“穷城市”的尴尬：地卖不出去 这些城市凭什么立足优房客

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根据国家统计局5月份发布的70个大中城市的数据，一直不温不火的广州也迎来了一个上升的格局。

一线城市和一些热卖的二线城市因住房价格热而迎来政策调控，而中西部和东北部分城市则面临高库存的尴尬，这使它们处于弱势，出台了一系列刺激政策，但效果仍然不大，最终产生了一批令人尴尬的“贫困城市”。

这些“贫困城市”也面临着类似的尴尬局面，如无力出售土地、房地产市场库存压力大、经济增长乏力、产业结构不合理、对人口缺乏吸引力、投资动机不足等...

面对房地产市场的高库存，政府在限制土地转让的同时刺激了房地产市场的销售，以免增加新的库存压力。然而，这些“贫困城市”高度依赖土地融资，限制土地转让的城市失去了基础设施启动资金的来源。没有良好的基础设施和投资环境，“贫困城市”是否仍面临经济恶性循环的困境，值得投资？在新一轮的城市洗牌中，“贫困城市”应该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？

“贫困城市”的尴尬

中国房地产市场的两级分化格局日益明显，各种监管政策并未逆转。区域经济的“贫富差距”最终体现在两极分化的房地产市场上，中西部和东北的一些城市被列为“贫困城市”。

中国城市经济专家委员会副主任丁松表示，“贫困城市”的特点不仅在于房地产市场的高库存，还在于经济结构不合理、产能过剩和发展动力不足，导致不同程度的人口和资本外流，这体现在房地产上，导致供过于求和巨大的库存压力。

据统计，70%以上的待售存量区域集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房销售占比甚至超过30个月。

据记者观察，房地产市场的两极分化不仅存在于地区之间，也存在于同一省份不同城市之间。今年5月，江西南昌跻身热门二线城市之列，房价环比上涨1.5%。江西其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春和景德镇，都面临着巨大的库存压力。

据报道，在江西省的一些地方，60%的房地产业主面临破产的压力，而80%以上的封闭开发商被高利贷“杀死”，政府、开发商和银行的利益捆绑在一起，从而成为房地产市场的“受害者”。

江西不是一个案例，而是全国房地产市场两极分化的一个缩影。

房地产和金融资深评论员黄立冲认为，货币宽松政策推动了投资需求的增长，但不能促进整个国家的均衡发展。一些城市已经成为废弃的经济带，而其他城市则成为受益者。

经济分配往往是前瞻性和后发性的。政府的规划是以长远发展为基础的，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿和其他能源行业一样，如果不提前培育多种经营，一旦资源枯竭，经济衰退将不可避免。依靠煤炭工业的山西和依靠重工业的东北三省，在能源工业衰退的情况下，已经成为“贫困城市”。

从经济总量来看，数据显示，2016年第一季度东北三省和山西的gdp增速最低，而辽宁则出现负增长。在失去工业支撑、持续外流压力和巨大库存压力的东北地区，近10年来总净流出人口已达到200万。

对于企业来说，没有产业和人口的支撑，企业发展所需的产业联系和人力资源就无法满足，企业的发展是不可持续的。

种种迹象表明，这些城市的投资风险在增加，城市的吸引力在减弱，城市的价值在急剧缩水。开发商需要减少在这些城市的投资以减少损失。

“贫困城市”的开发商面临着去化学化周期长、资金回笼困难的问题。然而，在目前宽松的信贷环境下，银行对“贫困城市”的中小开发商贷款仍持谨慎态度，利润被稀释，甚至面临亏损。

对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些地区有下跌的风险。“贫困城市”的房地产配置意味着积极选择资产折旧。