中国商品住房过剩库存21亿 2016市场形势不容乐观优房客

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2015年，经历了从房价和房地产销售同比下滑到反弹的复杂运行过程，房地产投资增速继续放缓。房地产市场形势超出预期。

那么，在一些新变量的影响下，2016年的房地产走势如何？

剩余商品房总量为21亿套

住房销售的增长经历了一个V型变化，增长率在2015年6月从负数变为正数。2014年1月至12月，中国商品房销售面积为105181.79万平方米，同比增长-9.1%。2015年，商品房销售继续下滑。2015年2月，累计销售面积7709.08万平方米，同比增速降至最低点，达到-17.8%。此后，受季节和政策因素影响，商品房销售下滑逐月收窄，2015年6月增速由负转正，逐步回升，1-10月达到7.9%，总体呈“V”型变化。

商品房价格呈“U”型反转，增速逐步加快。根据中国指数研究院的全样本调查数据，自2014年9月以来，白城价格指数的月度环比增长率已降至-0.92%的底部。经过长时间的冲击，2015年5月，月度环比增速开始由负转正，9月份降至0.28%。从同比来看，8月份白城市住宅均价止跌回升0.15%，9月份同比涨幅继续扩大至1.36%，呈弱“U”型上升趋势。

建筑面积减少，供应增长放缓。新开辟的地区继续衰落。自2015年初以来，全国新开工商品房面积持续同比下降，每月累计量的同比增长率始终为负。从1月到10月，新开工量下降了14.7%；建筑面积的增加已经缩小。自2014年10月以来，中国商品房建筑面积同比增速持续放缓，从2014年10月的8.8%降至2015年10月的0.2%；竣工面积增长缓慢。与2014年的上升趋势相比，2015年1月至10月下降至7.2%。企业未能停工破产，急需转型升级、兼并重组。

商品房销售面积略有增加。2015年1月至9月的累计值约为4.45亿平方米，低于4月份的历史最高值。计算结果显示，2015年，各月现房销售比例明显高于其他年份(见图1)，并保持在23-24个月，但总体上略有下降趋势。

拍卖价格仍然很高。期房销售面积是指当年商品房建筑面积减去当年和去年期房销售面积后的面积。计算结果显示，2015年待售期房存量约为35.7亿平方米，期房存量比达到历史峰值，期房退役期约为4.7年(见图2)。据2015年1月至10月的数字估计，2015年商品房剩余约为21亿平方米，其中现有住房1亿平方米(超过18个月)，期房19.9亿平方米(超过两年)，总库存约为39.96亿平方米。

房地产投资增速大幅下降，房地产对经济增长的贡献下降0.21个百分点。2015年1-10月，全国房地产投资78800.74亿元，同比增长2%，降幅较大。其中，房地产开发投资的主要组成部分住宅投资53149.7亿元，同比增长1.3%，同比下降9.80个百分点。住宅投资的下降几乎达到了2009年2月的最低值，大大超出了预期。受房地产和住宅开发投资持续下降的影响，中国固定资产投资增速较去年同期明显放缓，2015年1-10月增长10.2%，较2014年同期下降5.7个百分点。

房地产投资的下降直接拖累了经济增长。据初步估计，2015年前三个季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低。与2014年全年相比，2015年前三季度房地产直接投资对国内生产总值增长的贡献下降了0.21个百分点。2015年第三季度，国内生产总值增长率为6.9%，六年来首次突破7个百分点。由于房地产投资与水泥、建材等上游产业关联度较强，房地产投资下降对国民经济的综合负面影响将更加明显。2015年前9个月，宏观经济景气指数总体呈持续下降趋势，9月份为92.9，比2009年2月的历史最低值低1.1。

土地需求继续大幅下降，土地供应下降幅度缩小。2014年，全国土地市场低迷，交易量大幅萎缩。然而，土地价格仍保持上升趋势，呈现出总量下降、价格上升的总体趋势。尽管土地市场的一线城市在2015年开局良好，但整个国家还是一片惨淡。前三季度，土地市场运行水平较低，土地需求和土地供给仍较上年同期大幅下降。2015年2月和9月，征地面积累计同比增长率分别为-31.74%和-33.83%，同比下降呈小幅扩张趋势，表明整体土地需求疲软。2015年第三季度，中国房地产建设用地供应同比下降幅度较第一季度和第二季度分别缩小了8.86和8.16个百分点，但土地供应依然紧张。

住房抵押贷款增长迅速，企业从金融机构获得的直接融资大幅下降。自2014年第四季度以来，中央政府采取了一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年，RRR将实施五次降息和五次降息，个人购买两年以上的住房免征营业税，除一线城市外，取消限购政策。2015年的住房情况显示了上述情况，主要是受整体市场环境和预期的影响，金融机构的资本供给结构失衡。

2014年，全国房地产开发企业到位资金同比增长-0.1%，2015年1-10月，到位资金101566.2亿元，同比仅增长1.3%。与2014年相比，这是房地产投资下降到2%的一个重要原因。从具体构成看，反映住房消费资金的个人住房抵押贷款大幅增加，达到19.9%，而反映住房开发企业直接从金融机构获得资金的银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%(过去，自筹资金很大一部分来自正规金融体系)。

2016年住房市场形势不容乐观

鉴于2015年商品房销售接近2013年峰值，短期内改善需求大幅释放，商品房销售增长相对疲软，库存压力缓解有限。总体而言，2016年住房市场复苏基础不稳，波动风险高，分化趋势加剧。根据中国住房价格指数和中国住房投资指数，分别预测了未来6个月和1年的商品房平均销售价格和房地产投资变化趋势。在总体经济趋势没有重大变化，没有出台重要政策的情况下:

未来房价变化趋势可能先升后降。根据中国房价指数的预测和预警，未来全国商品房价格将呈现先升后降的波动运行趋势。也就是说，经历了快速上涨后，从2016年第二季度开始，房价可能面临更大的下行压力。也就是说，在2015年3月以来一系列政策的作用下，中国的房价在2015年第四季度能够稳定并适度反弹。但是，在宏观经济下行压力较大、结构调整与短期增长矛盾突出、房地产市场持续调整的背景下，无法保证2016年房价会继续稳中有升，2016年房价下降有波动的可能。房地产市场形势不容乐观。

2016年房地产投资的变化趋势有望企稳回升。方化投资指数的预测和预警结果显示，中国房地产投资预计将在2015年底改变下降趋势，并在跌入低谷后呈V型攀升。其累积价值将在2016年上半年继续上升，并在2016年年中稳定下来。同时，房地产投资对宏观经济的拉动作用有望增强。至于未来房地产投资的具体趋势，一方面与待售面积密切相关的库存消化情况、开发企业的土地预期以及资金到位的变化有关；另一方面，受经济下行压力下宏观调控政策的影响。

基于以上对住房形势的分析和预测，为促进住房市场稳定健康的调整和发展，政府应明确目标，出台并实施重要的含金量政策措施。在2016年和未来五年，中国的房地产市场监管应该锁定三大目标。首先是减少库存，实现销售额的大幅增长；二是防范风险，保持房价上涨在合理水平，防止大起大落，防范违约风险；第三，促进投资，使房地产投资将回到正常水平。

为了实现以上三个目标，我们需要从需求和供给两个方面致力于六项任务。在需求方面，一是要满足原有需求，实施货币化棚户区改造；第二，要开拓新的需求，支持农民工购房；第三，扩大原始增量，刺激改善需求。在供应方面，我们必须转型升级，减少建设；第二，要筹措资金，加快建设；第三，需要并购来减少未完成的业务。在具体政策方面，可以综合运用财政政策、财税政策、土地政策、行政配套措施和供给措施。

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