大多数热点城市房价高企的情况下，抵押贷款优惠仍在大面积存在。

荣360和其他市场机构的不完全统计数据显示，在中国500多家银行中，近40%的银行提供10%的按揭贷款折扣。银行对抵押贷款持乐观态度，不仅将其视为优质资产，还表示将继续重点支持它。

据记者统计，平安银行(000001，Buy)、招商银行(600036，Buy)和上海浦东发展银行(600000，Buy)2016年中期报告显示，个人住房贷款质量确实是所有贷款中最高的。其中，上半年招商银行和上海浦东发展银行的个人住房贷款分别为6148亿元和3379亿元，不良贷款率分别只有0.41%和0.45%，是所有贷款中最低的。

7月份，全国信贷增长取决于抵押贷款居民是否有高杠杆购买房子。

个人住房抵押贷款规模飙升，这不仅体现在抵押贷款本身规模的扩大上，而且与其他部门的贷款相比，增长速度和规模也惊人。

根据中国人民银行7月份公布的金融统计数据，今年7月份人民币贷款增加了4636亿元，其中家庭中长期贷款增加了4773亿元，非金融企业和代表企业贷款的政府机构贷款甚至减少了26亿元。"银行贷款的增长全部被住宅抵押贷款所占据."上海新金融研究所学术委员李迅雷说。

据本报记者采访，在贷款规模不断扩大、银行放贷仍很大的情况下，许多购房者都在尽最大努力增加杠杆率，用尽贷款政策。

自去年以来，这种情况已经在热点城市蔓延。央行深圳中心支行数据显示，2015年，深圳新增个人住房贷款同比增长2.1倍，平均按揭贷款率高达6.5%，仅比最高贷款率低5个百分点，几乎将杠杆运用到了极致。

根据深圳连锁研究所近日发布的2016年上半年深圳楼市大数据，2016年上半年深圳二手房平均总价高达370.8万元，贷款购房比例高达93.7%，比2015年增长2.5个百分点，比2011年增长约11个百分点。

许多金融机构和经济学家认为，他们应该警惕居民用杠杆购买房屋趋势中的风险。

根据CICC的一份研究报告，目前中国整体的抵押贷款杠杆率和全民的承受能力还没有超出合理的范围，但目前31%的抵押贷款存量同比增幅确实高于长期可持续水平，这其中存在一些隐忧。

经济学家巴曙松提出的几组比较数据也表明了抵押贷款急剧增加的风险因素。首先，中国的杠杆率(家庭债务与国内生产总值的比率)从2008年的不到20%迅速上升到2015年的39.5%，预计2016年这一数字将超过43%。每一轮房价上涨都伴随着居民杠杆率的不断提高。虽然这一水平低于发达国家，但已经高于一些与我国发展水平相近的发展中国家。

二是中国的按揭销售比例，即与这一时期的房屋销售规模相比，2015年中国的按揭销售比例为43%。从国际经验来看，次贷危机发生在2007年美国房地产市场新抵押贷款与销售的比率接近50%的时候。因此，中国目前在这方面的数据处于较高水平。

许多“限制贷款”和“限制购买”政策再次出现

记者发现，以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及以惠州、广东、无锡、江苏为代表的三线城市，频频出现“每日光盘”、“排队买房”甚至兜售购房资格等非理性行为。

在这种背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启贷款限制和限购等“杀手级”政策，遏制房价过度上涨。

在贷款限制方面，苏州的“楼市新政”规定，家庭拥有一套住房，相应的购房贷款不予结算。如果他们再次申请商业贷款买房，最低首付比例将从40%调整到50%；如果该户有2套以上住房且购房贷款尚未结清，将继续停止发放“3套以上住房贷款”。

南京的新政策规定，一套住房和相应购房贷款已结清的家庭的最低首付比例调整为不低于35%；拥有一套住房和相应未偿还购房贷款的家庭的最低首付比例不得低于50%。在合肥的贷款限制政策中，即使没有名下的房子，如果按揭没有还清，银行也可能会拒绝。

“当贷款限制政策出台时，即使你在南京和合肥没有住房，但你在其他城市有房子，而且还没有还清贷款，在贷款限制的城市申请贷款买房可能会有困难。”严跃进表示:“虽然银行贷款利率是市场化的，但政府的贷款限制政策将提高购房门槛，从而降低购房杠杆。”

在购房限制方面，苏州市规定非本市户籍的家庭必须提供交款证明或社保证明才能在苏州购买第二套住房。

该政策咨询研究部主任张宏伟预测，地方政府可以通过提高首付和降低杠杆率来限制投资者，为火热的房地产市场降温。同时，应从房地产开发企业的资本渠道入手，逐步降低杠杆率，从而防止房地产行业泡沫的出现，尤其是防范金融风险。

有业内人士指出，贷款限制政策和限购政策在上一轮房地产调控中发挥了关键作用。然而，与前一轮调控相比，限制贷款和限购的政策仍然只在一些“过热”的城市实施。这种“定点”和“定向”的调控方式，在平衡资产泡沫和房地产去库存之间的关系的同时，必将对抑制飙升的抵押贷款需求(尤其是房地产投机背后的需求)起到一定的作用。