房地产去库存半年：滞销的城市房子更难卖优房客

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去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”是中国的主要经济任务之一。半年过去了，每个城市的去库存化效果如何？

据记者了解，苏州、南京、合肥等地都出现了“库存危机”；不过，太原、西宁、贵阳等城市的股票较多。

在一线城市和二线城市房地产市场各种调控的背景下，二线城市和一些三线城市将成为房地产市场的下一个热点。然而，当风来临时，并不是“每只猪都能飞”。

去库存化:有些人快乐，有些人担心

为了节约，地方政府出台了各种政策。

为了了解库存问题，山西奖励了降低房价的开发商。6月，山西省发布了《关于加快化解房地产库存的若干意见》(以下简称《意见》)，出台了11项清仓措施。《意见》鼓励开发商适当降价，政府将奖励率先降低房价的开发商，并协调相关融资和金融机构给予一定支持。

巧合的是，位于东北的沈阳一直在积极进行去库存化，并一度提出大学生购房首付为零。3月1日，沈阳市政府发布了22项新的房地产政策。在减少首付、减免税费和住房补贴的政策中，第14条尤其引人注目。“大中专毕业生在沈阳购买商品房不满5年的，首付比例为‘零首付’”，“零首付”在生存不到8小时后，应立即收回。

高库存城市尽一切可能去库存，但一些城市正面临越来越多的困难。

去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”是中国的主要经济任务之一。沈阳、Xi、长沙和天津的库存仍超过1500万平方米，分别需要18、19、16和11个月才能完成库存。

根据易居研究所收集的35个城市的清查数据，12个城市的清查数据较年初有所增加，主要分布在西部和中部，包括二线省会太原、西宁、济南和贵阳。

买房子而不是抢房子可以说是今年南京、苏州、合肥和厦门等二线城市房价的真实写照。6月18日，国家统计局发布了《2016年5月70个大中城市住宅销售价格变化》，显示5月份厦门、合肥、南京房价涨幅居前三位；与去年同期相比，其房价分别上涨了28.3%、12.9%和27.1%。

苏州还没有被纳入统计，但它的增长并不逊色。根据中国指数研究院的数据，苏州商品房价格已经连续9个月上涨；5月份，苏州商品房平均价格为19255元/平方米，同比上涨57.32%。

房价飙升的背后是库存短缺。根据该研究所的数据，截至5月，南京、合肥和苏州的商品房只能维持2至4个月的销售；厦门的库存可以维持7个月。

与中西部城市不同，地处长三角城市群的苏州、南京和合肥相继出台了房地产市场降温和增加市场供给的政策。在这些城市，库存减少最终变成了库存短缺。

以苏州为例，今年3月，苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，试图通过增加市场供给、限制房价上涨、加强市场监管等措施缓解苏州楼市的热度。

但事实是，3月份苏州房价环比上涨6%。自那以后，苏州市政府试图通过限制限购政策、限制土地拍卖的最高价格来限制高价土地，以及控制高价住房的网上签约节奏来为苏州房地产市场降温。

为了给因库存减少而导致的房地产市场繁荣降温，南京出台了土地限价令，并严格控制新房的预售价格。控制房价上涨后，合肥严格控制预售制度，增加土地供应，收紧抵押贷款政策。

35个城市的库存规模

截至2016年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品房总存量为2487924879平方米，同比下降0.9%，同比下降4.6%。

库存增长:15个城市。其中，太原、茂名和济宁的库存明显增加，同比分别增长84.7%、76.9%和68.2%。

库存下降:20个城市。其中，合肥、南京和苏州分别同比下降64.9%、54.5%和49.7%。

总存量:一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为307117542和4266万平方米，环比分别增长0.8%、-0.8%和-1.3%，同比分别增长15.0%、-3.9%和1.0%。

新增供应量:35个城市新建商品房月新增供应量为2305万平方米，比上个月下降25.0%，同比增长24.7%。35个城市的月新增供应量低于新营业额。新的供应量少于新的营业额，这导致5月份库存下降。

存售比:2016年5月，一、二、三线35个城市新建商品房的存售比分别为8.4个月、10.2个月和16.0个月。与4月份的8.4、10.5和16.9个月相比，一线城市基本保持不变，而二三线城市的去城市化速度加快。