二线城市房价大涨缺乏支撑 流动性明显弱于一线城市优房客

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二线城市的房价导致了5月份的上涨，这不是一个孤立的事件。年初，政策调控提升了一线城市房地产市场的高温，验证了“资产短缺”条件下热点城市增加住宅地产的逻辑，进一步刺激了市场对基本面相似的二线城市住宅的热情追求。然而，二线城市的基本面整体上弱于一线城市，房价运行将更多地受到当地家庭收入状况的制约，这不利于房价在短期内大幅上涨。因此，目前二线城市，尤其是“四小龙”的房价飙升，很可能导致未来市场供求错位的风险。

二线城市的房地产市场与一线城市同步启动。2016年2月底，南京和合肥新增商品房价格分别上涨2.6%和2.3%，低于深圳3.5%的涨幅，但与北京和上海同期基本持平。今年4月，在政策调控对一线城市的高温房地产市场进行升级后，二线城市的房地产市场由于其作为区域经济金融中心的独特位置、人口流入压力、相对完善的基础设施和良好的教育医疗环境，进一步凸显了住宅房地产配置的优势，呈现出高温现象。

国家统计局发布的全国70个大中城市销售价格变化数据显示，5月份，厦门新建商品房价格同比上涨5.5%，而合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡和南昌的新建商品房价格均上涨1%以上。厦门、南京和合肥新建商品房价格同比涨幅均超过20%，超过北京和广州。据机构统计，热门二线城市的土地市场依然火爆，共有29个总价王和69个底价王。

然而，二线城市的房地产基本面明显弱于一线城市，后者不支持房价在短期内大幅上涨。从城市定位来看，一线城市位于国际大都市，住宅地产被纳入全球资产配置网络，而二线城市位于区域经济金融中心，住房供需一般局限于相对狭窄的辐射区域。从人口流入分析来看，二线城市的人口规模接近1000万，基本接近区域经济金融中心所能承受的极限，而一线城市的人口需要用行政手段来控制无序的人口增长。从房价支撑的角度来看，一线城市的房价与国际大都市的房价相当，表现为“泛豪华”，与当地居民平均收入的整体相关性很小。然而，二线城市的住房需求主要稳定在当地居民，这必然会受到当地居民收入的更多限制。从住房流动性的角度来看，一线城市的住房流动性远远超过二线城市。今年前四个月，北京、上海和深圳等一线城市的二手房交易面积约为新房交易面积的两倍。虽然二线城市存量房屋的交易量也超过了新建房屋，但流动性明显弱于一线城市。

根据城镇居民收入状况分析，2015年，中国一线和二线热点城市居民的年可支配个人收入约为5万元，部分二线城市的房价和库存水平处于较低水平。今年以来，住宅投资的投机性需求再度出现，打破了以往住房供需的弱平衡，导致房价快速上涨，但并未完全脱离合理区间。然而，近期二线城市房地产企业的非理性竞争导致地价溢价翻番，部分王迪项目的预期售价远高于待售房地产价格，可能导致城市居民收入增长前景过度偏离，导致未来住房供需明显错位。

房价泡沫“始于清平之末”，必然“止于草蜢之间”。虽然宽松资本和低资本成本是房价上涨的逻辑起点，但房价的过度上涨和总房价的过度膨胀必然会脱离家庭财政负担的严重性，导致高房价运行的脆弱性。需要注意的是，房地产市场的运行关系到实体经济的消费和投资，而二线城市的房价在短期内上涨过快，不利于当地经济的健康增长和区域金融的稳定。