西部县城曝楼市隐患：人口24万小县库存670万平优房客

本篇文章2766字，读完约7分钟

宁夏银川市贺兰县是“西部百强县”之一。虽然它的人口只有24万，但它作为银川的“后花园”，受到了周边省份买家的青睐。短短几年间，贺兰县的房地产像荷尔蒙一样迅速发展，在西部各县具有代表性。经过开发商的强攻和楼市的狂欢，隐患一个接一个地爆发了。一个小县城的库存高达670万平方米。如何摆脱这些股票？记者对此展开了调查。

邢也“房”衰而“房”

从银川市中心开车10公里，你就来到了贺兰县。七八年前，这个小县城成了房地产开发的热点。

“荷兰印象”、“天鹅湖镇”、“奥林匹克花园”、“泰和地中海”和“托斯卡纳庄园”，都被冠以“外国名字”，在贺兰县如雨后春笋般涌现。50多家房地产企业云集，贺兰县新建面积连续五年超过150万平方米，“丑小鸭”变成了“白天鹅”。今天，贺兰县可以说是一个现代化的新兴城市。

蓬勃发展的房地产市场吸引了来自陕西、甘肃、内蒙古等地的买家。有一段时间，一半以上的移民在贺兰县买房。甚至一度产生了“副产品”——MLM，房地产业如火如荼地发展成了MLM欺诈的噱头。在“西部大开发”的旗帜下，许多MLM人聚集在贺兰，反复战斗。

“很受欢迎，每次我从家乡坐火车回来，车上都是来贺兰县工作和做生意的人。他们对这个地方有信心，觉得可以随心所欲地赚钱。”在贺兰县从事房地产销售9年的山西任芳华丰说。

虽然第一、二产业不发达，但房地产业给贺兰县带来了可观的财政收入，使贺兰县成为“西部百强县”之一。当记者在贺兰县采访时，一些老百姓(报603883，买)说，他们觉得贺兰县前几年一直在卖土地，盖楼地，盖楼地，盖楼地...

然而，近年来，房地产市场的低迷产生了很大的影响，贺兰县的高层建筑已经成为一个负担。根据贺兰县统计局的数据，自2011年以来，商品房销售面积的增长率一直在下降，年下降率超过10%。建筑越多，空厅也在迅速增加。

“十三五”期间，贺兰县共有房地产存量670万平方米，房屋在建和待开发，对于只有24万人口的贺兰县来说，这是一个惊人的数字。据业内人士透露，受此影响，近三年来，一些房产的平均交易价格下降了25%，一些二手房的交易价格甚至跌破2000元。因为空的房子太多，甚至出现了“零首付”和“零月租”的现象。

除了房屋存量，土地存量也是巨大的。目前，贺兰县已出售4200亩土地用于房地产项目，并计划在2016年和2017年分别开发600亩土地，剩余3000亩。贺兰县住房和城乡建设局副局长岳建平表示，如果按照清理闲置土地的要求开发更多的新建筑，将会创造更多的新存量。

看退潮和涨潮后的潮水

“2013年是最糟糕的一年，全年仅售出100台。开业后五年的销量还不到一半，还剩下1200台，最早也得消化五年。”宁夏长城集团房地产开发公司贺兰销售部经理丁燕说。

房地产寒意阵阵，县域经济打个喷嚏。根据贺兰县2015年预算执行情况和2016年预算安排，第一、第二产业税收贡献较低，土地出让和交易量均在下降，房地产市场交易前景黯淡。县财政已经度过了房地产业和土地出让金支持下的快速增长期，正处于结构调整的痛苦时期。财政收入的结构和质量急剧下降，可利用的财政资源大大减少，这是在保障基本生活和人民生活的能力。

从这份报告中不难看出，过度依赖房地产的发展模式是不可持续的。近年来，许多西方国家依赖房地产开发，这消耗了大量的人力、物力和财力，地方政府变得懒惰和缺乏创造力。

最近，记者走访了贺兰县，发现该县比以前萧条多了，说外国口音的人也少了。贺兰县的城市人口只有11万，显性存量超过230万平方米，隐性存量超过437万平方米，目前仍处于混乱状态。退潮和涨潮后，看看涨潮时的暗流。总会有一些线索。

土地供应无序、过度开发、供需失衡。“十二五”期间，贺兰县借助地理优势，房地产发展迅速，一些开发商占用了几千亩甚至几千亩土地。然而，事实上，人口增长和城市化带来的住房需求远远低于发展速度，城市化率每年仅增长2-3个百分点，这不是一个很大的需求。

非法使用土地，一些建筑成为“半拉”项目。贺兰县委前书记任芳因受贿被判处无期徒刑。在他的任期内，他违反规定向一些开发商发放土地和项目，而开发商争相向他们行贿。据业内人士透露，任芳案后，宁夏荣盛房地产开发公司开发的紫金滨水、宁夏土木工程房地产开发公司开发的一品中厅等一些房地产突然停止。此后，土地和建筑领域出现了问题，“半拖”工程使人们灰心丧气。

开发企业实力弱，诚信缺失，历史遗留问题多。贺兰县大部分开发企业竞争力弱，资金链容易断裂，建设进度和质量难以保证，部分企业诚信缺失，侵犯了买家权益。比如，由于土地、资金等问题，房产证无法办理，购房者频频投诉。

房地产给贺兰县带来“红利”，使其成为县域经济发展的“明星”。然而，不健康的疯狂发展，如在一个地方多结婚，在一个房间里多卖，有一个没有证书的房子，也使得“未完工”的建筑频繁出现，降低了对买家的吸引力。银川“1.05”公交车纵火案发生后，贺兰县下发通知，紧急开展建筑市场违法承包、转包、转包和挂靠行为专项检查。

紧急还是拖延？

贺兰县对如何化解库存进行了核算:“十三五”期间，刚性需求、改善需求和吸引力需求合计可消化403万平方米。如果2020年后没有新的项目开发，那么根据5500套的平均年销售量，至少需要5年来消化剩余库存。

然而，这也是基于城市化速度的大幅提高、移民的涌入以及贺兰县房地产市场的吸引力。五年似乎是一个理论时间。一些开发商反映，相关部门似乎比较乐观，目前还不清楚是否能释放出急需的需求，或者政策效果能否显现。

贺兰县的房地产业多年来一直很突出。贺兰县近年来虽然培育了现代纺织、电子商务等新兴产业，但目前效果仍不明显。"进城的农民工和农民将成为未来购房的中坚力量."岳建平表示，电子商务创业园和生态纺织产业园将吸引更多外国人，带来住房消费。此外，贺兰县有13万农村人口想去城市买房子。

为了加快去库存化，贺兰县今年年初出台了一项新政策，每个在贺兰买房子的人可以得到每平方米180元的补贴。“政府的刺激是前所未有的。目前，买家更有可能购买它。今年第一季度，我们的房地产销售额相当于去年全年的销售额，我们希望通过这项政策迅速消化这一数字。”丁燕说道。

然而，一些专家认为，如此强烈的刺激不是一个长期的解决办法。宁夏大学教授田广信表示，过去，宁夏依靠发展房地产业来实现经济快速增长，而不注重培育其他支柱产业。现在房地产市场出了问题，政府出台了一些刺激政策，比如补贴和减税，甚至回购商品房，对市场干预过多。

业内也有人认为，贺兰县等西部县必须“弥补”，并及时反思。去库存的过程也是一个纠正错误和促进健康发展的过程。我们必须避免房地产垄断的陷阱，不要高估潜在的价格萧条，并充分判断和控制发展规模，使房地产开发将成为一个“红利”而不是“毒药”。