假离婚能骗贷700万炒房？ 银行信贷经理笑喷了优房客

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最近，一线城市房地产投机的“终极模式”在社交媒体上疯狂传播。这样，房地产投机者可以通过现有的房地产获取银行资金，并且所获取的资金可以用于继续房地产投机；与此同时，银行完全丧失了这种操作风险，房地产投机者不承担任何风险。

这个房地产投机的算术问题突然着火了。似乎每个人都已经发现了房地产投机的“终极秘密”，但事实真的像这个问题一样美好吗？

听完记者引述的房地产投机的"终极模式"后，一位银行信贷经理的第一反应是大笑。接下来，记者会带你去计算这个账户。

“无成本、无风险”的房地产投机模式是疯狂的

上面提到的一线城市房地产投机的“终极模式”是这样的:夫妻在北京有一个套房，丈夫只用妻子的名字写房子，然后假借离婚。现在房子的市场价格是700万元。我丈夫要求妻子卖给他1000万元，首付300万元，贷款700万元。就这样，这对夫妇继续住在房子里，但他们手里还有700万元。有了这700万元的投资收入，正好可以用来偿还抵押贷款。

如果房价大幅下跌，丈夫将不会支付抵押贷款，并让银行把房子拿走。这样，夫妻俩的房子就实现了高位置；如果房价继续上涨，丈夫真的可以在适当的时候卖掉它，并有所作为。这样，不管它涨还是跌，它都将获得稳定的利润，并对高房价进行投机。

这到底是什么意思？

记者将为每个人详细分析:

首先，这对夫妻在北京有一个套房。首先，只在妻子的名字下写房子；第二，假离婚；第三，妻子以1000万元的总价把房子卖给了丈夫，但房子的实际市场价格只有700万元；第四，我丈夫不能全额支付1000万英镑，所以他寻求银行贷款。银行提供70%的贷款，即700万元，她丈夫首付300万元；最后，离婚的丈夫和妻子仍然住在同一个物业，但他们手中仍有700万现金。

那么，这次行动有什么用？

第一，手头有700万现金，可以用于投资，投资所得可以偿还抵押贷款；当然，你也可以拿它来炒房。毕竟，一线城市的房地产市场正在蓬勃发展。这时，如果两个人同时拥有2~3间套房，他们可以成倍增加收入。其次，700万元现金正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市房价大幅上涨，有下调的可能；如果该房产低于700万元，那么切断供应，将房子交给银行；如果这栋房子的房价继续上涨超过700万元，诚实偿还抵押贷款是划算的。

因此，如果这种方法成功运作，对于房地产投机者来说，这的确是一项“无利可图”的业务，他们自己赚钱，银行承担风险。

记者注意到，网上说现在北京、上海、深圳很多人都在做这件事，这就是“次贷危机”的源头。诚然，对于价值700万元的房产，买方获得700万元的贷款，这实际上是零首付，这实际上与美国银行业在2008年次贷危机期间给低收入群体零首付的做法相同。

真的有这么便宜的东西吗？

所有挣来的钱都是你自己的，所有的风险都是银行的。哪里有这么便宜的东西？！

记者采访了一家银行的信贷经理。对于上述情况，信贷经理在电话的另一端微笑着说:“银行并不愚蠢。一个价值700万元的房产怎么能贷给700万元呢

这位银行家根据自己银行的操作规范，分析了这种操作模式面临的几个障碍:

首先，需要明确的是，二手房交易和银行贷款的金额是根据评估价格而不是交易价格确定的。银行将选择专业的第三方机构进行评估，此类第三方机构通常与银行(分行或支行)有固定的业务合作关系。如果市场价格为700万元，估价机构给出的估价通常在700万元左右，不会突然跳到1000万元。据信贷经理称，在实际评估中，为了控制风险，实际评估值可能会根据市场价格进行贴现。

其次，除了专业的评估机构外，银行的业务员会对抵押物(即房地产)进行实地调查。如果交易价格明显高于同类产品的周边价格，销售人员可以很容易地识别出来。在上面的例子中，交易价格比市场价格高40%，所以明显的价格差异是看不到的，除非销售员很笨。

最后，有过贷款经历的人都知道，银行会要求贷款人在其个人账户中提供资金流。银行的举措是衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际运作中，抵押品只是还款的第二个来源，银行本身非常不愿意看到抵押品被处置。

在上述情况下，如果贷款金额为700万元，则需要按照等额本息还款法(30年)每月偿还抵押贷款37000元，如果贷款金额不超过月收入的50%，则要求贷款人月收入达到74000元！

据公开信息显示，2015年北京、上海、深圳城镇居民人均可支配收入分别为52，859元、52，962元和44，633.30元，年收入不足74，000元。普通居民很难从银行获得如此高的贷款。

事实上，退一万步说，即使银行销售员作弊、评估机构作弊、银行作弊，对于所谓的“无成本无风险的房地产投机”来说，也是非常困难的。毕竟，银行有严格的风险控制程序，信贷的最终审批权不在销售人员手中，无论是在分行还是在总部。具体情况因各银行的规定而异。那些批准贷款的人都是风险控制方面的专业人士，他们很可能会在前端环节发现欺诈行为。如果要欺骗银行上级审批的一系列环节，实际上就更难了。

由此可见，我国的按揭首付款远高于国外，这是银行控制风险的一个极其重要的手段。银监会、中国人民银行等。在这方面也非常严格，所以可以保证中国不会出现“次贷危机”(除非房价下跌超过首付比例，但这种可能性极小)。

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