评论：一线楼市“一枝独秀”能多久？优房客

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去年，中国一线城市的“地王”现象与一些二、三线城市的土地拍卖率形成鲜明对比，表明当前全国房地产开发资金正在加速向一线城市集中，充分反映了房地产市场的区域分异特征和潜在的操作风险。在中国房地产清仓的主线下，一线城市的房地产市场能否继续脱颖而出，走出独立市场，是一个高度不确定的问题，值得高度关注。

据中原地产统计，截至2015年12月20日，去年一线城市土地出让总量和规划总建筑面积为近六年来最低，但平均楼层价格创历史新高。与此同时，中国100个城市中有10个城市的土地拍卖率达到或超过50%。这种明显的反差反映出，中国的房地产开发基金正从非热点城市加速向一线城市转移。2015年，北京土地交易量创下五年新低，累计土地出让金首次突破2000亿元，底价创历史新高。“面粉比面包贵”，这导致了城市住宅正处于加速“豪华化”的趋势。

目前，一线城市房价强劲是合理的。一方面，社会财富集中在一线热点城市，这提高了房价的可接受水平；另一方面，完整的城市基础设施、包容性和创新性的人文环境以及热点城市广泛的就业机会是稀缺的社会资源，这在内部产生了人口流入的动力，并可能形成对房价的强有力支撑。然而，这并不意味着一线城市的房地产市场在当前的经济形势下可以脱离独立市场。首先，一线城市的绝对房价水平与国际城市基本相同。日本的东京房价曾被视为北京等一线城市房价的参考体系。根据风能数据，2015年11月，日本大都市区新建公寓的平均价格为87.1万日元/平方米，换算成约4.6万元/平方米，与中国一线城市住宅的平均价格基本持平。其次，一线城市的人口流入已经缩小。从人口密度分析，2014年东京人口约1329万，面积约2189平方公里，与北京六环路的人口密度基本相当。一线城市的环境资源承载力、社会综合管理水平和非热点城市的经济发展程度都在加速抑制人口流入。第三，一线城市的“豪宅”加剧了房地产市场的运营脆弱性。“被豪宅占据”或房价被动上涨实际上增加了一线城市可交易房屋的总价值。为了保持住房交易价格的稳步上升，需要不断注入更多的资金，否则将是不可持续的，这大大增加了房价下跌的可能性。尤其是一线城市的住房存量非常大，导致“豪宅”的市场价值几乎是天文数字。第四，高地价能否顺利传导到房价，正面临着巨大的房屋存量的强烈冲击。

2015年，一线城市存量住房交易的比例远远超过新建住房交易的比例。去年，北京二手房的交易量大约是新房的两倍。进入市场的新房越来越面临来自大量房源的激烈竞争，这导致了高地价能否顺利传导到高房价的不确定性。根据中介机构的分析，去年北京的高房价是由房屋置换链支撑的。随着一线城市房价持续偏离终端需求群体的收入，支撑未来住房置换链中奢侈品交易有效扩张的空房源也在萎缩。

纵观各国房地产发展的历史，没有哪个国家的房价能够在居民收入与住房租金比例过度偏离的基础上继续明显上涨。20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂，香港受到亚洲金融危机的冲击，东京和香港的住宅交易价格双双大幅下跌。一线城市对豪宅实际需求的进一步抑制、与经济基本面的日益分离以及对房地产市场运行规则的明显背离，决定了它们继续走出独立市场的可能性非常小。

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