揭秘！170亿抢地王 信达地产的钱从哪来优房客

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信达房地产(报价600657，购买)。自去年以来，信达地产在土地市场上花了很多钱，创造了无数的土地大王。“我是钱”曾经是信达房地产的同义词。信达地产的土地收购价格甚至让同行们惊叹不已，有些人甚至直接表示，他们的土地收购价格“无论如何都无法盈利”。那么信达依靠什么样的信心做出如此高的报价呢？

信达房地产(600657.sh)是信达投资有限公司于2009年从一家名叫玉鸟天桥的软件公司购买的a股平台。重组后，信达地产成为信达资产的房地产开发平台。

根据信达地产2015年年报所示的股权结构，信达地产由信达投资控股，信达投资隶属于信达资产管理有限公司..信达资产是中国建设银行为剥离不良资产而设立的不良资产处置平台。信达资产与东方、华融、长城一起成为四大资产管理公司，业内俗称四大资产管理公司，是金融业最著名的金融巨头。

信达注册资本为251亿元人民币，公司为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

惊人的杠杆煽动土地:净负债率为315.48%

信达地产规模不大。根据2015年财务报告，年营业收入为81.36亿元。在这个规模上，与房地产行业第一的万科相比，其收入还不到万科的4%。

虽然规模很小，但由于信达地产的核心企业的血统，其财务任性超出了任何房地产企业的能力范围。

2015年，信达地产总负债规模为305.01亿元，同比增长70.45%。主要通过增加短期和长期贷款、发行债券等方式增加对外融资，其中短期债务142.5亿元，同比增长93.25%；长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。

截至2015年底，信达地产仅有59亿元人民币的货币资金。全年公司经营活动现金流量净额为-43.46亿元，净利润为8.13亿元，差额为-51.59亿元。

2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。

今年年初发行债券时，中国程心证券评估有限公司的评估报告显示，截至2016年3月底，信达房地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%，财务杠杆也处于行业内较高水平。未来，随着土地投资的增加和项目开发的继续，债务水平可能会进一步上升。

信达地产的负债率上升的原因很简单，那就是买地。

简要回顾信达地产在机场土地市场的出色表现，

2015年11月，信达地产以72.99亿元的总价，相当于每平方米49152元的底价，赢得了上海新江湾地块，创造了新的交易记录。

2015年12月，信达地产以30亿元的总价格和27，000元的底价收购了深圳市居住用地王的土地。

2016年5月，信达地产以超过100亿元的总价赢得了杭州的第一块土地。据悉，信达的土地收购价格远高于委托价格，导致与信达共同收购土地的万科当场退出合作。

一个月后，信达地产再次以58亿元的总价收购了上海古村地块，底价3.6万元创下了当地转让的新纪录。

钱从哪里来？

“我是钱”，信达地产用钱在土地市场上创造了一个又一个的地王。

一位房地产企业财务负责人表示，在整体货币宽松环境下，以央企为背景的信达地产融资没有问题，融资成本低，扩张不受资金限制。此外，信达在资本运营方面的优势是其他房地产企业无法企及的。

嘉里研究中心发布了“170亿掠夺土地之王，信达地产从何而来？报告称，除了银行贷款、股权质押和增发等常见金融手段，该基金还是信达资产向信达地产“输血”的渠道。这些方法可归纳为三种类型:通过基金提供委托贷款、通过基金投资股票、通过基金投资债权和吸引合伙人。

2014年，信达房地产成立了专门的投融资部门，探索金融房地产业务模式。

据公开信息，信达地产先后参与设立了深圳信达城市发展基金、宁波容晖钦顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波容晖钦裕基金、嘉兴鲁辉股权基金等多只股权投资基金。

从产品设计上看，上述基金的投资对象基本上是房地产业务，可以做成fof基金或资产管理产品，以股权、债权或股份和债务的形式投资于个别项目，收益可以单独计算。虽然投资策略和风险控制模式与市场上的其他房地产基金没有太大区别，但这些基金的优先认购者大多是信达资产，且金额相对较大。

继续保持强劲势头:今年的投资目标增长了四倍

灵活的金融手段为信达提供了丰富的资本储备。

据不愿透露姓名的房地产公司负责人透露，信达地产急于在一、二线市场扩张，今年在土地市场的投资计划是100亿元本金！

根据土地出让的相关要求，投标企业在投标土地时，1/3的资金是开发商的自有资金。换句话说，信达地产今年的投资规模实际上可能高达300亿元。

与2015年年报披露的80亿土地投资额相比，这一投资规模增长了近四倍。

目前，业界关注的是如何克服信达在房地产项目运营中的不足，主要是不良资产。

就此，上述房地产公司负责人透露，信达地产是一个金融地产，不同于传统的土地收购开发，其主要投资角色是，例如上海新江湾项目是与泰和合作，上海古村和杭州项目也在积极寻找合作伙伴。

上述人士还表示，信达正在选择合作伙伴。首先，它要求对方入股，但不能加入代理建设模式。其次，它对资质有一定的要求，中国十大开发商之外的开发商一般不会考虑它。据该人士透露，由于信达地产的土地成本控制不同于一般的民营企业，土地王的成本远高于近期的市场价格，这也给合作伙伴的资金带来了严峻的考验。

在“如何衡量不能盈利”背后

在信达不断创造地产之王的背后，是对外部世界不惜任何代价大举进军房地产行业的不理解。

一些房地产业内人士表示，以古村的信达地块为例，无论如何衡量，它都无法盈利。中央企业与普通的民营企业有不同的想法，所以他们不应该为一个单一的项目报告。

根据上述克尔的研究报告，中国信达作为中央企业的金融巨头，其利润率远高于房地产。信达房地产缺乏自身的发展能力。2014年，信达地产净利润为7.6亿英镑，净利率为15.7%。虽然利润率水平是可以接受的，但利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润为124.4亿英镑，净利率为20.3%。它不仅盈利规模大，而且盈利能力强，因此没有必要全面发展其房地产业务。

在当前的经济和市场背景下，中国信达最需要的是资产配置。自2015年7月以来，离岸人民币汇率持续走低，受通胀影响，人民币贬值加速。因此，企业有必要合理配置资产以规避汇率风险。作为中国四大资产管理公司之一，中国信达是一个典型的“不坏钱”。在配置资产时，需要一个能够承受大量资本投资的行业，房地产是最合适的。

资产短缺越来越严重，优质的土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕，流动性强，凸显优质资产稀缺。房地产行业前景依然看好，而一线城市的核心街区升值潜力最大。不能直接开发房地产的保险基金也通过投资房地产股票来证明这一点，以曲线方式拯救国家。中国信达显然很清楚这一点。信达地产以如此疯狂的方式赢得了这块土地，不管它最终能否赚钱，它已经完成了母公司中国信达的资产配置需求，在某种程度上，这比纯利润更重要。因此，信达地产只是满足主营业务资产配置需求的一种工具，它始终是为主营金融业务保驾护航而生的。