地王频出催热部分省市土地财政 上海表现不俗优房客

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2016年是“十三五”规划的第一年。在全球经济疲软的背景下，国内整体经济增长压力倍增。同时，在经济转型时期，中国制造业仍处于重组和去库存阶段，地方财政收入面临巨大压力。

然而，值得注意的是，2016年最新财政收入数据显示，今年上半年，中国契税为2163亿元，同比增长14.8%；土地增值税2357亿元，同比增长13.1%。此外，房产税为1169亿元，同比增长8.5%；耕地占用税1086亿元，同比下降4.8%；城镇土地使用税1149亿元，同比增长1.6%。对此，一些业内人士认为，一方面是受去年基数较低的影响；另一方面，上半年房地产市场部分支撑了财政收入的增长。

记者了解到，今年上半年，辽宁和山西的财政收入分别下降了18.6%和7.4%。相比之下，上海财政收入同比增长30%以上，地方财政收入呈现明显的两极分化。然而，当地房地产市场的热度与财政收入的不均衡结构之间有着高度的一致性。上半年，一些省市的“地王”步伐加快了房地产市场，成为地方财政的主要来源。

根据中原地产的最新数据，2016年上半年，全国50个城市的土地出让金达到9655.9亿元，同比增长38.5%。其中，100亿元以上的地块有3块，分别出现在杭州、深圳和天津。超过30亿的案例有51个，单个地块超过10亿的高价地块有200多个。

在保险费率方面，89起保险费率超过100%，比上年增长45倍，144起保险费率超过50%，比上年增长8.5倍。

同时，截至7月26日，中国有22个城市单城市住宅用地销售超过100亿元，包括北京、上海、广州和深圳，以及18个二线城市，如杭州、苏州、南京和合肥。土地出让金总额为7579.5亿元，比2015年同期的4007亿元增长89.2%。其中，杭州土地出让金2015年超过34%，合肥超过21%，苏州超过15.3%。从平均保险费率来看。苏州、南京、合肥和深圳的平均保险费率超过100%。

在这种背景下，杭州、苏州、南京、上海等热卖土地和房地产市场的地区上半年都表现良好。

以广东省为例。今年上半年，广东省公共预算总收入为5438.63亿元，同比增长17.9%。其中，由于房地产市场的繁荣和土地出让的恢复，土地增值税收入为115.26亿元，同比增长31.6%。受房地产市场繁荣影响的还有省级政府基金的预算收入。上半年，广东省政府性基金预算收入1637.88亿元，同比增长42.2%。在部分地区房地产市场复苏的推动下，占政府资金预算收入80%以上的国有土地使用权出让收入同比增长48%。

苏州市公共预算总收入898.0亿元，同比增长11.0%，半年度增长率为2012年以来最高。值得注意的是，2016年上半年，苏州市土地出让金总额约为507.12亿元，同比增长382.12亿元，同比增长275.64%。

此外，作为一个经常出现“地王”的一线城市，上半年上海公共预算总收入为4196亿元，同比增长30.6%，增幅为17.5个百分点，远远超过同期全国公共预算总收入的7.1%。从行业来看，金融、租赁和商业服务、房地产等行业为财政收入的增长做出了巨大贡献。

与上述城市相对应，地方财政收入两极分化不均衡现象明显，而部分城市则有所不同。以阳泉市为例，今年上半年，阳泉市税收收入为33.7亿元，其中房地产(000736，购买)行业税收收入为2.04亿元，同比下降14.39%。自2014年以来，房产税的比重也呈下降趋势。2014年，阳泉市房地产税收收入达到5.82亿元。今年上半年，阳泉市国有土地出让收入1.24亿元，同比增长51.53%。但是，据财政局有关负责人介绍，各区县的土地收入大部分是工业用地，住房市场的土地流转很少。由于房地产业不景气，相关税收大幅下降。今年上半年，土地增值税2000万元，同比下降30.3%；契税3200万元，同比下降43.3%。

事实上，自2015年底以来，“土地财政依赖”的趋势再次加深，今年上半年更为明显。一方面，受营改增后地方税源不足的影响；另一方面，不同程度的房地产复苏也导致了地方财政的混乱。

土地市场疯狂盛宴的背后是房地产开发商和地方政府土地财政的相互支持。去年10月1日，广州宣布将提高中心城市基准地价，这是2011年基准地价标准的两倍多，增幅最高为158%。中国建设银行(601939，BUY)首席经济学家黄认为，这表明地方政府并没有摆脱对土地的财政依赖，仍然享有土地增值收益。

记者了解到，在很多地方，土地出让金收入已经占到了地方财政收入的三分之一左右，有些地方土地出让金收入最高可以占到财政收入的60%。虽然很多地方都在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业的发展不是一蹴而就的，土地出让收入在短期内仍占地方财政收入的重要比例。

值得注意的是，下半年，随着房地产市场的转折，地方财政压力可能会再次加大。CICC分析师景宁边表示，频繁的地王现象和产业政策收紧，预示着本轮产业交易周期的高点即将到来。因此，预计中国房地产市场周期将在2016年下半年进入拐点，并提前进入下行阶段。第四季度，随着新房供应量的增加，将会迎来供过于求的状态。

几天前，政治局会议提议遏制资产泡沫，该行业将资产泡沫解读为房地产黑洞。另据报道，中国证监会官员25日在保荐机构专项培训会上指出，不鼓励将企业再融资募集的资金用于补充营运资金和偿还银行贷款，募集资金的实际投资情况应予以详细披露。房地产企业不得通过再融资补充流动资金，所筹集的资金只能用于房地产建设，不能用于征地和银行贷款偿还。各种政策的收紧意味着房企不再拥有无限的资金，购买土地的速度势必放缓。