物权司法解释出炉：预告登记 一房多卖不再现优房客

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2015年12月，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《司法解释》)，并于2016年3月1日正式实施。本司法解释将对婚姻关系中的购房、合同签订和房地产分割产生直接影响。你如何理解这些条款来保护你自己的权益？

房地产涉及五个主要方面

律师们说，司法解释关于房地产有五个主要方面:

一是不动产登记与物权确认或基本关系的争议。司法解释明确指出，登记不应当通过行政诉讼解决，而应当通过民事诉讼解决，以防止相关部门相互推诿；如果规定不动产登记簿与物权状态不一致，应当以因果关系或者基本关系的审查为依据，不能片面强调不动产登记簿的记载为准。

第二是关于预告登记的效力。《物权法》已经规定，未经预告登记的权利人同意，处分房地产的，不发生物权效力。这一次，《司法解释》明确了相关的纪律处分，防止纪律处分被解释得过于宽泛。

第三，对于《物权法》规定的人民法院和仲裁委员会“具有物权变动效力”的法律文书范围，《司法解释》给予了限制性解释。

第四，股份共有人优先购买权的司法保护。

第五，“善意取得”制度的适用。

提供更清晰的指导

在我们的日常生活中，房地产纠纷主要是由于离婚、财产分割和房屋买卖合同的签订。司法解释对此提供了更明确的指导。例如，《物权法》规定，股份共有人可以出售自己的股份，但其他股份共有人在同等条件下享有优先购买权。然而，自《物权法》实施以来，共有人如何行使优先购买权一直存在很大的模糊性，导致这一权利一直没有得到落实。本司法解释中最重要的是明确这一问题，减少歧义。

财产法

买家应该记得提前登记

热点问题1:如何防止开发商出售不止一个房间或抵押房地产？

买家应该记得提前登记

新司法解释第四条规定，开发商如欲转让房地产所有权或设定其他物权，如建设用地使用权、地役权、抵押权等。未经预告登记持有人同意，依照《物权法》第二十条第一款的规定，视为“无物权效力”。也就是说，只要买受人提前登记，开发商未经许可再次出售或抵押已出售的房屋是无效的！

解释:在实践中，有这样一种情况:开发商缺乏建设资金，在与买方签订合同后，他对房子设定新的抵押，以获得银行贷款，甚至出售不止一套房子。此时，买受人可以根据《物权法》和《司法解释》的相关规定维护自己的权利，但前提是有预告登记。

买受人与开发商签订购房合同后，一旦开发商将买受人购买的标的物抵押给他人，但开发商破产，取得抵押的其他人享有优先权，买受人的合同诉讼可以胜诉，但不能执行，因为物权优先于合同权利。然而，《物权法》和《司法解释》规定的预告登记制度直接排除了设立新抵押权的可能性。

影响不大，如果你得不到房子，会有相应的补偿

热点问题2:离婚法庭将把房子判给拥有它的人。

影响不大，如果你得不到房子，会有相应的补偿

根据新的司法解释，在离婚诉讼中，如果法院决定准予离婚，并决定夫妻共有的房屋应归一人所有，则该房屋的所有权将不再属于双方，而是属于一人，即使该房屋仍以夫妻双方的名义登记。

解读:鲁律师表示，这一司法解释的实际影响并不大。

这里的法院判决是“具有物权变动效力的司法文书”。从理论上讲，财产许可规定了谁是谁，但我国明确规定，自法院判决生效后，财产权发生了变化，这是为了便于操作。就一般家庭而言，不可能同时拥有许多房子。当判决认定房屋所有权属于一方当事人时，往往规定取得所有权的一方当事人必须赔偿未取得所有权的一方当事人，未取得所有权的一方当事人应当及时行使判决规定的其他权利。此外，在大多数情况下，在离婚当事人的婚姻期间，实际上只有一套住房，而且对另一方当事人来说，一方当事人获得所有权确实没有保证。如果取得所有权的一方不能支付这么多钱来补偿未取得所有权的一方，那么双方可以协商不将财产归属于一方，但仍保持共同所有权的形式，或将其改为股份所有权。

由于是“善意取得”，该房屋仍归买方所有

热门问题3:如果你在不知道的情况下没有通过房产所有者购买房子，会怎么样？

由于是“善意取得”，该房屋仍归买方所有

新司法解释还有一个重要方面:“善意取得”。例如，交易的一方未经不动产所有人同意就将房子转让给毫无戒心的买方。买家付完钱后，房产主来要房子。那时，谁属于这所房子？根据《物权法》的“善意取得”制度，如果买受人拥有房屋，房屋所有人应当向出卖人要求赔偿。

解释:“商誉”是指转让方在不知道自己无权处分不动产或动产的情况下接受了不动产或动产，同时动产已经交付且不动产已经登记(以受让人的名义)。

可以说，无权处分房产的人不可能在房管部门成功地将房产过户到他人名下。产生这一问题的原因是无权处分财产的人曾经是有权处分财产的人，第三人不可能知道或者物权人不可能让他人知道无权处分财产的人已经成为无权处分财产的人。例如，两对夫妇之间的关系恶化，他们讨论出售夫妻共有的房子。出售后，他们离婚了，买方将房子的钱存入了丈夫的账户。离婚后，如果妻子拿不到钱，她会声称前夫无权处理，而此时买方可以声称“善意取得”。

应当指出，除了“无权处分财产”之外，“善意取得”还有三个条件:第一，买受人转让时是“善意的”，也就是说，他不知道自己无权处分它；第二，如果买家以合理的价格得到它，礼物就不会起作用；第三，转让的财产已经交付，而对于房地产，转让登记已经完成。

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