房地产金融宏观审慎管理在沪实施　优房客

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昨日，中国人民银行上海总部宣布，将率先在上海实施房地产金融宏观审慎管理。此次推出的管理系统将全面监控和管理占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动。

央行上海总部负责人表示，房地产金融的宏观审慎管理不是要调整既定的房地产调控政策，而是要确保上海房地产调控政策的有效实施。

据了解，上海房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济和金融四个方面建立上海房地产金融宏观审慎监管指标体系。在综合评价和判断上海房地产市场发展趋势的基础上，构建房地产金融反周期宏观审慎监管机制，促进房地产金融业务稳定运行和上海房地产市场稳定健康发展。

央行上海总部制定的上海房地产金融宏观审慎管理框架由“基础数据库”、“监控系统”、“金融机构评估系统”和“政策工具箱”四部分组成。

其中，“基础数据库”不仅考虑了人口对房地产市场的刚性需求，还考虑了宏观经济和金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股票市场等资产回报、跨境资本流动等)的影响。)在房地产市场上；它不仅监控房地产市场，而且关注房地产金融的运行，这是上海房地产金融宏观审慎管理的基础。

“监控系统”是从“基础数据库”中提取的综合指标，包括房地产市场景气综合指数、房地产市场系统性风险指数、银行经营稳定性指数和房地产金融秩序指数，是上海房地产金融宏观审慎管理的核心。

“金融机构评估系统”主要用于评估辖区内金融机构的房地产金融业务，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿付能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等。这是上海房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

“政策工具箱”主要包括:定期进行审慎评估，指导市场利率定价自律机制，根据上海市委、市政府的监管要求，调整个人住房贷款最低首付比例(对应国际认可的贷款价值比ltv)和抵押贷款利率水平；将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估和信贷政策导向效果评估，对金融机构实施差异化激励和约束政策；定期发布《上海房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。

目前，世界各大经济体都根据自身情况，采用不同的手段和方法对房地产市场实施宏观审慎管理。与我国购房首付比例相对应，在实践中，新加坡、韩国等国家根据一套房、二套房、房价和地域的不同，提出了不同的要求；一些国家还制定了总债务收入比和房地产债务收入比等指标。上海房地产金融宏观审慎管理框架从中国国情和上海经济金融特点出发，采用了以下监管政策工具:最低首付比例要求、抵押贷款利率要求、借款人偿付能力要求、窗口指导等。

在房地产市场监测方面，欧美等发达国家已经建立了丰富的监测指标体系来识别房地产市场的发展状况。人口因素、家庭收入、房地产价格、信贷供应等。是常用的指示器。中国人民银行上海总部借鉴国际先进经验，从人口、房地产市场、房地产金融、宏观经济和金融四个方面建立了房地产金融宏观审慎监管体系。