评楼市变局：“去库存”要打持久战优房客

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在最近一段时间，“地王”频繁出现，房价普遍上涨。然而，看似繁荣的房地产市场无法掩盖犹大库存压力的现实。“去库存化”仍然是房地产市场面临的严峻挑战，因此有必要准备一场持久战。

在一系列政策“组合拳”的作用下，房地产市场的去库存化取得了初步成功。据国家统计局统计，6月底，商品房销售面积比3月底减少2100万平方米；与去年年底相比，住宅销售面积减少了1650万平方米。

但是，仔细分析房地产市场的现状，这些数据并不容易。在市场分化加剧的背景下，一些二线城市和三、四线城市的库存总量仍处于较高水平。根据市场机构的调查，虽然沈阳和大连的消化周期有所下降，但仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附能力不足、人口净流出的三、四线城市来说，去库存化的压力仍然很大。

从结构上看，与住房市场相比，商业地产存量过大，空高，租金低，已成为“硬骨头”。根据国家统计局的最新数据，截至6月底，中国商品房销售面积达到1.5263亿平方米，同比增长23%。以蓬勃发展的一线房地产市场上海为例，中国指数研究院的一项调查显示，商业和写字楼的总实用面积超过1950万平方米，而商业住宅的实用面积仅为947万平方米。

为了化解房地产市场的库存，国家和地方政府都在积极采取行动，这需要系统的思考、科学的规划和详细的政策。例如，如果新市民不再对买房犹豫不决，就需要“加速”基本公共服务的全面覆盖，以避免他们的担忧。要解决商业地产存量问题，地方政府应合理控制土地供应速度，不能在存量高的时候批地。一些省市已经明确提出了“以房代商”的政策，那么一旦土地用途发生变化，土地出让金的支付标准是什么，是以起始价为依据，还是参照周边其他地块的价格等。，都需要进一步细化。

值得注意的是，去库存化应该通过“人”的城市化来实现，而不是增加杠杆。事实证明，增加杠杆率只会导致房地产市场“虚拟火”的上升，放大房地产市场的“虹吸效应”，并使资金过度集中在一、二线城市，这将使三、四线城市的存量增加。

房地产市场不可能一蹴而就，这暴露了房地产市场的许多问题，但这是唯一的选择，以满足困难。特别是在中国经济新旧力量转换的关键阶段，赢得去库存持久战，促进房地产市场健康发展，使房地产业成为宏观经济的“稳定器”意义重大。