下半年房地产市场可能下行趋势 但不会大幅下滑优房客

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近年来，热点地区的土地市场交易火爆，出现了许多总价高、底价高、地价高的“三高”地块。专家表示，虽然局部地区经常出现“地王”，但房地产整体投资难以形成支撑，下半年住宅投资可能出现下行压力。土地成本的上升不仅提高了房价上涨的预期，也使地区差异更加明显。三线和四线城市的房地产市场去库存化仍处于关键阶段。

房地产去库存化的基调没有改变

研究报告显示，1-5月，一、二线城市累计土地周转量为0.55万亿元，同比增长64.3%，增速比1-4月提高30.5个百分点。5月，一、二线城市土地周转量达到1652亿元，同比增长60.3%，土地收购面积和收购金额均同比增长。根据交通银行金融研究中心的统计(报价:601328，BUY)，5月份一线和热点二线城市频繁出现“土地王”，共诞生69个“土地王”。该地区的土地价格不断创新高，许多地块的底价接近周边地区新出售地块的价格。五月已经成为“土地国王制造月”。

虽然“地王”经常出现在当地，但它们并没有明显地推动房地产投资。有必要从宏观经济背景和行业分化的特殊现状来考察房地产投资。目前，房地产行业整体去库存化的基调没有改变，尤其是大部分三、四线城市的房地产市场库存偏高，这极大地影响了房企的资金回笼和投资意愿。作为市场主体，为了资本平衡和操作风险控制，住宅企业普遍加快去工业化，减少投资和控制新的建筑面积。这是房企应对市场调整、适应供求变化的正常举措。

“地王”现象需要综合分析

报告指出，自2014年11月以来，在广泛的货币背景下，房地产市场已经开启了一轮上涨周期。逻辑是:在货币宽松政策推动住宅销售增长后，价格上涨；库存下降后，房地产企业积极补货，收购更多土地，导致新出让土地价格上涨，推动周边房价进一步上涨。

根据以往周期的经验，“王迪”来自于“成交量持续上升——库存去库存周期明显下降——房价持续上升”的小周期区间。持续的高地价往往伴随着持续的高房价，这将对未来的需求产生挤出效应。此外，由于前期需求的充分释放，预计未来交易量将大幅下降，边际交易量将继续减弱。与此同时，“土地之王”往往诞生在房地产市场小周期的高点。随着交易量的下降，房价上涨将放缓，并逐渐进入连锁下降通道，这将导致房企折旧准备金的增长，从而影响房企的当期利润。

三线和四线城市的库存压力更大

目前，政策调控在解决三、四线城市房地产市场存量方面的边际效应正在缩小。随后，有必要通过改变空.的时间来促进去库存化就政府而言，除了继续为需求方购房者提供宽松的信贷支持外，还应严格限制高库存城市的土地供应，减少市场供应，并在一定时期内改善供求关系。对于房企来说，要根据市场变化灵活调整自己的经营节奏，严格控制新开工面积。

三线和四线城市的房地产市场也存在分化。一些经济条件较好的三线城市的房地产市场已基本恢复，最典型的是四个实施限购的一线城市周边的三、四线城市，如广东佛山、东莞，上海周边的嘉善、昆山，北京周边的燕郊等。这些地区的房地产市场基本呈现活跃趋势，特别是一些大中型房地产。一些经济条件差、区位优势不明显的三、四线城市基本处于不冷不热的格局。如果这些城市不采取积极措施，如人口引进，房地产市场不会反弹太多。

从未来市场预期来看，一线和二线城市仍是房地产消费和投资的重要场所。三线和四线城市的投资投机氛围甚至更弱，但也不排除会有一些改善购房需求的积极释放。